相続税の申告で自宅の敷地があるとき、多くの方がまず気にされるのは「小規模宅地等の特例を使えるのかどうか」です。
その中でも、被相続人や、被相続人と生計を一にしていた親族の居住用の宅地等について適用を検討するのが「特定居住用宅地等」です。要件を満たせば、330㎡までの部分について相続税評価額を80％減額できますので、最終的な相続税額に与える影響は決して小さくありません。国税庁も、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等が特定居住用宅地等に該当する場合は、330㎡まで80％減額される区分として整理しています。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ただ、この特例は「自宅だから当然に使える」というものではありません。
同じ自宅の敷地であっても、誰がその土地を取得するのか、相続開始の直前に誰が住んでいたのか、申告期限まで居住や所有を続けているのか、あるいは二世帯住宅や老人ホーム入所といった事情があるのか。こうした点によって、結論は変わってきます。
特定居住用宅地等を判断するうえで大切なのは、土地そのものだけを見ないことです。「居住の実態」「取得者」「継続要件」「遺産分割」「申告手続」を、ひとつながりのものとして確認していく必要があります。
特定居住用宅地等とは何か
特定居住用宅地等とは、相続開始の直前において、被相続人、または被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた一定の宅地等を、一定の要件を満たす相続人等が相続または遺贈によって取得したものをいいます。
国税庁は、特定居住用宅地等について、相続開始直前に被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、取得者ごとの要件に該当する親族が相続または遺贈により取得したものと説明しています。あわせて、対象となる宅地等が二つ以上あるときは、主として居住の用に供していた一つの宅地等に限るとされています。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ここで押さえておきたいのは、特定居住用宅地等の出発点が、あくまで「相続開始直前の居住の用」にある、ということです。
つまり、相続のあとに誰が住むのかという話に入る前に、まず相続開始の直前に、その宅地等が誰の生活の拠点として使われていたのかを確認します。そのうえで、取得者ごとの要件を見ていく、という順序になります。
判断の全体像｜誰が取得するかで要件が変わる
特定居住用宅地等は、誰が取得するかによって、大きく次の区分に分かれます。
| 取得者の区分 | 主な対象 | 居住継続 | 所有継続 |
|---|---|---|---|
| 配偶者 | 被相続人等の居住用宅地等を配偶者が取得 | 不要 | 不要 |
| 同居親族・同一棟居住親族 | 被相続人の居住用建物に居住していた親族が取得 | 必要 | 必要 |
| 自宅等非居住の別居親族 | 一定の「家なき子」要件を満たす親族が取得 | 不要 | 必要 |
| 生計一親族 | 被相続人と生計を一にしていた親族自身の居住用宅地等を、その親族が取得 | 必要 | 必要 |
実務でも、特定居住用宅地等は、配偶者、同居親族・同一棟居住親族、自宅等非居住の別居親族、生計一親族という取得者の態様ごとに、所有継続・居住継続の要件が異なるものとして整理します。
この違いを押さえないまま「自宅の土地なのだから80％減額できるはずだ」と考えてしまうと、申告の段階で誤りが生じかねません。
配偶者が取得する場合｜要件は比較的緩やかだが、分割と二次相続に注意する
被相続人の配偶者が特定居住用宅地等を取得する場合には、取得者ごとの居住継続要件や所有継続要件は設けられていません。国税庁の説明でも、被相続人の居住の用に供されていた宅地等を配偶者が取得するときは、「取得者ごとの要件」はないとされています。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
このため、配偶者が取得する場合は、ほかの親族に比べて適用しやすい区分といえます。
とはいえ、「配偶者ならば必ず問題はない」と考えるのは危険です。
まず、特例を適用するには、原則として、その宅地等が申告期限までに分割され、配偶者が取得することが確定している必要があります。未分割のままでは、原則として小規模宅地等の特例を適用できない申告になってしまいます。
次に、配偶者が取得すれば一次相続の税額は下がりやすいものの、二次相続まで視野に入れると、それが最適とは限りません。配偶者の税額軽減と小規模宅地等の特例を重ねて使えば、一次相続の税負担は抑えられることがあります。ただ、その分だけ配偶者の財産が増え、二次相続での税負担や納税資金の問題が大きくなることもあります。
さらに、配偶者がご高齢で、判断能力や将来の財産管理に不安があるような場合には、自宅を取得したあとの売却や建替え、管理が難しくなる可能性もあります。
配偶者の取得は、税務上は使いやすい選択肢です。しかし相続全体で見れば、「住まいの確保」「二次相続」「他の相続人との公平性」「将来の管理」を、あわせて考えておく必要があります。
同居親族が取得する場合｜居住継続と所有継続が中心になる
被相続人の居住用建物に同居していた親族が自宅の敷地を取得する場合は、相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その宅地等を相続開始時から申告期限まで有していることが必要です。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ここでのポイントは、相続開始時に同居していたかどうかだけではない、という点にあります。申告期限まで、居住と所有を続けている必要があるのです。
したがって、たとえば次のような場合には、慎重な確認が欠かせません。
- 相続後、申告期限の前に転居する予定がある
- 相続後、申告期限の前に売却する予定がある
- 住民票は同一だが、生活の実態は別にある
- 介護や通勤の都合で、一時的に別の場所に滞在している
- 相続人間の協議が長引き、取得者が確定しない
同居親族の要件は、「住民票が同じかどうか」だけで判断するものではありません。生活の本拠として実際に居住していたのか、相続後も申告期限まで継続しているのかを、あわせて確認する必要があります。
税務調査で説明する場面を想定すると、住民票、公共料金、郵便物、介護記録、勤務状況、生活費の負担状況など、居住の実態を裏づける資料を整理しておくことが大切になります。
同一棟居住親族｜二世帯住宅では登記の形が大きく影響する
二世帯住宅では、そもそも「同居」といえるのかどうかが問題になります。
現在の取扱いでは、被相続人が居住していた一棟の建物が、区分所有建物である旨の登記がされているかどうかによって、特例の対象となる範囲が変わります。
国税庁は、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物が、区分所有建物である旨の登記がされている場合と、それ以外の場合とを分けて、被相続人の居住用部分や親族の居住用部分の扱いを整理しています。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
実務では、二世帯住宅について次のような点を確認していきます。
- 建物が区分所有登記されているか
- 建物の内部で行き来ができるか
- 玄関、台所、浴室、生活空間がどのように分かれているか
- 被相続人と親族の居住部分がそれぞれどこか
- 土地と建物の所有者が誰か
- 相続後に誰が土地を取得するか
- 申告期限まで居住と所有を継続できるか
二世帯住宅は、形のうえでは「同じ建物に住んでいる」ように見えても、税務上の判定では、建物の登記や居住部分の切り分けが重要になります。
この論点は、単なる節税にとどまらず、将来の居住継続、親族間の公平性、建物の管理負担にも関わってきます。
自宅等非居住の別居親族｜いわゆる「家なき子」要件は厳格に見る
被相続人と同居していない親族であっても、一定の要件を満たせば、特定居住用宅地等の適用対象になることがあります。一般に「家なき子」と呼ばれることがありますが、現在の要件はかなり複雑です。
国税庁は、被相続人の配偶者でも、同居親族でもない親族が取得する場合には、次の要件をすべて満たす必要があると整理しています。主なものは、被相続人に配偶者がいないこと、相続開始の直前に被相続人の居住用家屋に居住していた相続人がいないこと、取得者が相続開始前3年以内に一定の者が所有する日本国内の家屋に居住していないこと、相続開始時に居住している家屋を過去に所有していないこと、そして申告期限まで宅地等を所有していること、などです。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ここで特に誤解されやすいのは、「自分名義の家を持っていなければよい」という単純な話ではない、という点です。
現在の要件では、取得者本人だけでなく、取得者の配偶者、三親等内の親族、取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する日本国内の家屋に、相続開始前3年以内に居住していなかったかどうかも問われます。
また、相続開始時に居住している家屋について、過去に一度でも所有していたことがある場合も注意が必要です。
実務でも、自宅等非居住の別居親族は、ほかの特定居住用宅地等の区分に比べて判定が複雑です。被相続人に配偶者がいないこと、被相続人と同居していた相続人がいないこと、取得者の過去・現在の居住家屋の所有関係を、順を追って確認していく必要があるものとして整理されています。
ですから、別居親族での適用を検討するときは、相続人本人の不動産の所有状況だけでなく、配偶者や親族、関係法人が所有する物件まで確認しておく必要があります。
生計一親族の居住用宅地等｜被相続人が住んでいない土地でも対象になり得る
特定居住用宅地等は、被相続人本人の自宅の敷地だけに限られるものではありません。
被相続人と生計を一にしていた親族の居住の用に供されていた宅地等についても、要件を満たせば対象になります。
この場合、取得者が配偶者であれば、取得者ごとの要件はありません。一方、被相続人と生計を一にしていた親族自身が取得するときは、相続開始の前から申告期限まで引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を申告期限まで有していることが必要になります。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ここでいう「生計を一にする」は、単に親族であることとは違います。同居しているかどうか、生活費・医療費・教育費などの負担関係、収入の状況、送金の状況、扶養の関係などを、総合的に見て判断していくことになります。
たとえば、名義のうえでは被相続人の土地であっても、そこに住んでいる親族と被相続人が別生計であれば、この区分での適用は慎重に判断する必要があります。
逆に、別居していても、実質的に生活費を一体として負担していた事情があるようなときは、資料に基づいて検討することになります。
老人ホーム入所中の自宅｜空き家になっていても対象になる場合がある
被相続人が亡くなる直前に、自宅ではなく老人ホーム等に入所していた場合には、その自宅の敷地について特定居住用宅地等を使えるのかが問題になります。
国税庁は、被相続人が養護老人ホーム等への入所など一定の事由により、相続開始の直前に自宅を居住の用に供することができなかった場合でも、一定の要件のもとで、入所直前の居住の用を含める取扱いを示しています。ただし、その自宅が事業の用に供されたり、新たに被相続人等以外の者の居住の用に供されたりした場合は除かれます。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
対象となる入所先には、一定の養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅などが含まれます。また、要介護認定・要支援認定等を受けていたことなども要件になります。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
ここで気をつけたいのは、「老人ホームに入っていたのだから自宅ではない」と単純に考えないことです。かといって、「老人ホームに入っていても必ず自宅扱いになる」ともいえません。
確認すべき主な事項は、次のとおりです。
- 入所前の自宅が、生活の本拠だったか
- 入所の時点、または相続開始の直前に、必要な認定等を受けていたか
- 入所先が、制度上の対象となる施設等に該当するか
- 入所後、自宅を賃貸や事業用に使っていないか
- 被相続人等以外の者が、新たに居住していないか
- 相続人が取得後、申告期限までの要件を満たすか
老人ホームへの入所は、居住の実態をどう見るかという判断と、介護・生活の状況とが交差する場面です。それだけに、資料の確認がとりわけ重要になります。
入院、一時的な不在、住民票だけで判断しない
特定居住用宅地等では、相続開始の直前における「居住の用」が問題になります。このとき、住民票だけで結論を出してしまうのは危険です。
住民票が自宅に残っていても、長い期間にわたって別の場所で生活していたのであれば、生活の実態を確認する必要があります。反対に、病院への入院や一時的な療養で自宅を離れていたとしても、その事情だけで自宅性がただちに否定されるわけではありません。
判断にあたっては、次のような事実を整理していきます。
- 生活の本拠はどこだったか
- 衣類、家具、生活用品はどこにあったか
- 郵便物や公共料金の契約状況はどうなっていたか
- 医療・介護の事情で、一時的に離れていたのか
- 自宅に戻る予定や可能性があったのか
- 自宅を第三者に貸したり、別の用途に転用したりしていないか
税務上の「居住」は、形式的な住所の表示だけでなく、生活の実態に基づいて説明できる状態にしておくことが大切です。
申告期限までの売却・転居は要件に影響する
同居親族、生計一親族、自宅等非居住の別居親族については、申告期限までの所有継続要件が重要になります。
特に、相続後すぐに自宅を売却して納税資金を確保したい、というような場合には、特例の要件との関係を慎重に確認しておく必要があります。
配偶者が取得する場合には、取得者ごとの居住・所有継続要件はありません。しかし、同居親族や生計一親族が取得する場合には、申告期限の前に売却したり転居したりすると、特例が使えなくなったり、適用の範囲が制限されたりする可能性があります。
実務でも、特定居住用宅地等については、配偶者は所有・居住の継続要件が不要である一方、同居親族や生計一親族には所有・居住の継続が求められ、自宅等非居住の別居親族には所有継続が求められるものとして整理します。
したがって、相続後に不動産を売却する予定があるときは、その時期を申告期限の前にするのか、後にするのかによって、相続税額と譲渡所得税、納税資金のバランスが変わってきます。
「早く売る方がよい」とも、「申告期限まで持っていればよい」とも、一律にはいえません。どの特例を使うのか、誰が取得するのか、納税資金をどう確保するのかを、同時に検討していく必要があります。
未分割のままでは原則として特例を使えない
特定居住用宅地等を含む小規模宅地等の特例は、申告の手続と分割の確定が重要です。
国税庁は、この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に特例の適用を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど、一定の書類を添付する必要があるとしています。また、特例の対象となり得る宅地等を取得した相続人等が2人以上いるときは、特例を受けようとする宅地等の選択について全員が同意しており、原則として申告期限までに分割されていることが必要だとしています。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
遺産分割がまとまらない場合でも、相続税の申告期限が延びることはありません。国税庁は、相続財産が未分割であっても申告期限までに申告・納税が必要であり、その場合は民法上の相続分等に従って取得したものとして計算し、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などは適用できない申告になると説明しています。
出典：国税庁｜No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
後日、分割が成立したときに、一定の手続によって特例を適用できることはあります。ただし、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られるなど、期限の管理が重要になります。
出典：国税庁｜No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
この点は、自宅の敷地の相続では特に重要です。
自宅は生活の場であるだけに、相続人それぞれの思い入れや利害が、強く出やすいものです。税務のうえでは特定の相続人が取得すれば有利だとしても、他の相続人との公平性や、代償金を支払う能力が整わなければ、分割協議がまとまらないことがあります。
特定居住用宅地等を使うための実務上の確認順序
特定居住用宅地等を使えるかどうかを検討するときは、次の順番で整理していくと、判断しやすくなります。
1. 宅地等の範囲と評価単位を確認する
まず、自宅の敷地として、どの宅地等を評価の対象にするのかを確認します。
一筆の土地でも、居住用部分と貸付用部分、事業用部分、駐車場部分が混在していることがあります。複数の筆が一体として利用されていることもあります。
土地評価の実務では、地目、利用の単位、権利関係、建物との対応関係を確認して、評価の単位を判断します。この評価単位の判定は、特例の対象となる部分の範囲にも影響します。
2. 相続開始直前の居住者を確認する
次に、相続開始の直前に、誰の居住の用に供されていたのかを確認します。
被相続人本人の自宅なのか、それとも生計一親族の居住用の宅地等なのかによって、適用のルートが変わってきます。
3. 取得者を確認する
配偶者が取得するのか、同居親族が取得するのか、別居親族が取得するのか、生計一親族が取得するのか。これを確認します。
同じ土地であっても、取得者によって要件は変わります。
4. 申告期限までの予定を確認する
申告期限まで居住を続けるのか、所有を続けるのか、あるいは売却や転居の予定があるのかを確認します。
相続後の行動が特例の適用に影響しますので、申告の時点だけでなく、申告期限までの予定を早めに整理しておく必要があります。
5. 遺産分割と相続人間の合意を確認する
特例を使うには、誰が取得するのかが決まっている必要があります。
取得者の選択は、税額だけでなく、他の相続人との公平性、代償金、将来の管理負担にも影響します。
6. 申告書・添付書類・説明資料を整える
最後に、申告書への記載、計算明細書、遺産分割協議書、戸籍・住民票・施設入所資料・介護認定資料・居住実態を示す資料などを整えます。
特例を適用すると判断した過程を記録しておくことで、申告後に説明しやすくなります。
税額だけで取得者を決めない
特定居住用宅地等は、適用できれば相続税額を大きく下げられることがあります。
しかし、税額だけを見て自宅の取得者を決めてしまうと、相続全体では不都合が生じることがあります。
たとえば、同居親族が自宅を取得すれば特例を使えるとしても、他の相続人が取得する財産が少なくなり、不公平感が残ることがあります。代償金を支払う前提で分割しても、実際には資金を準備できないこともあります。配偶者が取得して一次相続の税額を抑えても、二次相続で納税資金が不足することがあります。
相続対策では、相続税の軽減だけを先に走らせるのではなく、争族の防止、納税資金、税額軽減、申告の実務を、ひとつながりのものとして考えていく必要があります。
また、小規模宅地等の特例は、要件が複数あり、限度面積や減額割合、選択の関係が絡みます。それだけに、適用要件の誤った理解や、特例の選択の誤りが、税務上のトラブルにつながりやすい領域でもあります。
特定居住用宅地等を検討するときは、「誰が取得すれば税額が下がるか」だけでなく、「その取得者で、生活・資金・家族関係・申告後の説明に耐えられるか」まで確認しておくことが大切です。
申告後に説明できる状態を作る
特定居住用宅地等は、申告書に計算の結果を記載するだけでは足りません。
なぜ、その宅地等が居住用といえるのか。なぜ、その取得者が要件を満たすのか。なぜ、申告期限まで居住・所有を継続しているといえるのか。なぜ、二世帯住宅や老人ホーム入所の取扱いに該当すると判断したのか。
これらを、資料に基づいて説明できる状態にしておく必要があります。
特に、次のような場合には、慎重な記録化が欠かせません。
- 住民票と生活の実態にずれがある
- 長期の入院や老人ホームへの入所がある
- 二世帯住宅で区分所有登記がある
- 別居親族が取得する
- 相続後に売却や転居の予定がある
- 自宅敷地の一部を、貸付・事業・駐車場に使っている
- 遺産分割協議が難航している
- 配偶者居住権や二次相続の論点がある
税務調査で問題になりやすいのは、制度の名称そのものではなく、事実関係の確認不足です。
自宅の敷地について特例を使うときは、相続開始の前後の生活実態、取得者の状況、申告期限までの継続状況を、あとから見ても分かるように整理しておくことが大切です。
まとめ｜特定居住用宅地等は「自宅」ではなく「居住実態と取得者」で判断する
特定居住用宅地等は、自宅の敷地について相続税評価額を大きく減額できる、重要な特例です。
しかし、判断の本質は「自宅かどうか」だけにあるのではありません。重要なのは、次の5点です。
- 相続開始の直前に、誰の居住の用に供されていたか
- 誰が、その宅地等を取得するのか
- 取得者ごとの居住継続・所有継続の要件を満たすか
- 二世帯住宅、老人ホーム入所、別居親族などの特殊な事情があるか
- 申告期限までに、分割・同意・添付書類を整えられるか
特定居住用宅地等は、相続税額だけでなく、遺産分割、二次相続、納税資金、将来の住まい、そして家族の間の納得感にも影響します。
自宅の敷地で小規模宅地等の特例を使えるか不安があるときは、早い段階で、土地・建物の権利関係、居住の実態、取得の候補者、相続後の予定、分割の方針を整理しておくことが大切です。
犬飼公認会計士・税理士事務所では、特定居住用宅地等を含む小規模宅地等の特例について、単なる適用の可否だけでなく、遺産分割、二次相続、納税資金、そして申告後の説明可能性まで踏まえて整理します。自宅、二世帯住宅、老人ホーム入所後の空き家、別居親族による取得など、判断に不安があるときは、当事務所のお問い合わせページからご相談ください。
重要ポイントの振り返り
| 項目 | 押さえるべきポイント |
|---|---|
| 特例の効果 | 特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡まで80％減額の対象になり得る |
| 判断の出発点 | 相続開始の直前に、被相続人等の居住の用に供されていたかを確認する |
| 配偶者取得 | 取得者ごとの居住継続・所有継続要件はないが、分割の確定と二次相続に注意する |
| 同居親族取得 | 相続開始直前から申告期限までの居住継続と、申告期限までの所有継続が重要 |
| 別居親族取得 | いわゆる家なき子要件は複雑で、本人・配偶者・親族・関係法人の所有家屋まで確認する |
| 生計一親族 | 被相続人本人が住んでいない宅地等でも、生計一親族の居住用として対象になる場合がある |
| 二世帯住宅 | 区分所有登記の有無、居住部分、建物と土地の対応関係を確認する |
| 老人ホーム入所 | 一定の施設入所・認定等があり、自宅を別用途に使っていない場合は対象になり得る |
| 未分割申告 | 未分割のままでは原則として特例を適用できないため、期限管理が重要 |
| 実務上の核心 | 税額だけでなく、居住実態、取得者、分割、二次相続、申告後の説明可能性を一体で見る |
