相続税申告のなかで、最も判断が分かれやすい領域のひとつが財産評価です。
預貯金のように、残高証明書で金額をそのまま把握できる財産もあります。一方で、不動産、非上場株式、同族会社関係資産、貸付金、借地権、農地、海外資産などが含まれる相続では、「いくらで評価するか」という問いが、税額だけにとどまりません。遺産分割、納税資金、二次相続、そして申告後の税務調査対応にまで影響していきます。
財産評価は、単に評価額を下げるための作業ではありません。
相続開始時点、あるいは贈与時点における財産の現況を確認し、どの評価方法を採用するのかを決め、なぜその評価が合理的といえるのかを資料で説明できる状態にしておく。そのための一連の作業です。相続税法では、相続・遺贈・贈与により取得した財産の価額について、原則として取得時の時価によるという考え方が置かれています。
出典：e-Gov法令検索｜相続税法 出典：最高裁判所｜令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件 令和4年4月19日第三小法廷判決
この第6テーマでは、個別財産の詳細な計算に入る前に、財産評価をどう考えるべきか、評価通達と時価の関係をどう理解するか、そして評価根拠をどのように残すかを整理します。
土地評価、非上場株式評価、小規模宅地等の特例、農地・借地権、金融資産、名義財産といった詳細論点へ進む前に、まずはこのテーマで「評価判断の土台」を押さえていただければと思います。
このテーマで理解できること
財産評価の詳細論点に入る前に、最初に確認しておきたいのは、「評価は計算だけでは完結しない」という点です。
相続税申告では、財産評価基本通達に基づいて評価する場面が数多くあります。財産評価基本通達は、評価実務における重要な基準です。ただし、すべての財産、すべての事情を機械的に処理できるわけではありません。
通達に評価方法が定められていない財産、国外財産、特殊な不動産、相続直前の取引によって評価額と実勢価額に大きな乖離が生じている財産。こうしたケースでは、通常よりも慎重な検討が求められます。
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
このテーマでは、財産評価を次の流れで整理していきます。
まず、相続税における財産評価の基本的な位置づけを理解します。財産評価は、相続税額を算定するためだけのものではありません。遺産分割の前提資料にもなり、相続人間の納得感にも影響します。
次に、相続税法上の時価と財産評価基本通達の関係を確認します。通達評価は実務上きわめて重要ですが、時価そのものとの関係を理解しておかなければ、通達を使ってよい場面と、慎重な判断が必要な場面とを区別できません。
そのうえで、評価通達によらない評価が問題となる場面、いわゆる総則6項のような例外的な論点を整理します。令和4年4月19日の最高裁判決は、評価通達に基づく評価と、実質的な租税負担の公平との関係を考えるうえで、現在の実務でも重要な位置づけを持ち続けています。
出典：最高裁判所｜令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件 令和4年4月19日第三小法廷判決
さらに、不動産鑑定評価を利用すべきかどうか、評価に必要な資料をどう集めるか、現地確認をどこまで行うか、税務調査に備えて判断記録をどう残すか、という実務論点へ進みます。
最後に、不動産と非上場株式のように、そもそも市場価格が見えにくい財産について、なぜ評価判断が難しくなるのかを整理し、相談前にどのような財産評価リスクを洗い出しておくべきかを確認します。
財産評価は「税額」だけでなく「分割」と「説明可能性」に関係する
財産評価を相続税額だけの問題として捉えてしまうと、判断を誤りやすくなります。
たとえば、自宅土地、賃貸不動産、同族会社株式、農地、貸地、海外資産などがある場合、評価額は当然、相続税額に直結します。しかし、影響はそこにとどまりません。
誰がその財産を取得するのか。評価額と実際の売却見込額に差がある場合、相続人間ではどの価額を基準に公平性を考えるのか。納税資金を確保するために、売却する可能性はあるのか。二次相続で、同じ財産が再び評価対象になるのか。そして将来、税務署から評価根拠を問われたときに、資料を示して説明できるのか。
財産評価は、これらすべての判断の土台にあります。
相続税申告書に記載する評価額は、単なる数字ではありません。どの資料を見て、どの現況を確認し、どの通達・法令・実務判断を踏まえて、その価額に至ったのか。そうした「説明の履歴」を伴うべきものです。
このテーマで扱う各詳細コラムは、評価額を下げる方法を断片的に紹介するものではありません。財産評価をどの順序で考え、どの段階で専門的な判断が必要になるのかを整理するための入口です。
このテーマを読む順番
この第6テーマは、6-1から6-8まで順番に読み進めることで、財産評価の全体像から相談前の整理まで、自然につながる構成にしています。
まず「6-1. 相続税における財産評価の基本」を読み、財産評価が相続税額、遺産分割、申告実務にどう関係するのかを把握してください。
次に「6-2. 相続税法上の時価と財産評価基本通達の関係」で、時価と通達評価の関係を確認します。ここを理解しておくと、評価通達を使ってよい場面と、通達だけで安心してよいとはいえない場面とを、区別しやすくなります。
その後、「6-3. 評価通達によらない評価が問題となる場合」で、総則6項や通達評価の限界を確認します。相続直前の不動産取得、多額の借入れ、取引価額との大きな乖離といった事情がある場合には、特に重要な内容です。
不動産鑑定評価に関心がある方は、「6-4. 不動産鑑定評価を相続税申告で検討する場合」へ進んでください。鑑定評価が有効に働く場面はありますが、常に通達評価より有利になるわけではなく、採用理由と説明資料が重要になります。
実際に評価資料を準備する段階では、「6-5. 評価に必要な資料と現地確認の重要性」をお読みください。固定資産税資料、登記事項証明書、公図、測量図、賃貸借契約書、都市計画情報、現地写真など、評価判断に必要となる資料の意味を整理します。
申告後の説明可能性を重視される方には、「6-6. 財産評価で税務調査に備えるための記録化」が重要です。評価明細だけでなく、判断メモ、写真、役所調査の記録、契約書、評価差異の理由を残しておくことが、そのまま申告品質に直結します。
不動産や同族会社株式をお持ちの場合は、「6-7. 不動産と非上場株式で時価判断が難しくなる理由」をお読みください。不動産は個別性が強く、非上場株式は支配関係や会社財務の影響を受けます。そのため、市場価格が明確な財産とは異なる評価リスクを抱えています。取引相場のない株式について、国税庁も原則的評価方式、配当還元方式、特定の評価会社の評価など、取得者や会社の状況に応じた評価方法を示しています。
出典：国税庁｜No.4638 取引相場のない株式の評価
そして最後に、「6-8. 相談前に財産評価リスクを整理するチェック視点」で、ご自身の財産のどこに評価リスクがあるのかを整理します。不動産の特殊性、共有、賃貸借、農地、非上場株式、名義財産、海外資産といった要素がある場合、この相談前の整理が特に大きな意味を持ちます。
6-1. 相続税における財産評価の基本
財産評価を初めて体系的に確認される方は、まずこのコラムから読むことをおすすめします。
このコラムでは、財産評価がなぜ相続税額に影響するのか、評価時点をどのように考えるのか、評価対象となる財産をどう整理するのかを扱います。
相続税申告では、財産を把握し、評価し、債務や非課税財産を整理し、特例の適用可否を検討したうえで税額を算定します。そのため、評価額の誤りは税額だけにとどまらず、特例適用、納税資金、遺産分割にまで波及していきます。
このコラムは、第6テーマ全体の入口にあたります。個別の土地評価や株式評価に入る前に、評価の意味と判断順序を押さえておきたい方に適した内容です。
6-2. 相続税法上の時価と財産評価基本通達の関係
「通達評価で申告すればよいのか」「そもそも時価とは何を意味するのか」。このような疑問をお持ちの方は、このコラムをお読みください。
相続税法上の評価は時価を基礎としますが、実務上は財産評価基本通達に基づく評価が広く用いられています。大切なのは、通達評価が実務上の基準である一方で、相続税法上の時価との関係を理解しておくことです。
このコラムでは、客観的交換価値、評価通達の役割、公的評価との違い、そして通達評価の限界を整理します。
固定資産税評価額、不動産鑑定評価額、売却査定額、相続税評価額。これらがそれぞれ異なる理由を理解したい方にとっても、このコラムが前提となります。
6-3. 評価通達によらない評価が問題となる場合
相続税申告で「評価額をできるだけ低くしたい」という発想だけが先行すると、通達評価の限界を見落としてしまうことがあります。
財産評価基本通達6項は、通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産について、国税庁長官の指示を受けて評価する旨を定めています。
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
このコラムでは、総則6項、租税回避と評価、著しい乖離、裁判例・裁決例の考え方を整理します。
特に、相続開始前に多額の借入れで不動産を取得している場合、相続直前に財産構成を大きく変えている場合、評価通達による評価額と実際の取引価額に大きな差がある場合。こうしたケースでは、このコラムを先に読んでおくことで、評価リスクを把握しやすくなります。
6-4. 不動産鑑定評価を相続税申告で検討する場合
不動産鑑定評価は、相続税申告で常に必要になるものではありません。
しかし、特殊な土地、利用制限が強い不動産、通達評価では現況を十分に反映しにくい不動産、売却予定がある不動産などでは、鑑定評価の検討が必要になる場合があります。
このコラムでは、鑑定評価を使うべき場面、通達評価との比較、鑑定評価を採用する場合の説明資料、そして安易な鑑定依存を避けるための判断軸を整理します。
「鑑定を取れば評価額が下がるのか」という問いに対して、単純な有利・不利ではなく、申告後に説明できるかという観点から検討していただくためのコラムです。
6-5. 評価に必要な資料と現地確認の重要性
財産評価は、資料が不足したまま進めてしまうと、判断の精度が大きく下がります。
不動産評価では、固定資産税課税明細書、名寄帳、登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面、賃貸借契約書、都市計画情報、道路関係資料、現地写真などが判断材料になります。
金融資産や非上場株式では、残高証明書、取引履歴、証券会社資料、決算書、法人税申告書、勘定科目内訳書、株主名簿、定款、議事録などが必要になります。
このコラムでは、どの資料が何の判断に使われるのか、そして資料と現地の状況が食い違う場合にどのように確認すべきかを整理します。
土地家屋の相続税評価では、土地は路線価方式または倍率方式、家屋は固定資産税評価額を基礎とすることが一般的です。ただしマンションについては、敷地利用権と区分所有権の評価、そして令和6年1月1日以後に取得した居住用区分所有財産の評価見直しにも注意が必要です。
出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価 出典：国税庁｜No.4667 居住用の区分所有財産の評価
6-6. 財産評価で税務調査に備えるための記録化
相続税申告は、申告書を提出して終わりではありません。
税務調査では、名義財産、贈与履歴、現金、生命保険、土地評価、非上場株式、同族会社との取引などが確認されることがあります。財産評価についても、「なぜその評価単位にしたのか」「なぜその補正を適用したのか」「なぜ鑑定評価を採用したのか」「なぜ通達評価で問題ないと判断したのか」を説明できることが重要になります。
このコラムでは、評価明細、判断メモ、現地写真、役所調査記録、契約書、評価差異の理由などを、どのように残しておくべきかを扱います。
評価根拠の記録化は、納税者ご本人や相続人のためだけのものではありません。専門家側の品質管理にも直結します。後から見返しても判断過程を追える申告は、申告後の不安を減らすうえで大きな意味を持ちます。
6-7. 不動産と非上場株式で時価判断が難しくなる理由
不動産と非上場株式は、相続税申告のなかでも評価判断が難しくなりやすい財産です。
不動産は、同じ地域にあっても、形状、接道、地積、利用状況、権利関係、都市計画、建築制限、賃貸状況、共有関係などによって価値が変わります。さらに、相続税評価額、固定資産税評価額、売却査定額、鑑定評価額が一致しないことも少なくありません。
非上場株式は、取引市場が存在しません。そのため、会社規模、株主構成、同族株主判定、議決権、会社財務、保有不動産、役員貸付金、類似業種比準価額、純資産価額などを、ひとつずつ確認していく必要があります。
このコラムでは、不動産と非上場株式の評価がなぜ難しいのかを、時価判断、市場性、支配関係、同族取引、裁決・判決といった視点から整理します。
不動産や同族会社株式が財産の中心にある場合、このコラムを読んでおくことで、第7テーマの土地評価、第11テーマの非上場株式評価へ進む前の理解が深まります。
6-8. 相談前に財産評価リスクを整理するチェック視点
第6テーマの最後に読んでいただきたい、まとめの記事です。
このコラムでは、不動産の特殊性、共有、賃貸借、農地、非上場株式、名義財産、海外資産などについて、専門家に相談する前にどのような視点で評価リスクを洗い出しておくべきかを整理します。
相談前に、完璧な評価額を出す必要はありません。
むしろ重要なのは、「この財産は評価が難しそうだ」「資料が足りない」「名義と実質がずれているかもしれない」「家族間で評価の受け止め方が違いそうだ」「申告後に説明できるか不安だ」といった論点を、早めに見つけておくことです。
国外財産についても、財産評価基本通達は、国外財産の価額について通達に定める評価方法によることを基本としつつ、評価方法が定められていない場合には、売買実例価額や精通者意見価格等を参酌するという考え方を示しています。海外不動産や外国株式がある場合は、国内財産以上に、資料収集と評価根拠の整理が重要になります。
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則 出典：国税庁｜国外財産の評価－土地の場合
このコラムは、相続税申告前のご相談だけでなく、生前贈与、不動産購入、土地分割、遺言作成、同族会社株式の承継を検討される前にも役立つはずです。
第6テーマと他テーマのつながり
第6テーマは、財産評価の総論にあたります。
ここで扱う時価、評価通達、評価資料、記録化の考え方は、後続テーマすべての土台になります。
土地の評価方法、地目判定、評価単位、画地調整、地積規模の大きな宅地、不合理分割、マンション評価などを詳しく確認したい場合は、第7テーマ「土地評価の基本と評価単位・画地調整」へ進んでください。
不動産をどう分けるか、共有にすべきか、土地分割や建築制限、相続登記、空き家、売却をどう考えるか。これらは、第8テーマ「不動産承継・土地分割・共有・登記」で扱います。
小規模宅地等の特例は、評価額を大きく減額できる可能性がある一方で、取得者、利用状況、分割、申告期限、継続要件が複雑に絡み合います。そのため、第9テーマで独立して整理します。
農地、生産緑地、地主資産、借地権、貸地、同族会社への土地貸付などは、第10テーマで扱います。これらは通常の宅地評価とは異なり、法規制、権利関係、納税猶予、承継者の意思が関係してきます。
非上場株式や同族会社、個人事業用資産の評価は、第11テーマで深掘りします。公認会計士・税理士事務所としては、財務諸表、税務申告書、株主構成、会社法上の支配権を横断して確認する必要がある、重要な領域です。
生命保険、金融資産、名義預金、名義株式、貸付金、デジタル資産などは、第12テーマで整理します。これらは、財産の存在や名義の確認そのものが、評価以前の問題になることがあります。
相続税申告で財産評価をどのように申告書へ落とし込み、税務調査に備えるかは、第14テーマで扱います。財産評価の判断は、申告書作成と税務調査対応から切り離すことができません。
財産評価で避けたい考え方
財産評価では、次のような短絡的な判断を避ける必要があります。
- 「固定資産税評価額が分かれば不動産評価は十分」と考えること
- 「通達評価だから必ず問題ない」と考えること
- 「鑑定評価を取れば必ず有利になる」と考えること
- 「評価額が低ければ相続人全員にとってよい」と考えること
- 「税務上の評価額と遺産分割上の公平な価額は同じ」と考えること
- 「名義が違うから被相続人の財産ではない」と考えること
- 「非上場株式は換金できないから低く見てよい」と考えること
財産評価では、制度上の評価額、実際の換金可能性、家族間の納得感、納税資金、将来の管理負担を、それぞれ分けて考える必要があります。
たとえば、相続税評価額が低い不動産であっても、取得した相続人にとっては、管理費、固定資産税、修繕費、空室リスク、売却の困難さを抱える財産かもしれません。
逆に、税務上の評価額が高い財産であっても、事業承継や居住の継続のために手放せない財産であれば、納税資金を別途考える必要があります。
財産評価は、数字の問題であると同時に、承継方針の問題でもあるのです。
このテーマを読むときの視点
この第6テーマを読み進める際は、次の順序で考えてみてください。
まず、評価対象となる財産を漏れなく把握すること。
次に、その財産が誰のものか、名義と実質が一致しているかを確認すること。
そのうえで、相続開始時点または贈与時点の現況を確認すること。
さらに、評価通達に基づく評価方法を確認し、通達評価でよいのか、それとも例外的な検討が必要なのかを判断すること。
そして最後に、評価根拠を資料と記録で残し、申告後に説明できる状態にしておくこと。
この順序を外してしまうと、評価額だけを見て判断することになり、後から資料不足や事実関係の誤りが問題になることがあります。
相続税申告や贈与では、評価額を急いで出すことよりも、評価の前提となる事実を丁寧に確認することのほうが、結果的に安全で、説明しやすい判断につながります。
相談をご検討の方へ
財産評価に不安がある場合、最初から詳細な評価計算を依頼する前に、どの財産にリスクがあるのかを整理しておくことが重要です。
不動産が複数ある。賃貸物件や共有不動産がある。農地や生産緑地がある。同族会社株式がある。過去の贈与や名義財産が気になる。海外資産がある。相続直前に不動産購入や借入れをしている。こうした場合には、評価額だけでなく、資料、権利関係、家族間の論点、税務調査での説明可能性を、一体のものとして確認する必要があります。
犬飼公認会計士・税理士事務所では、財産評価を単なる計算作業としてではなく、相続税申告、遺産分割、納税資金、二次相続、そして申告後のリスクまで見据えた判断材料として整理することを重視しています。
財産評価の全体像を把握したうえで、ご自身の財産にどのような論点があるのかを確認したい方は、お問い合わせページよりご相談ください。
この記事の振り返り
| 項目 | 振り返りポイント |
|---|---|
| 第6テーマの役割 | 財産評価の詳細計算ではなく、時価、評価通達、資料、根拠、説明可能性の全体像を整理するテーマ |
| 財産評価の位置づけ | 相続税額だけでなく、遺産分割、納税資金、二次相続、税務調査対応に影響する |
| 最初に読む記事 | 6-1で財産評価の基本と判断順序を確認する |
| 時価と通達 | 6-2で相続税法上の時価と財産評価基本通達の関係を理解する |
| 例外評価 | 6-3で総則6項や通達評価の限界を確認する |
| 鑑定評価 | 6-4で不動産鑑定評価を使う場面と限界を整理する |
| 資料収集 | 6-5で固定資産税資料、登記、公図、契約書、現地確認の意味を確認する |
| 記録化 | 6-6で税務調査に備えた評価根拠の残し方を確認する |
| 高難度財産 | 6-7で不動産と非上場株式の時価判断が難しい理由を理解する |
| 相談前整理 | 6-8で自分たちの財産評価リスクを初期把握する |
| 関連テーマ | 土地評価は第7テーマ、不動産承継は第8テーマ、非上場株式は第11テーマ、申告実務は第14テーマへ進む |
| 判断軸 | 「いくら下がるか」ではなく、「後から説明できる評価か」を重視する |