敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費の消費税｜返還義務・償却・修繕負担で変わる課税区分

不動産賃貸の消費税では、賃料本体そのものよりも、契約の開始時、更新時、退去時に動く金銭のほうが、かえって判断を誤りやすいものです。

敷金、保証金、礼金、権利金、更新料、名義書換料、承諾料、敷引き、保証金償却、原状回復費、解約違約金、明渡し遅延損害金。こうして並べると、いずれも「賃貸借に付随するお金」のひとくくりに見えます。しかし消費税では、その一つひとつで性質が異なります。

特に注意したいのが、次のような処理です。

• 「敷金だからすべて不課税」
• 「住宅だから退去時精算もすべて非課税」
• 「原状回復費は修繕費の戻しだから売上ではない」
• 「礼金や更新料は雑収入だから税区分は重要ではない」
• 「保証金償却は退去時に処理すればよい」
• 「借主側で支払った消費税は、インボイスがあれば控除できる」

いずれも、契約条項、返還義務、用途、誰が工事を行ったのか、そして何の対価なのか。こうした点を確認しないまま進めてしまった処理です。

本稿では、敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費を、消費税の「課税・非課税・不課税」の判定だけで終わらせません。契約、請求、会計処理、インボイス、資金繰り、そして税務調査への備えまでを、ひとつながりで整理していきます。

なお本稿は、2026年6月26日を確認基準日とし、国税庁タックスアンサー、国税庁の質疑応答事例、消費税法基本通達、令和8年度のインボイス制度改正情報などを前提としています。

まず結論｜判断の出発点は「返還義務」と「何の対価か」

敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費の消費税は、次の順序で考えていきます。

はじめに確認するのは、返還義務があるかどうかです。返還される敷金・保証金は、賃借人の債務を担保するために預かる金銭にすぎず、資産の譲渡等の対価ではありません。そのため、受け取った時点では消費税の課税対象外となります。

続いて見るのは、返還しない部分があるかどうかです。返還しない礼金、権利金、更新料、敷引き、保証金償却などは、単なる預り金ではなく、賃貸借契約に伴う権利設定や貸付けの対価として扱われます。ただし、何の貸付けに関するものかによって、課税か非課税かが変わってきます。

整理すると、事業用建物の賃貸借契約の締結や更新に伴う保証金・権利金・敷金・更新料などのうち、返還しないものは課税対象となります。反対に、契約終了によって返還される保証金や敷金は課税対象になりません。同じ返還不要の一時金であっても、住宅に係る賃貸借契約に伴うものは非課税です。
出典：国税庁｜No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など

最後に確認するのが、退去時の原状回復費や違約金の性質です。これが役務提供の対価なのか、損害賠償金なのか、それとも賃料相当額なのかを見極めます。

この順序を崩すと、貸主側では課税売上・非課税売上・対象外収入の区分を誤り、借主側では仕入税額控除の可否を誤ることになります。

敷金・保証金｜返還されるものは消費税の課税対象外

敷金や保証金は、賃料の未払い、原状回復義務、その他賃借人の債務を担保するために預けられるのが一般的です。

このうち契約終了時に返還される部分は、貸主が一時的に預かっているだけであって、何かを譲渡したり、貸し付けたり、役務を提供したりした対価ではありません。したがって、貸主側では消費税の課税売上にはならず、借主側でも課税仕入れにはなりません。

会計上は、貸主側では「預り保証金」「預り敷金」などの負債として、借主側では「差入保証金」「敷金」などの資産として管理します。

ここで大切なのは、入金額の大きさではありません。数百万円、数千万円の保証金であっても、返還義務がある限り、それ自体は消費税の課税対象外です。

ただし、資金繰りの面では大きな意味を持ちます。貸主は将来の返還義務を負い、借主は資金が長期間固定化されるからです。多店舗展開を行う企業であれば、差入保証金について、返還期日、金額、償却条件、受取利息、残高確認を台帳で管理しておく必要があります。差入保証金は契約内容によって、返還の要否、償却計算、建設協力金としての性質などが異なりますので、契約ごとの分類管理が欠かせません。

消費税だけを見て「不課税だから処理は簡単」と考えてしまうと、返還予定、償却時期、回収可能性、保証金返還債務の管理が抜け落ちてしまいます。

礼金・権利金・更新料｜返還しないものは「貸付けの種類」で変わる

礼金、権利金、更新料、名義書換料、承諾料などは、通常、返還されない一時金です。

返還されない金銭は、単なる預り金ではありません。賃貸借契約の締結、更新、権利設定、使用継続などの対価として扱われます。

ただし、消費税の課税区分は、対象となる不動産の種類と用途によって変わります。

事業用建物の礼金・更新料は課税対象

事務所、店舗、倉庫、工場、診療所、士業事務所など、事業用建物の賃貸借契約に伴って支払われる礼金、権利金、更新料、そして返還しない保証金・敷金は、原則として課税対象です。

事業用建物の貸付けそのものが課税取引であり、その契約の締結や更新に伴う返還不要の一時金は、権利設定等の対価として資産の譲渡等の対価に当たるためです。

たとえば、オフィスを借りる際に賃料2か月分の礼金を支払う場合、その礼金は課税取引として扱います。貸主が適格請求書発行事業者であり、借主が原則課税で仕入税額控除を受けるのであれば、インボイスへの対応も必要になります。

借主側では、礼金や更新料を「長期前払費用」などとして会計処理することがあります。しかし、勘定科目が資産であることと、消費税上の課税仕入れに該当するかどうかは、別の問題です。課税仕入れに当たるか、どの課税期間で控除するか、インボイスを保存しているか。これらは分けて確認します。

住宅賃貸の礼金・更新料は非課税

住宅の貸付けに係る賃貸借契約の締結や更新に伴う礼金、権利金、保証金、敷金、更新料などのうち、返還しないものは非課税です。

ここでいう住宅とは、人の居住の用に供する家屋またはその部分をいいます。法人が借りて従業員社宅として使用する場合であっても、契約上または実態上、住宅としての貸付けであることが明らかであれば、住宅貸付けとして非課税となる方向で判断します。

この点、住宅の貸付けは非課税とされ、マンション、アパート、社宅、寮、貸間などが含まれます。住宅に係る賃貸借契約の締結や更新に伴う、返還しない保証金・権利金・敷金・更新料なども同様に非課税です。
出典：国税庁｜No.6226 住宅の貸付け
出典：国税庁｜No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など

ですから、会社が従業員社宅としてマンションを借り、更新料を支払ったとしても、法人が借主であることを理由に課税仕入れとすることはできません。用途が住宅であれば、更新料も非課税となるのが基本です。

土地の権利金・更新料は非課税

土地の貸付けや、地上権・土地の賃借権の設定に伴って授受される更新料、名義書換料などは、土地の貸付けまたは土地の上に存する権利の設定の対価として非課税です。地上権や土地の賃借権の設定に伴い授受される更新料・名義書換料は、いずれもこの取扱いに含まれます。
出典：国税庁｜No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など

ただし、土地であれば常に非課税というわけではありません。駐車場設備付きの貸付け、施設利用料、一時使用などは、別の論点になります。土地の貸付けと施設利用の境界は、前回の記事でも整理したとおり、設備・管理内容・利用形態によって判断します。

敷引き・保証金償却｜「退去時」ではなく「返還不要が確定した時点」を見る

実務で誤りが多いのが、敷引きや保証金償却の処理時期です。

たとえば契約書に「保証金のうち賃料1か月分は償却し返還しない」と記載されている場合、その返還不要部分は、退去時まで処理を待てばよいわけではありません。

資産の賃貸借契約等に基づき保証金・敷金等として受け入れた金額であっても、期間の経過その他一定の事由によって返還しないこととなる部分は、その返還しないこととなった日の属する課税期間に行った資産の譲渡等の対価となります。実務上も、保証金償却部分は返還時ではなく、返還不要が確定した時点で収入計上を検討する必要があります。

所得税の収入計上時期についても同様です。敷金や保証金は本来預り金であり、受け取っても収入にはなりません。しかし、返還を要しないものについては、返還を要しないことが確定した日に収入計上することになります。
出典：国税庁｜No.1376 不動産所得の収入計上時期

消費税でも、返還不要部分が課税対象となる場合には、その時点の課税期間に売上税額を反映する必要があります。

事業用建物の保証金償却であれば課税売上、住宅賃貸の敷引きであれば非課税売上、土地の権利設定に関する返還不要部分であれば非課税となる方向で判断します。

この違いは、課税売上高、課税売上割合、簡易課税の事業区分、インボイス交付の要否に影響します。

原状回復費｜住宅でも課税対象になる場面がある

原状回復費は、住宅賃貸・事業用賃貸のいずれでも誤りが多い項目です。

直感的には、「住宅の退去精算だから非課税」「敷金から差し引いただけだから不課税」と考えがちです。しかし、取扱いはこれとは異なります。

賃借人が退去する際に、賃貸人が預かっている保証金等から原状回復工事に要した費用相当額を差し引いて受け取る場合を考えてみます。このとき、賃貸人が賃借人に代わって原状回復工事を行うことは、賃貸人の賃借人に対する役務の提供に当たります。そのため、賃貸人が受け取る工事費相当額は課税対象になります。
出典：国税庁｜No.6261 建物賃貸借契約の違約金など
出典：国税庁｜建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用

ここでのポイントは、原状回復費を、建物の貸付けの対価とは別に、賃借人に対する役務提供の対価として捉えている点にあります。

そのため、居住用マンションであっても、賃借人が負担すべき原状回復工事を貸主が行い、その費用相当額を敷金・保証金から差し引く場合には、住宅家賃と同じ非課税ではなく、課税売上として扱う必要があります。原状回復費相当額は建物貸付けの対価とはリンクしないため、居住用建物であっても課税売上として消費税を計算する、という整理になります。

したがって、貸主側で原状回復費を修繕費のマイナスや非課税雑収入として処理している場合には、消費税の売上区分を見直す必要があります。

原状回復費と修繕費を相殺しない

貸主が原状回復工事を業者に依頼し、工事業者から請求を受けた場合、貸主は工事業者に対して修繕費等を支払います。これは、要件を満たせば貸主側の課税仕入れです。

一方、貸主が賃借人から原状回復費相当額を受け取る、または敷金・保証金から差し引く場合、その金額は賃借人に対する役務提供の対価として課税売上になります。

つまり貸主側では、「修繕費を借主負担分だけ減らす」のではありません。原則として、工事業者への支払を課税仕入れ、賃借人から受け取る原状回復費を課税売上として、総額で処理します。

たとえば、貸主が原状回復工事業者へ税込55万円を支払い、同額を保証金から差し引いたとします。この場合、貸主側では、工事業者への支払を課税仕入れ、賃借人から受け取る55万円を課税売上として処理します。

これを修繕費のマイナスだけで処理すると、原則課税で全額控除できる場合には、納付税額への影響が小さく見えることがあります。しかし簡易課税では、課税売上高を基礎に納付税額を計算しますので、課税売上の計上漏れがそのまま過少申告につながりかねません。原状回復費を課税仕入れのマイナスとして処理すると、簡易課税では本来計上すべき課税売上高より少ない金額で消費税を計算することになり、修正申告が必要になる場合があります。

原状回復費は「借主が負担すべき範囲」も確認する

消費税の判断以前に、そもそも借主が負担すべき原状回復費なのかを確認しておく必要があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、民間賃貸住宅について、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と整理しています。あわせて、経年変化や通常使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとされています。
出典：国土交通省｜「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

これは、消費税の課税区分そのものを決める資料ではありません。しかし、賃借人に原状回復義務がある範囲、請求できる範囲、契約条項の妥当性、説明資料の整備には直結します。

そこで実務では、二段階で考えます。

第一に、契約・民事上、借主が負担すべき原状回復費かを確認します。第二に、その負担額を貸主が工事して受け取る場合に、消費税上、課税売上として処理するかを判断します。

借主が負担すべきでない通常損耗まで請求している場合には、消費税処理以前に、契約・管理上の問題が生じます。

借主が直接工事業者へ支払う場合

原状回復工事には、いくつかの実務パターンがあります。

一つ目は、貸主が工事業者に発注し、工事費相当額を敷金・保証金から差し引くパターンです。この場合は、貸主の賃借人に対する役務提供として、貸主側で課税売上を認識する方向で判断します。

二つ目は、借主が自ら工事業者に発注し、借主が工事業者へ直接支払うパターンです。この場合は、工事業者から借主への役務提供になります。借主が事業者であり、事業用賃借物件の原状回復工事で、インボイス等の要件を満たすのであれば、借主側で課税仕入れとして仕入税額控除を検討します。貸主側では、借主から原状回復費を受け取っていませんので、その部分について貸主の課税売上は通常発生しません。

三つ目は、管理会社が精算を代行するパターンです。この場合は、管理会社が誰の代理として請求・受領しているのか、管理会社自身の売上なのか、それとも貸主への立替なのか、工事業者のインボイスが誰宛てになっているのか。これらを確認する必要があります。

同じ「原状回復費」でも、契約当事者、発注者、請求先、支払先、証憑の名義が違えば、仕入税額控除を受ける者やインボイスの保存要件が変わってきます。

中途解約違約金｜損害賠償金なら課税対象外

建物賃貸借契約では、契約期間の満了前に借主が中途解約する場合に、数か月分の賃料相当額を違約金として支払うことがあります。

この違約金は、賃料そのものではなく、貸主が中途解約により受ける逸失利益の補填として受け取る損害賠償金と整理される場合があります。中途解約されたことに伴って生じる逸失利益を補填するために受け取るものは、損害賠償金であり、課税対象になりません。
出典：国税庁｜No.6261 建物賃貸借契約の違約金など

ただし、契約上「違約金」と書かれていれば常に不課税になる、というわけではありません。

たとえば、実質的には解約日までの賃料であるもの、契約期間を延長した対価であるもの、未払賃料の精算であるもの。これらは名称にかかわらず、賃料や役務提供の対価として扱われる可能性があります。

判断する際は、請求原因を確認します。

• 中途解約による逸失利益の補填なのか
• 未払賃料の回収なのか
• 明渡し遅延による使用継続の対価なのか
• 原状回復義務の代行費用なのか

契約書、解約合意書、退去精算書、請求書に、その性質が分かる記載を残しておくことが大切です。

明渡し遅延の割増賃借料｜事務所なら課税、住宅なら非課税

契約終了後も借主が退去しない場合、貸主が通常の賃料を超える割増賃借料を請求することがあります。

店舗・事務所等の賃貸人が、契約期間終了後に入居者から規定の賃貸料以上の金額を受け取る場合を考えてみます。この金額は、正当な権利なく使用していることに対して受け取る割増賃貸料の性格を有しますので、その全額が店舗・事務所等の貸付けの対価として課税対象になります。一方、住宅用であることが明らかな場合の割増賃借料は、住宅貸付けの対価として非課税とされます。
出典：国税庁｜No.6261 建物賃貸借契約の違約金など

ここでも、名称ではなく性質が重要です。

「違約金」「遅延損害金」「割増賃料」といった名称だけで判断せず、実質的に使用継続の対価なのか、それとも損害補填なのかを確認します。

未払賃料へ充当した敷金｜税区分は元の賃料に従う

退去時に、敷金・保証金を未払賃料へ充当する場合があります。

このとき、敷金を受け取った時点では課税対象外であっても、後に未払賃料に充当された時点では、実質的に賃料を回収したことになります。

したがって、事務所賃料に充当した場合には課税売上、住宅賃料に充当した場合には非課税売上として処理します。土地賃料に充当した場合には、土地貸付けの取扱いに従います。

「敷金から差し引いたから不課税」という処理は誤りです。見るべきは、何に充当したのかです。

退去精算書では、少なくとも次の項目を分けて表示すべきです。

• 未払賃料
• 共益費
• 水道光熱費
• 原状回復費
• 中途解約違約金
• 明渡し遅延損害金
• 返還敷金
• 保証金償却
• 振込手数料

これらを一括して「退去精算金」とだけ表示してしまうと、後から消費税区分を説明できなくなります。

貸主側のインボイス対応

貸主が適格請求書発行事業者である場合、課税対象となる取引については、原則としてインボイスの交付・保存の体制が必要です。

課税対象となる可能性があるものには、事業用建物の礼金・権利金・更新料、返還しない保証金・敷金、事業用建物の未払賃料充当額、原状回復費相当額、事務所等の明渡し遅延に係る割増賃借料などがあります。

一方、返還される敷金・保証金、住宅貸付けに係る返還不要の礼金・更新料、土地貸付けに係る権利金・更新料、損害賠償金として整理される中途解約違約金は、仕入税額控除の対象となる課税取引ではありません。

したがって貸主側では、すべての退去精算項目にインボイスを発行するのではなく、課税対象となる項目と、非課税・対象外の項目とを区分して表示する必要があります。

請求書や精算書には、課税対象額、適用税率、消費税額、非課税項目、対象外項目を分けて表示します。課税・非課税・対象外を混在させたまま総額だけを記載すると、借主側の仕入税額控除にも影響が及びます。

借主側の仕入税額控除

借主側では、「支払ったかどうか」と「仕入税額控除できるか」は別の問題です。

事業用建物の礼金、更新料、保証金償却、原状回復費などが課税取引であれば、原則課税で仕入税額控除を受ける余地があります。ただしインボイス制度のもとでは、帳簿と適格請求書等の保存が前提です。

一方、住宅の礼金・更新料・敷引きは非課税です。借上げ社宅として会社が支払っていても、住宅貸付けに係る支出であれば、仕入税額控除はできません。

返還される敷金・保証金は、そもそも課税仕入れではありません。預けた資金が戻ってくるだけのことです。

原状回復費については、誰が工事を実施し、誰に対する役務提供なのかを確認します。借主が直接工事業者へ支払った場合は、工事業者から借主への課税仕入れとして検討します。貸主が工事を行い、借主から費用相当額を受け取る場合は、貸主から借主への役務提供として、貸主のインボイスが必要になる場面があります。

なお、家賃のように契約書に基づいて代金決済が行われ、取引の都度は請求書や領収書が交付されない取引であっても、仕入税額控除を受けるには、原則として適格請求書の保存が必要です。この点は、契約書と通帳など複数の書類の組合せで記載事項を満たすことも可能とされています。
出典：国税庁｜家賃を口座振替・口座振込により支払う場合の仕入税額控除の適用要件

不動産賃貸では、契約書、更新合意書、退去精算書、振込記録、登録番号通知書、工事明細を一式で保存する運用が求められます。

令和8年度改正後の経過措置は「課税項目」にだけ関係する

令和8年度税制改正では、免税事業者など適格請求書発行事業者以外の者からの課税仕入れについて、控除可能割合が70％・50％・30％へ見直され、控除限度額も見直されています。

具体的には、免税事業者など適格請求書発行事業者以外の者から行った課税仕入れに係る経過措置について、適用期限を2年間延長したうえで、控除可能割合が70％・50％・30％へ見直されました。あわせて、令和8年10月1日以後に開始する課税期間からは、一の非登録事業者からの課税仕入れが年または事業年度で1億円を超える場合、その超過部分に経過措置を適用しないこととされています。
出典：国税庁｜インボイス制度に関する令和8年度税制改正について

ただし、この経過措置は、あくまで課税仕入れに関するものです。

返還される敷金・保証金は課税仕入れではありません。住宅貸付けに係る礼金・更新料も非課税、土地貸付けに係る更新料・名義書換料も非課税です。これらについて、インボイス登録や7・5・3割控除を検討しても意味はありません。

一方、事業用建物の礼金・更新料・保証金償却、原状回復費、事務所の割増賃借料など課税取引については、貸主がインボイス発行事業者でない場合に、借主側で経過措置の適用可否、控除割合、仕入先別集計を確認する必要があります。

最初に課税区分を判断し、その後にインボイス・経過措置を判断する。この順序を守ることが大切です。

支払調書・印紙税は消費税とは別に管理する

敷金・保証金・礼金・更新料は、消費税だけで完結するものではありません。

たとえば法定調書の観点では、「不動産の使用料等の支払調書」の対象に、権利金、礼金、更新料、承諾料、名義書換料、返還を要しないこととなる敷金等が含まれる場合があります。不動産の使用料等には、地上権・地役権の設定または不動産の賃借に伴って支払われる権利金、返還を要しない敷金等、礼金、更新料、承諾料、名義書換料などが含まれるとされています。
出典：国税庁｜No.7441 「不動産の使用料等の支払調書」の提出範囲等

また印紙税の観点では、建物賃貸借契約書は、消費税とは別に文書課税の判断が必要です。不動産賃貸借契約書のうち建物を対象とするものは非課税文書とされる一方、保証金の授受や建設協力金の記載がある場合には、消費貸借に関する契約書として課税文書に該当する可能性があります。

本稿の中心は消費税ですが、実務では、消費税、所得税・法人税、法定調書、印紙税、借地借家法・民法上の契約効力を、それぞれ切り離して管理する必要があります。

契約書で確認すべき事項

敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費の判断は、契約書を読まなければ始まりません。

確認すべき事項は、少なくとも次のとおりです。

• 賃貸対象が土地か建物か
• 建物であれば住宅用か事業用か、用途変更の可否はあるか、社宅利用が明示されているか
• 貸付期間は1か月以上か
• 敷金・保証金の金額はいくらか、全額返還か、一部償却か
• 償却が契約時に確定しているのか、期間経過で増えるのか、退去時に確定するのか
• 礼金・権利金・更新料は返還されるのか、更新料はいつ支払うのか
• 原状回復義務の範囲はどこまでか、通常損耗・経年劣化の扱いはどうなっているか
• 貸主が工事を行うのか、借主が工事を行うのか
• 退去精算時の相殺条項はあるか
• 中途解約違約金は逸失利益補填なのか、賃料相当額なのか
• 明渡し遅延時の金銭は割増賃料なのか、損害賠償金なのか

契約書は、税区分を書き込むための書類ではなく、税区分を判断する事実を確定する書類です。

「消費税別途」と書いてあっても、非課税取引や課税対象外取引に消費税は発生しません。反対に、「税込」と書いていなくても、課税取引であれば税額計算が必要になります。

請求書・退去精算書で分けるべき項目

退去精算書は、税務調査で非常に重要な資料になります。

次のような表示は避けるべきです。

• 「敷金精算一式」
• 「退去費用一式」
• 「原状回復費等」
• 「違約金等」
• 「保証金償却・修繕費相殺」
• 「返還額のみ表示」

これでは、何が課税売上で、何が非課税で、何が不課税なのかを判断できません。

退去精算書では、少なくとも次のように分けます。

• 未払賃料
• 未払共益費
• 水道光熱費精算
• 原状回復工事費
• 中途解約違約金
• 明渡し遅延の割増賃借料
• 保証金償却
• 敷引き
• 返還敷金
• 振込手数料
• 消費税額

課税対象となる項目には、適用税率、税抜または税込対価、消費税額、登録番号を表示します。非課税項目や対象外項目は、課税項目と混在させず、その理由が分かるように表示します。

会計処理で分けるべき勘定科目・税区分

会計処理では、勘定科目そのものよりも、補助科目・税区分・摘要が重要になります。

貸主側では、次のように分けて管理します。

• 返還義務のある敷金・保証金は預り保証金
• 事業用建物の礼金・更新料・保証金償却は課税売上
• 住宅貸付けの礼金・更新料・敷引きは非課税売上
• 土地貸付けの更新料・名義書換料は非課税売上
• 原状回復費相当額は課税売上
• 中途解約違約金で損害賠償金に当たるものは対象外
• 明渡し遅延の割増賃料は用途に応じて課税または非課税
• 未払賃料充当額は元の賃料の税区分に従う

借主側では、次のように分けます。

• 返還される敷金・保証金は差入保証金
• 事業用建物の礼金・更新料は課税仕入れとして検討
• 住宅の礼金・更新料は非課税仕入れまたは対象外支出として処理
• 原状回復費は支払先と役務提供者を確認
• 中途解約違約金は損害賠償金なら対象外
• 保証金償却部分は契約内容により長期前払費用、支払手数料、地代家賃等に分ける

「雑収入」「雑費」「地代家賃」に一括で入れてしまうと、月次では税区分の誤りに気づけません。

税務調査で説明できる状態にする

税務調査で問われるのは、最終的な税区分だけではありません。

• なぜ、その金銭を預り金としたのか
• なぜ、返還不要部分を契約時に課税売上にしたのか
• なぜ、住宅更新料を非課税としたのか
• なぜ、原状回復費を課税売上にしたのか
• なぜ、中途解約違約金を不課税としたのか

これらを説明できる資料が必要です。

保存すべき資料は、賃貸借契約書、重要事項説明書、更新合意書、解約通知書、退去立会記録、原状回復見積書、工事請負契約書、工事請求書、入居時・退去時の写真、退去精算書、敷金保証金台帳、入金記録、返金記録、インボイス、登録番号通知書、社内判断メモです。

月次・決算実務では、新規契約、更新、解約、設備投資、資産売却などを事前に確認しておくことが、監査漏れや処理漏れの防止につながります。月次巡回監査でも、帳簿や証憑書類を確認しながら、指摘事項や相談内容を記録し、決算時の重要資料として積み上げていくことが重視されます。

敷金・保証金・原状回復費は、発生頻度こそ高くありませんが、発生時の金額が大きく、しかも契約条項に依存します。担当者任せにせず、契約発生時、更新時、退去時に税務確認を組み込んでおく必要があります。

判断フロー

敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費の消費税は、次の順序で整理します。

第一に、金銭の名称を確認します。ただし、名称だけでは結論を出しません。

第二に、返還義務を確認します。返還されるものは、原則として課税対象外です。

第三に、返還しない部分がある場合、何の対価かを確認します。事業用建物、住宅、土地で課税区分が変わります。

第四に、返還不要がいつ確定するかを確認します。契約時、期間経過時、更新時、退去時のいずれかを見極めます。

第五に、原状回復費については、借主が負担すべき範囲か、誰が工事を行ったか、誰に対する役務提供かを確認します。

第六に、違約金については、損害賠償金か、賃料相当額か、使用継続の対価かを確認します。

第七に、課税項目について、インボイス、帳簿、請求書、精算書、契約書、通帳の保存要件を確認します。

第八に、貸主・借主の双方で、会計処理と申告集計へ反映します。

まとめ

敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費は、賃貸不動産の契約に付随する金銭ですが、消費税上は一律に処理できるものではありません。

返還される敷金・保証金は、原則として課税対象外です。

返還しない礼金・権利金・更新料・敷引き・保証金償却は、何の貸付けに関するものかで課税区分が変わります。事業用建物であれば課税、住宅であれば非課税、土地の権利設定であれば非課税となる方向で判断します。

原状回復費は、住宅でも課税対象になることがあります。貸主が借主に代わって原状回復工事を行い、保証金等から差し引く場合には、貸主の借主に対する役務提供の対価として課税売上になります。

中途解約違約金は、逸失利益の補填としての損害賠償金であれば課税対象外です。一方、契約終了後も使用を続けることに対する割増賃借料は、用途に応じて課税または非課税となります。

そして、これらの判断は、契約書、精算書、請求書、インボイス、会計処理、証憑保存まで一貫していなければ、税務調査で説明できません。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、不動産賃貸に係る消費税について、契約条項、返還義務、用途、原状回復精算、インボイス、課税売上割合、会計処理まで一体で確認しています。敷金・保証金・礼金・更新料・原状回復費の税区分に不安がある場合、特に事業用物件、社宅、混在物件、多店舗展開、サブリース、管理会社精算がある場合は、契約書・更新合意書・退去精算書・工事見積書をご準備のうえ、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページからご相談ください。

振り返り

論点	消費税の基本的な考え方	実務上の確認事項
返還される敷金・保証金	資産の譲渡等の対価ではなく課税対象外	返還義務、返還時期、差入・預り保証金台帳を確認
事業用建物の礼金・更新料	返還しないものは原則課税	契約用途、返還不要額、インボイスを確認
住宅賃貸の礼金・更新料	返還しないものでも非課税	契約上・実態上、住宅用であることを確認
土地の更新料・名義書換料	土地貸付け・土地上の権利設定の対価として非課税	一時使用や施設利用ではないかを確認
敷引き・保証金償却	返還不要が確定した時点で処理	契約時確定、期間経過、退去時確定のいずれかを確認
未払賃料への充当	元の賃料の税区分に従う	事務所賃料なら課税、住宅賃料なら非課税
原状回復費	貸主が借主に代わって工事する場合は課税対象	誰が工事を行い、誰に請求しているかを確認
住宅の原状回復費	住宅家賃とは別の役務提供として課税対象になることがある	非課税雑収入にしていないか確認
中途解約違約金	逸失利益補填なら損害賠償金として課税対象外	未払賃料や使用継続の対価と混同しない
明渡し遅延の割増賃料	使用継続の対価として用途により課税・非課税	事務所なら課税、住宅なら非課税となる方向で確認
借主側の仕入税額控除	課税仕入れかつインボイス等の保存が必要	住宅礼金や返還敷金を控除対象にしない
令和8年度改正後の経過措置	非登録事業者からの課税仕入れだけが対象	非課税・対象外取引に7・5・3割控除は関係しない
退去精算書	課税・非課税・対象外を区分表示する	「退去費用一式」「敷金精算一式」を避ける
税務調査対応	名称ではなく契約・事実・証拠で説明する	契約書、写真、見積書、請求書、精算書、判断メモを保存