相談前に整理しておきたい財産評価リスクの視点｜不動産・株式・名義財産・海外資産をどう見直すか

相続税の申告や生前贈与のご相談で、最初から「この財産はいくらになりますか」と評価額だけを確かめようとすると、かえって大切な論点を見落としてしまうことがあります。

財産評価でほんとうに整理しておくべきなのは、評価額が高いか低いか、という一点ではありません。

どの財産を評価の対象とするのか。誰の財産として扱うのか。相続開始時点や贈与時点で、その財産はどのような状態だったのか。評価通達をそのまま当てはめてよいのか。相続人の間で、その評価を前提に分割し、納得を得られるのか。そして、税務調査で資料を示しながら説明できるのか。

こうした確認を経ないまま申告や贈与を進めてしまうと、後になって「評価漏れ」「評価単位の誤り」「名義財産の認定」「特例の適用誤り」「同族会社株式の評価見直し」といった問題が表面化することがあります。

この記事では、財産評価の細かな計算には立ち入りません。専門家へ相談する前に、ご自身やご家族の財産評価リスクを、どのような視点で整理しておけばよいのかをお伝えします。

財産評価リスクとは何か

財産評価リスクという言葉は、「評価額が高くなるかもしれない」という意味だけにとどまるものではありません。

相続税の申告における財産評価では、次のようなリスクがいくつも重なり合っています。

リスクの種類	内容
財産の把握漏れ	名義預金、未登記建物、貸付金、国外財産、同族会社資産などを見落とす
帰属の誤り	名義と実質所有者が異なる財産を誤って扱う
評価単位の誤り	土地を一体評価すべきか、分けて評価すべきかを誤る
現況確認不足	登記地目、固定資産税地目、実際の利用状況が違う
権利関係の見落とし	賃貸借、使用貸借、借地権、共有、担保権などを確認しない
特例判断の誤り	小規模宅地等の特例、農地の納税猶予、配偶者居住権などの前提を誤る
時価乖離リスク	通達評価と取引価額・鑑定評価額・売却予定額が大きく異なる
資料不足	評価根拠を申告後に説明できない
家族間の納得不足	税務上の評価額と遺産分割上の公平感がずれる
納税資金リスク	評価額は把握できても、納税資金を確保できない

相続税では、財産の価額は原則として取得時の時価によるものとされています。実務のうえでは財産評価基本通達に基づく評価が重要な基準となりますが、評価通達を機械的に当てはめれば常に十分というわけではありません。

出典：e-Gov法令検索｜相続税法 出典：国税庁｜財産評価基本通達

最高裁判所の令和4年4月19日判決でも、相続税法上の時価とは客観的な交換価値をいうものと整理されました。そのうえで、評価通達による画一的な評価が、実質的な租税負担の公平に反する事情がある場合には、評価通達によらない評価が問題となり得ることが示されています。

出典：最高裁判所｜令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件 令和4年4月19日第三小法廷判決

ですから、相談前の整理では、「いくら下がるか」を考えるより先に、「どこに不確実性があるのか」を見つけておくことが大切になります。

財産評価リスクは3層で整理する

財産評価リスクは、次の3つの層に分けて考えると、ずいぶん整理しやすくなります。

層	確認すること	典型的な問題
第1層：財産の存在と帰属	何があるか、誰の財産か	名義預金、名義株式、未登記建物、貸付金の漏れ
第2層：評価方法	どの方法で評価するか	土地の評価単位、非上場株式の評価方式、農地区分
第3層：説明可能性	なぜその評価にしたか	資料不足、現地確認不足、判断メモ不足

税務調査で問題になりやすいのは、評価額そのものだけではありません。評価の前提となる事実関係が曖昧なまま残っている場合です。

たとえば、土地の現況を確認しないまま登記地目で評価してしまった。賃貸借契約書はあるけれども、賃料が実際に入金されているかまでは確かめていない。子名義の預金を贈与済みと考えていたが、贈与契約や管理の状況を説明できない。こうしたケースが代表的です。

評価額という結論に入る前に、まずは次の問いから確認してみてください。

相談前の基本質問	確認の意味
その財産は本当に被相続人の財産か	名義と実質の確認
相続開始日・贈与日の現況はどうだったか	評価時点の確認
評価に使う資料はそろっているか	根拠資料の確認
権利関係に制限はないか	評価減・評価誤りの確認
家族間でその価額を説明できるか	遺産分割上の納得感
申告後に税務署へ説明できるか	税務調査対応
納税資金に影響しないか	資金繰り・売却判断

不動産の特殊性を確認する

財産評価リスクが最も色濃く表れるのは、やはり不動産です。

不動産は、預貯金のように残高証明書だけで評価できるものではありません。土地であれば、地目、地積、評価単位、接道、形状、利用状況、権利関係、都市計画、建築制限といった要素によって、評価が大きく動きます。

国税庁は、土地について地目ごとに評価し、宅地は路線価方式または倍率方式によって評価するとしています。家屋については固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価しますが、その倍率は1.0であるため、通常は固定資産税評価額がそのまま評価額になります。

出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価

ただ、登記簿上の地目と実際の利用状況が一致しないことは、決して珍しくありません。国税庁のQ&Aでも、土地の地目は課税時期の現況によって判定し、地積は実際の面積によるとされています。もっとも、これはすべての土地について実測を求める趣旨ではない、とも示されています。

出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価 Q&A

相談前には、少なくとも次の点を整理しておくと、評価リスクを把握しやすくなります。

不動産の確認視点	具体的に見る資料・事実
所在・地番	固定資産税課税明細書、名寄帳、登記事項証明書
地目	登記地目、固定資産税地目、現況地目
地積	登記面積、実測図、地積測量図、公図、現地概測
利用状況	自宅、賃貸、駐車場、空き家、農地、資材置場
評価単位	一体利用か、別利用か、複数筆か、所有者が異なるか
接道	前面道路、私道、無道路地、セットバック
法規制	都市計画、用途地域、建ぺい率、容積率、開発規制
権利関係	賃貸借、使用貸借、借地権、地上権、共有、抵当権
将来予定	売却、分筆、建替え、物納、共有解消
写真・現地記録	相続開始時点の状況を説明できる資料

なかでも評価額に大きく響きやすいのが、評価単位と現況です。

たとえば、自宅敷地に隣接する駐車場、アパート敷地とその入居者用駐車場、貸家が複数棟建っている土地、宅地と農地が一体で利用されている土地。こうした場合には、どこまでをひとつの評価単位とみるかが、重要な判断になってきます。

また、令和6年1月1日以後に相続や贈与などで取得した居住用の区分所有財産、いわゆる分譲マンションについては、一定の場合に居住用区分所有財産の評価ルールを確認しておく必要があります。

出典：国税庁｜No.4667 居住用の区分所有財産の評価

マンションやタワーマンション、都心部の区分所有財産がある場合には、従来の感覚のまま、土地・建物の固定資産税評価額だけを見て判断してしまわないことが大切です。

共有不動産は「評価」より先に管理・処分リスクを見る

不動産が共有になっている場合には、評価額の問題だけでなく、相続後の管理・処分のリスクまで見ておく必要があります。

共有不動産は、売却、建替え、大規模修繕、賃貸借契約、担保設定といった場面で、共有者同士の意思決定が欠かせません。相続人同士の関係が良好なうちは問題が表に出てこなくても、次の相続で共有者が増えていくと、意思決定そのものが難しくなっていくことがあります。

評価の相談に入る前に、次の点を整理しておきましょう。

共有不動産の確認視点	確認内容
共有者	誰が何分のいくつを持っているか
共有の経緯	過去の相続、贈与、売買、共有物分割
利用者	誰が居住・使用・賃貸管理しているか
収益	賃料収入を誰が受け取り、申告しているか
費用	固定資産税、修繕費、管理費を誰が負担しているか
将来方針	売却、共有解消、単独取得、代償分割、換価分割
次世代リスク	数次相続で共有者が増える可能性

共有不動産では、税務上の評価額と、家族の間で公平と感じられる価額とが、ずれてしまうことがあります。相続税評価額が8,000万円であっても、売却見込み額が1億2,000万円であれば、代償金をどう決めるかによって、相続人の納得感は変わってきます。

「評価額が低いから、取得する人にとって有利だ」という単純な話ではありません。取得した人は、将来の管理負担、売却の難しさ、修繕費、固定資産税、空室リスクまで引き受けることになるからです。

共有不動産については、財産評価と遺産分割を切り分けて整理しておくことが欠かせません。

賃貸借・借地権・使用貸借を確認する

賃貸不動産や貸地がある場合には、契約書があるかどうかだけでなく、その実態まで確認しておく必要があります。

評価のうえでは、貸家建付地、貸宅地、借地権、使用貸借、同族会社への貸付などが、評価額に大きく影響します。とはいえ、契約書の形式だけを見て評価減を判断するのは、危うい進め方です。

確認視点	具体的な確認内容
契約書	賃貸借契約書、使用貸借契約書、更新契約書
賃料	金額、支払方法、入金実績、相場との関係
借主	第三者、親族、同族会社、役員、関係会社
使用状況	実際に使用しているか、空室か、一時的空室か
権利金等	権利金、保証金、敷金、更新料の有無
借地権	借地借家法上の借地権に該当するか
同族会社貸付	土地の無償返還に関する届出書、相当の地代、通常の地代
小規模宅地等	貸付事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等との接点

親族や同族会社に土地・建物を貸している場合、「賃貸借契約書があるのだから貸している」とは限りません。賃料が無償であったり、著しく低額であったり、あるいは実際には入金されていなかったりすれば、使用貸借や同族間取引として、別の整理が必要になることがあります。

賃貸借や借地権の評価リスクは、土地評価だけにとどまりません。非上場株式の評価や、小規模宅地等の特例にもつながっていきます。同族会社に土地を貸している場合には、土地所有者側の相続税評価と、会社株式の評価とが同時に動くことがあるためです。

農地・生産緑地は評価だけで判断しない

農地は、一般的な宅地と同じ感覚で評価や承継を考えてしまうと、判断を誤りやすい財産です。

農地では、相続税評価だけでなく、農地法、都市計画、農業委員会の手続、生産緑地、特定生産緑地、納税猶予、そして承継者の営農意思まで関わってきます。

相談の前には、次の点を確認しておくとよいでしょう。

農地の確認視点	確認内容
農地の所在	市街化区域、市街化調整区域、農用地区域等
現況	実際に耕作しているか、休耕、貸付、転用状態か
農地区分	純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地
生産緑地	指定の有無、特定生産緑地の指定状況
納税猶予	適用中か、今後適用を検討するか
承継者	農業を継ぐ人がいるか、いないか
転用予定	宅地化、売却、貸付、農地以外への利用予定
資料	農地台帳、固定資産税資料、登記、農業委員会資料

農地の相続税評価は、地目と農地区分によって大きく変わります。さらに、農地等の納税猶予を使う場合には、評価額だけでなく、農業の継続、分割、申告期限、担保提供、継続届出といった事柄まで関わってきます。

つまり農地については、「評価額が低くなるかどうか」だけでなく、「誰が、どのように、将来も管理・利用していけるのか」を先に整理しておく必要があるのです。

非上場株式は、株価計算の前に支配関係を見る

非上場株式がある場合、評価リスクは一段と高くなります。

取引相場のない株式は、取得する人が同族株主等に該当するかどうかによって、原則的評価方式か、あるいは特例的評価方式である配当還元方式かといった、評価の考え方そのものが変わります。

出典：国税庁｜No.4638 取引相場のない株式の評価

非上場株式では、同じ会社の同じ株式であっても、誰が取得するかによって、その意味合いがまるで違ってきます。

後継者が取得する株式は、会社支配、議決権、役員選任、配当政策、事業承継に直結します。一方で、経営に関与しない少数株主が取得する株式は、換金しにくく、配当も限られた財産にとどまることがあります。

相談の前には、次の資料を整理しておくと、株式評価の入口の判断がしやすくなります。

非上場株式の確認資料	確認する理由
株主名簿	株主構成、議決権割合、同族株主判定
定款	株式譲渡制限、種類株式、議決権制限
法人税申告書・決算書	会社規模、利益、純資産、税務調整
勘定科目内訳書	役員貸付金、借入金、関係会社、不動産
別表二	同族会社判定、株主関係
議事録	配当、増資、自己株式取得、役員報酬
不動産資料	会社所有不動産が株価に影響する
過去の株式移動資料	贈与、売買、名義株式、持株会取引
後継者情報	誰が経営権を持つべきか
納税資金	株式は換金しにくい財産であるため

とりわけ注意していただきたいのが、会社が不動産を多く保有している場合です。

会社が所有する土地や賃貸物件の評価は、非上場株式の純資産価額に影響します。言い換えれば、不動産評価の誤りが、そのまま株式評価の誤りへとつながってしまうことがあるのです。

役員貸付金や役員借入金も、確認が欠かせません。被相続人が会社に貸し付けている金銭は、個人側では相続財産となり、会社側では負債として株式評価に影響します。回収可能性や債務免除を検討する場合には、相続税だけでなく、法人税・贈与税・所得税の論点まで関わってきます。

名義財産・過去贈与・保険契約を確認する

相続税の申告で見落としやすいのが、名義財産と過去の贈与です。

子や孫の名義になっている預金・証券・保険契約であっても、実質的に被相続人の財産と認められる場合には、相続税の課税対象になる可能性があります。

相談の前には、名義だけでなく、次のような実態を確認しておきます。

確認視点	確認内容
資金原資	誰が資金を出したか
管理者	通帳、印鑑、キャッシュカード、証券口座を誰が管理していたか
贈与意思	贈与者と受贈者双方に贈与の認識があったか
贈与契約	贈与契約書、振込記録、贈与税申告書
収益帰属	利息、配当、運用益を誰が受け取っていたか
使用実態	受贈者が自由に使える状態だったか
保険契約	契約者、被保険者、受取人、保険料負担者

また、令和6年1月1日以後の贈与については、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除が設けられました。ただし、相続時精算課税をいったん選択すると、その贈与者からの贈与について、暦年課税へ戻ることはできません。

出典：国税庁｜No.4103 相続時精算課税の選択

暦年課税の贈与についても、令和6年1月1日以後の贈与から、相続財産への加算期間が段階的に7年へと見直されています。

出典：国税庁｜No.4161 贈与財産の加算と税額控除

ですから相談の前には、「贈与したかどうか」だけでなく、いつ、誰に、何を、どの制度で、どの資料を残して贈与したのかを、時系列で整理しておくことが大切になります。

海外資産・外貨建資産・デジタル資産を確認する

国外財産がある場合、評価リスクはさらに高まります。

海外不動産、海外預金、外国証券、外国法人株式、暗号資産、海外保険など。これらは、資料の取得、評価時点、外貨換算、現地での手続、そして日本の相続税との関係が、いずれも問題になりやすい財産です。

海外資産等の確認視点	確認内容
財産の所在	どの国・地域にあるか
名義	被相続人名義か、共同名義か、信託・法人経由か
評価資料	現地評価書、残高証明、取引明細、証券会社資料
外貨換算	どの為替相場を使うか
現地手続	プロベート、相続証明、名義変更手続
現地税金	相続税、遺産税、譲渡税、外国税額控除の可能性
資料保存	翻訳、認証、現地専門家との連携
申告漏れリスク	国外財産調書、財産債務調書、CRS等との関係

海外資産は、相続開始後に資料を集めようとしても、時間がかかってしまうことがあります。とりわけ海外不動産や海外の金融口座は、現地の相続手続を経なければ動かせない場合があります。

相続税の申告期限との関係を考えると、海外資産がある場合は、早い段階で財産の所在、口座情報、契約書、現地専門家の有無を整理しておく必要があります。

通達評価・鑑定評価・売却予定額のずれを確認する

財産評価では、ひとつの財産から複数の価額が出てくることがあります。

たとえば不動産であれば、相続税評価額、固定資産税評価額、鑑定評価額、不動産会社の査定額、そして実際の売却予定額。非上場株式についても、相続税評価額、会社法上の評価、M&A交渉価格、自己株式取得価格などが問題になることがあります。

これらの価額は、それぞれ目的が異なります。

価額の種類	主な目的
相続税評価額	相続税・贈与税の申告
固定資産税評価額	固定資産税等の課税
鑑定評価額	不動産鑑定評価基準に基づく個別評価
売却査定額	売却活動の参考
遺産分割上の評価額	相続人間の公平・合意形成
会社法上の株式価値	株式買取請求、少数株主対応、組織再編等
M&A価格	買主との交渉・事業価値

評価リスクが高まるのは、これらの価額に大きな差があるときです。

ただし、差があるからといって、ただちに通達評価が使えなくなるわけではありません。大切なのは、なぜその差が生じているのかを説明できるかどうかです。

たとえば、相続の直前に多額の借入れで賃貸不動産を取得している。相続の直後に高額での売却が予定されている。非上場株式について、相続開始の前から第三者への売却交渉が進んでいる。こうした場合には、通常よりも慎重な検討が求められます。

このようなときには、評価通達、鑑定評価、売買交渉資料、金融機関資料、取引の目的、相続対策との関係を整理し、申告後にきちんと説明できる形で記録を残しておく必要があります。

相談前に作成したい「財産評価リスク整理表」

専門家に相談する前の段階では、完璧な評価額を出す必要はありません。

むしろ最初の段階では、評価額そのものよりも、次のような整理表を作っておくほうが役に立ちます。

項目	記載例
財産の種類	自宅土地、賃貸マンション、非上場株式、名義預金、海外口座など
名義	被相続人、配偶者、子、孫、同族会社、共有など
所在・管理先	不動産所在地、金融機関、証券会社、会社名など
取得経緯	購入、相続、贈与、法人設立時出資、名義変更など
現在の利用状況	居住、賃貸、空き家、農地、貸付、休眠会社など
権利関係	共有、賃貸借、使用貸借、借地権、担保権など
関連資料	登記、固定資産税資料、契約書、決算書、通帳、保険証券など
評価上気になる点	評価単位、地積、空室、同族会社貸付、名義財産など
家族間の論点	誰が取得したいか、不公平感、代償金、遺留分など
納税資金への影響	売却予定、換金困難、保険金、延納・物納候補など
相談したいこと	評価方法、特例適用、贈与、分割、売却、申告リスクなど

この整理表は、専門家が初回の面談で論点を把握するためだけでなく、ご家族の中で課題を共有するうえでも役立ちます。

ここで大切なのは、最初から結論を決めてしまわないことです。

「この土地は小規模宅地等の特例が使えるはず」「この預金は子どものものだ」「この株式は配当還元で安く評価できるはず」と決めつけるのではなく、「使える可能性がある」「確認が必要」「資料が足りない」という形で整理しておくほうが、実務のうえでは安全です。

専門家相談を急いだ方がよいサイン

次のような事情がある場合は、早めに専門家へ相談されることをおすすめします。

状況	相談を急ぐ理由
不動産が財産の大半を占める	評価、分割、納税資金が同時に問題になる
複数の土地・賃貸物件がある	評価単位、賃貸実態、特例選択が複雑になる
共有不動産がある	管理・売却・次世代承継で紛争化しやすい
農地・生産緑地がある	農地法、都市計画、納税猶予、承継者の意思確認が必要
同族会社株式がある	株主判定、会社規模、会社財産、納税資金が絡む
会社に貸付金がある	個人財産と会社評価の両方に影響する
名義預金・名義株式がありそう	実質所有者の認定が問題になる
過去に多額の贈与がある	贈与加算、特別受益、遺留分、名義財産の整理が必要
海外資産がある	評価資料、外貨換算、現地手続に時間がかかる
相続直前に不動産購入・借入れをしている	通達評価リスク、総則6項、納税資金を慎重に検討する必要がある
相続人間に温度差がある	税務評価と遺産分割上の納得感を分けて整理する必要がある
申告期限が近い	評価・分割・特例・納税の判断時間が限られる

財産評価は、申告書を作る段階にだけ関わる問題ではありません。

生前贈与をする前、不動産を購入する前、土地を分筆する前、同族会社株式を移す前、遺言を作成する前にも、将来の評価リスクを確かめておくことが大切です。

評価リスク整理で避けたい短絡的な判断

最後に、相談前の整理で避けておきたい判断を確認しておきましょう。

避けたい判断	なぜ危険か
固定資産税評価額だけで不動産を判断する	相続税評価、売却価額、遺産分割価額とは目的が違う
登記地目だけで土地を評価する	評価上の地目は現況確認が必要
とりあえず共有にする	次世代で管理・売却が難しくなる可能性がある
賃貸借契約書があるだけで評価減する	賃料入金、使用実態、空室状況が問われる
名義が子や孫なら相続財産ではないと考える	資金原資・管理状況から名義財産とされる可能性がある
非上場株式を単純に安く移せると考える	同族株主判定、支配権、会社財産、取引目的が問題になる
鑑定評価を取れば必ず有利と考える	鑑定を使う理由、通達評価との関係、説明資料が必要
節税効果だけで不動産活用を決める	借入返済、空室、相続人負担、総則6項リスクが残る
評価額だけを見て分割を決める	家族間の納得、納税資金、将来売却まで考える必要がある

相続や贈与の財産評価では、「できるだけ低く評価する」ことが目的なのではありません。

後からきちんと説明できる評価を行い、その評価を前提として、家族が納得でき、税務のうえでも根拠を示せる形で承継を進めていく。そこに重きを置くことが大切です。

相談をご検討の方へ

不動産、共有不動産、賃貸物件、農地、非上場株式、名義財産、海外資産がある相続では、財産評価のリスクを早い段階で整理しておくことが、申告の品質だけでなく、遺産分割、納税資金、二次相続、将来の資産管理にも影響します。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、財産評価を単なる計算作業としてとらえるのではなく、資料の確認、権利関係、家族間の論点、そして税務調査での説明可能性まで含めて整理することを大切にしています。

「自分の財産のどこが評価上難しいのか分からない」「不動産や非上場株式があり、申告後の説明に不安がある」「贈与や遺言を進める前に評価リスクを確かめておきたい」。このようにお考えの場合は、お問い合わせページよりご相談ください。

この記事の振り返り

重要事項	振り返りポイント
財産評価リスクの本質	評価額の高低だけでなく、財産の把握、帰属、評価方法、説明可能性が問題になる
最初に見るべき3層	財産の存在と帰属、評価方法、説明可能性に分けて整理する
不動産	地目、地積、評価単位、現況、接道、権利関係、法規制を確認する
マンション	令和6年1月1日以後の居住用区分所有財産の評価ルールに注意する
共有不動産	税務評価だけでなく、管理・売却・次世代承継リスクを見る
賃貸借・借地権	契約書だけでなく、賃料入金、使用実態、同族関係を確認する
農地・生産緑地	評価だけでなく、農地法、都市計画、納税猶予、承継者の意思を確認する
非上場株式	株主構成、議決権、会社規模、会社財産、役員貸付金を確認する
名義財産	名義ではなく、資金原資、管理状況、贈与の証拠を確認する
過去贈与	暦年課税の加算期間見直し、相続時精算課税の基礎控除を踏まえて整理する
海外資産	所在、名義、評価資料、外貨換算、現地手続を早めに確認する
通達評価リスク	通達評価と取引価額等に大きな乖離がある場合は、事情と根拠を整理する
相談前整理表	財産ごとに名義、利用状況、資料、評価上の懸念、家族間論点をまとめる
判断軸	「安く評価できるか」ではなく、「後から説明できるか」を重視する