特定事業用宅地等の要件と事業承継｜小規模宅地等の特例を事業継続・遺産分割・納税資金から考える

相続財産の中に、店舗、工場、診療所、事務所、作業場、農機具倉庫といった、個人事業に使われていた土地が含まれている。そのようなケースでは、小規模宅地等の特例のうち「特定事業用宅地等」として、400㎡まで80％の評価減を受けられる可能性があります。

ただし、この特例は単なる土地評価の減額制度ではありません。被相続人等が営んでいた事業を、相続人等が申告期限までに引き継ぎ、その土地を所有し続け、事業を継続していくことを前提とした制度です。

ですから、判断の中心は「その土地が事業用だったか」だけにとどまりません。次のような点を、あわせて見ていく必要があります。

• 誰が事業を営んでいたのか
• 誰が土地を取得するのか
• その人が本当に事業を引き継ぐのか
• 申告期限までに廃業・転業・売却・貸付が起きないか
• 他の相続人との公平性や納税資金をどうするのか
• 個人版事業承継税制とどちらを選ぶのか

これらを同時に確認しておかないと、申告の段階で特例が使えなかったり、たとえ使えたとしても相続人間の納得感を損なってしまうことがあります。

この記事では、特定事業用宅地等について、要件の読み方だけでなく、個人事業の承継、遺産分割、納税資金、そして申告後の説明可能性まで含めて整理していきます。

まず押さえておきたい結論

特定事業用宅地等を検討するときは、おおむね次の順番で確認していきます。

確認項目	実務上の意味
1. 何の事業に使われていたか	不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、準事業は特定事業用宅地等から除外される
2. 誰の事業だったか	被相続人本人の事業か、生計一親族の事業かで取得者要件が変わる
3. 誰が土地を取得するか	事業を引き継ぐ親族、または生計一親族自身が取得する必要がある
4. 申告期限まで所有するか	申告期限前の売却・贈与・共有解消で要件を失うことがある
5. 申告期限まで事業を継続するか	名目上の承継では足りず、事業実態を資料で説明できる必要がある
6. 相続開始前3年以内に新たに事業用にした土地か	原則として除外対象。ただし一定規模以上の事業なら対象となる余地がある
7. 個人版事業承継税制を使うか	特定事業用宅地等との併用制限があるため、事前に選択判断が必要
8. 遺産分割・納税資金に無理がないか	後継者に土地が集中し、他の相続人との公平性や代償金が問題になる

特定事業用宅地等は、形式だけで判断すると思わぬ落とし穴があります。相続税額の軽減効果が大きい制度である一方、取得者、事業継続、分割、申告手続のいずれかに不備があれば、想定していた税額にならない可能性があるからです。

特定事業用宅地等とは何か

小規模宅地等の特例では、相続開始の直前における宅地等の利用区分ごとに、減額割合と限度面積が定められています。

このうち特定事業用宅地等とは、被相続人等の事業の用に供されていた宅地等のうち、貸付事業以外の事業用宅地等に該当するものを指し、400㎡まで80％の減額対象となります。国税庁のタックスアンサーでも、特定事業用宅地等は400㎡を限度に80％減額される区分として整理されています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

典型的には、次のような土地が検討対象になります。

事業の例	検討対象となる土地の例
小売業	店舗敷地、倉庫敷地
飲食業	店舗敷地、厨房・作業場の敷地
製造業	工場、作業場、資材置場に附属する建物・構築物の敷地
医業・歯科医業	診療所敷地、駐車場一体利用部分
理美容業	店舗兼住宅のうち店舗部分に対応する敷地
農業関連	農機具置場、農作業用建物の敷地など、農地そのものではなく建物・構築物の敷地として評価される部分
士業・サービス業	事務所、相談室、作業場の敷地

もっとも、農地そのもの、棚卸資産、販売用不動産、貸付事業用の土地などは、特定事業用宅地等としてそのまま整理できるとは限りません。制度上の「宅地等」は、建物または構築物の敷地の用に供されている土地等を指すもので、農地・採草放牧地や棚卸資産等は除かれます。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

「事業の用」と「貸付事業」を混同しない

特定事業用宅地等で最初につまずきやすいのが、「事業用」という言葉の範囲です。

世間一般では、不動産貸付業や駐車場業も「事業」と呼ばれます。しかし特定事業用宅地等では、被相続人等の事業のうち、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、準事業は除かれます。国税庁も、特定事業用宅地等について、相続開始の直前に被相続人等の事業の用に供されていた宅地等であっても、これら不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業は除くものと説明しています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

これに対し、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、準事業に使われていた土地は、要件を満たせば「貸付事業用宅地等」として検討することになります。貸付事業用宅地等は、限度面積200㎡、減額割合50％の区分です。

土地の利用状況	検討する区分
被相続人の個人店舗・工場・診療所等の敷地	特定事業用宅地等
被相続人の賃貸アパート敷地	貸付事業用宅地等
月極駐車場・コインパーキング	原則として貸付事業用宅地等側の論点
同族会社に貸して会社が事業に使用	特定同族会社事業用宅地等側の論点
使用貸借で親族や会社が使っているだけ	事業用・貸付用としての実態、権利関係を慎重に確認

国税庁の法令解釈通達では、不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業について、その規模、設備の状況、営業形態等を問わず、不動産貸付業等に当たるとされています。したがって、「駐車場にも設備があるのだから特定事業用宅地等になるはずだ」といった判断は、慎重に避けるべきです。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-13

なお、下宿等のように、ただ部屋を使用させるだけでなく食事を供する事業については、不動産貸付業等には当たらないものとして取り扱われます。実務では、宿泊・食事・サービス提供の実態、許認可、帳簿処理、契約形態を確認しておく必要があります。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-14

特定事業用宅地等には2つのパターンがある

特定事業用宅地等は、大きく分けると次の2類型になります。

類型	相続開始直前の利用者	土地の取得者	要件の中心
被相続人の事業用宅地等	被相続人本人	事業を引き継ぐ親族	事業承継・所有継続
生計一親族の事業用宅地等	被相続人と生計を一にしていた親族	その生計一親族	事業継続・所有継続

この区分を取り違えると、取得者の設計そのものを誤ってしまいます。

たとえば、父が個人で飲食店を営んでいた土地を長男が取得し、その飲食店を長男が承継するのであれば、被相続人の事業用宅地等として検討します。

一方、土地は父名義であっても、父と生計を一にしていた長男が、従前からその土地の上で個人事業を営んでいた、というケースもあります。この場合は、生計一親族の事業用宅地等として検討します。ここでは原則として、その長男が土地を取得し、相続開始前から申告期限まで引き続きその土地の上で事業を営み、申告期限まで所有していることが重要になります。

国税庁は、被相続人の事業用宅地等について、取得した親族が申告期限までに被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限までその事業を営み、かつ宅地等を申告期限まで有していることを要件としています。あわせて、生計一親族の事業用宅地等については、相続開始の直前から申告期限までその宅地等の上で事業を営み、宅地等を申告期限まで有していることを要件としています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

実務でも、特定事業用宅地等では「対象地」「利用者」「取得者」という三者の関係を分解して確認することが欠かせません。利用者と取得者の組み合わせを誤ると、土地そのものは事業用であっても、特例の対象にならないことがあるからです。

被相続人の事業を引き継ぐ場合の要件

被相続人本人が事業主だった場合、土地を取得する親族は、次の要件を満たす必要があります。

要件	内容
事業承継要件	相続税の申告期限までに、その土地上で営まれていた被相続人の事業を引き継ぐ
事業継続要件	申告期限までその事業を営んでいる
保有継続要件	その土地を申告期限まで有している
取得者要件	相続または遺贈によりその土地を取得した被相続人の親族である

ここで大切なのは、「事業を引き継ぐ」という言葉を、形式的な名義変更だけで理解してしまわないことです。

個人事業は、会社の株式のように、一つの権利を移せば承継が完了する、という性質のものではありません。実際には、店舗、建物、設備、在庫、屋号、従業員、取引先、許認可、借入金、売掛金、買掛金、顧客対応といったものを、後継者がどう引き継いでいくのかを確認する必要があります。

たとえば、次のような資料が揃っていないと、申告後に「本当に事業を引き継いだのか」を説明しにくくなります。

確認資料	確認する内容
所得税確定申告書・青色申告決算書	被相続人がどの事業を営んでいたか
事業用口座・帳簿	収入、支出、取引継続の状況
固定資産台帳	建物、設備、機械、車両、備品の事業使用状況
許認可・届出	飲食業、医業、理美容業、建設業等の承継可否
取引先との契約	仕入先、販売先、賃貸借、業務委託など
従業員資料	雇用の引継ぎ、給与支払、社会保険・労務対応
後継者の開業届・青色申告承認申請等	後継者が事業主として事業を営む体制
現地写真・図面	土地・建物のどの部分が事業用か

特定事業用宅地等は、後継者が「その土地をもらった」というだけでは足りません。後継者がその土地を使い、申告期限まで事業を営んでいることを、きちんと説明できる状態にしておく必要があります。

生計一親族の事業用宅地等で注意すべきこと

生計一親族の事業用宅地等は、被相続人本人ではなく、被相続人と生計を一にしていた親族が事業を営んでいた場合の類型です。

典型的なのは、土地は父の所有でありながら、同居または生計一の子が、その土地の上で個人事業を営んでいたというケースです。親が所有する土地を、子が無償または低額で使い、自分の店舗や作業場として利用している、といった場面が考えられます。

このとき判断の中心になるのは、「その親族が本当に生計一だったか」「その親族が相続開始前から申告期限まで引き続き事業を営んでいるか」「その親族が土地を取得し、申告期限まで所有するか」という点です。

確認項目	実務上の見方
生計一の事実	同居、生活費の負担、所得状況、家計の一体性など
事業主	事業所得の申告者、屋号、事業口座、許認可名義
土地利用	親所有地のどの部分を事業に使っていたか
取得者	その生計一親族が土地を取得するか
継続	相続開始前から申告期限まで事業を継続しているか
所有	申告期限まで土地を保有しているか

「父の土地を子の店が使っていた」というだけでは、要件を満たすとは言えません。父と子が生計を一にしていたのか、子が実際に事業主だったのか、その対象土地を子が取得したのか――この三点を、ひとつずつ丁寧に確認していく必要があります。

事業用部分と居住用部分が混在する場合

個人事業では、店舗兼住宅、診療所兼自宅、作業場兼居宅のように、同じ建物や同じ敷地のなかに、居住用部分と事業用部分が入り混じっていることがあります。

このような場合、土地全体が自動的に特定事業用宅地等になるわけではありません。利用部分ごとに、特定事業用宅地等、特定居住用宅地等、対象外部分を区分していく必要があります。

利用状況	主に検討する区分
店舗・事務所・作業場	特定事業用宅地等
自宅部分	特定居住用宅地等
賃貸部分	貸付事業用宅地等
空き地・未利用部分	原則として特例対象外
事業用から貸付用へ変更した部分	変更時期・利用実態を確認

とりわけ店舗兼住宅では、建物の床面積、利用状況、出入口、事業用設備、帳簿上の減価償却、固定資産税資料などをもとに、土地の対応部分を整理していきます。単に「仕事にも使っていた」と説明するだけでは、申告後の根拠としては弱くなりがちです。

申告期限までの所有継続が必要

特定事業用宅地等では、原則として、申告期限まで土地を所有し続ける必要があります。

相続税の申告期限は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。この間に対象土地を売却したり、他の相続人へ譲渡したりすると、保有継続要件を満たさなくなる可能性があります。

事業用不動産は、相続税の納税資金を確保するために、売却候補に挙がりやすい財産です。しかし、申告期限の前に売却してしまうと、特例の適用に影響が及ぶ場合があります。ですから、「売れば納税できる」という資金繰りの観点だけでなく、「売る時期によって特例が使えなくならないか」という点もあわせて確認しておく必要があります。

もっとも、申告期限までに宅地等の一部を譲渡または貸付した場合でも、譲渡・貸付された部分以外について要件を満たす限り、その残りの部分は特定事業用宅地等として扱われる余地があります。国税庁の通達でも、事業用宅地等の一部が申告期限までに譲渡または貸付され、事業の用に供されなくなった場合であっても、それ以外の部分について要件を満たす限りは、特定事業用宅地等に当たるものとして取り扱うとされています。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-18

ただし、これは「一部であれば何をしてもよい」という意味ではありません。どの部分を売却したのか、残りの部分で事業が継続しているのか、面積・利用区分・評価額を、合理的に説明できる状態にしておく必要があります。

申告期限までの事業継続が必要

特定事業用宅地等の本質は、あくまで事業の継続にあります。

被相続人の事業を引き継ぐ類型では、取得者である親族が、申告期限までに事業を引き継ぎ、申告期限までその事業を営んでいる必要があります。生計一親族の事業用宅地等であれば、その親族が、相続開始前から申告期限まで引き続き事業を営んでいることが求められます。

ここでいう事業継続は、屋号を残す、開業届を出す、看板を置く、といった形式だけでは足りません。次のような実態が伴っていることが重要です。

実態確認の観点	具体例
売上の継続	相続後も売上が発生しているか
取引の継続	仕入先・販売先・顧客対応が継続しているか
設備の使用	店舗・機械・備品が事業に使われているか
許認可の承継	後継者が必要な許認可を取得・変更しているか
従業員対応	雇用・給与・社会保険等が引き継がれているか
税務届出	開業届、青色申告、消費税、給与支払事務所等の届出が整理されているか
事業用口座	事業収支が後継者の管理下にあるか

相続開始後、たとえ後継者が事業を続ける意思を持っていたとしても、申告期限までに営業を停止し、設備を処分し、土地を貸駐車場に変えてしまったような場合には、事業継続要件に大きく影響します。

転業・廃業がある場合の考え方

相続のあと、同じ事業をそのまま続けられるとは限りません。

被相続人が飲食店を営んでいたが、後継者は食品販売業へ転業する。複数の事業のうち、一部だけを廃止する。店舗の一部を別業態に変える。こうした場面では、特定事業用宅地等の継続要件が問題になってきます。

国税庁の通達では、申告期限までに親族が被相続人の事業の一部を他の事業に転業している場合でも、その転業後の事業が特定事業用宅地等でいう「事業」に該当する限り、被相続人の事業を営んでいるものとして取り扱うとされています。また、2以上の事業に使われていた宅地等について一部の事業を廃止した場合には、廃止した事業以外の事業に使われていた部分について、要件を満たす限り特定事業用宅地等に当たるものとされています。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-16

整理すると、次のようになります。

申告期限までの変化	判断の方向性
事業全体を同じ業種で継続	要件を満たす可能性が高い
事業の一部を他の特定事業に転業	継続扱いとなる余地がある
複数事業の一部を廃業し、残りを継続	継続部分について部分適用の余地がある
事業全体を廃業	原則として事業継続要件を満たさない
一般事業から貸付事業へ変更	特定事業用宅地等としては慎重な判断が必要
土地の全部を第三者へ貸付	特定事業用宅地等としては要件を満たさない可能性が高い

実務では、転業後の事業が特定事業用宅地等でいう「事業」に該当するのか、そしてどの部分が継続し、どの部分が廃止されたのかを、図面と資料で分けて説明していく必要があります。

後継者が事業主になっていない場合

特定事業用宅地等では、原則として、取得者である親族が事業主として事業を営んでいることが重要です。

ただし国税庁の通達では、取得者が就学中であるなど、当面は事業主となれないやむを得ない事情があり、その親族の親族が事業主となっている場合には、取得者が事業を営んでいるものとして取り扱うとされています。あわせて、会社等に勤務している、あるいは他に主たる事業を有している場合であっても、その事業の事業主となっている限りは、事業を営んでいることに当たるとされています。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-20

この取扱いは、あくまで例外的・補充的に確認を要する場面だと考えておくべきです。

たとえば、後継者が未成年、学生、資格取得前、病気療養中などで、直ちに事業主になれない合理的な事情がある場合には、実際に誰が経営し、誰のために事業を承継しているのかを、丁寧に整理しておきます。

逆に、単に「土地は長男が取得するが、事業は別の兄弟が営む」というだけの場合は、特例要件との整合性を慎重に検討しなければなりません。税額を下げることだけを目的に土地取得者と事業者を分けてしまうと、申告後の説明が難しくなることがあるからです。

相続開始前3年以内に新たに事業用にした土地は要注意

特定事業用宅地等には、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等を、原則として除外するというルールがあります。

これは、相続の直前に土地を急いで事業用に変更し、80％減額を狙うような形式的な対策を防ぐ、という趣旨を含んだものです。

国税庁は、特定事業用宅地等について、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等を「3年以内事業宅地等」とし、原則として除外すると説明しています。ただし、相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等であっても、一定規模以上の事業を行っていた被相続人等の事業の用に供された宅地等は、3年以内事業宅地等には該当しないとされています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

ここでいう一定規模以上の事業は、国税庁の説明によれば、新たに事業の用に供された宅地等の相続開始時の価額に対して、その土地上の事業用建物・構築物・一定の減価償却資産の相続開始時の価額の合計額が、15％以上となるかどうかで判定されます。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

実務では、おおむね次のように考えていきます。

土地の利用変更	3年以内事業宅地等の検討
自宅敷地の一部を店舗に改装	新たに事業用に供された部分が問題になる
貸付用だった土地を自社ではなく個人店舗用に変更	特定事業用として新規供用かを確認する
空き地に事業用建物を新築	相続開始前3年以内なら除外・15％判定を確認
既存事業用建物を建替え	一時的中断として扱えるかを確認
事業用から別の事業用へ変更	通達上「新たに事業の用に供された」には該当しない可能性があるが、事実関係を確認

国税庁の通達では、事業の用以外に使われていた宅地等が事業の用に供された場合や、何ら利用されていなかった宅地等が事業の用に供された場合を「新たに事業の用に供された宅地等」とし、事業用だった宅地等が他の事業用に供された場合はこれに該当しないとされています。また、継続的に事業用だった建物等について、建替えのあと速やかに事業用に供されている場合などは、一時的に事業の用に供されていなかったものとして整理されます。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-20の2

建替え中・災害休業中でも直ちに否定されるわけではない

事業用建物は、相続の前後に建替えや改修が行われることがあります。

たとえば、老朽化した店舗を建て替えている途中に相続が発生し、相続開始の直前に実際の営業が一時中断していた、というケースです。このような場合、直ちに「事業の用に供されていなかった」と結論づけるのではなく、建替えの経緯、完成後の事業利用の確実性、申告期限までの利用状況を確認していきます。

国税庁の通達では、申告期限までに事業用建物等の建替え工事に着手された場合、その宅地等のうち、取得者により事業の用に供されると認められる部分については、申告期限においても事業の用に供されているものとして取り扱うとされています。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-19

また、災害により事業用施設が損害を受け、申告期限の時点で休業中である場合でも、事業再開の準備が進められていると認められるときは、申告期限においても事業の用に供されているものとして取り扱うとされています。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-17

とはいえ、建替え中や休業中であれば、いつでも適用できるというわけではありません。

場面	確認すべきこと
建替え中に相続発生	建替え前から継続的に事業用だったか、完成後速やかに事業用に使う予定か
相続後に建替え開始	申告期限までに建替え工事に着手しているか、事業用に供される部分を説明できるか
災害による休業	再開準備が進んでいるか、休業中に別用途へ転用していないか
建替え後に一部を賃貸	事業用部分と貸付部分を分けて判断する必要がある
建替えを機に廃業	事業継続要件を満たさない可能性が高い

未分割のままでは原則として使えない

特定事業用宅地等は、事業承継者が誰になるのかを前提として判断する特例です。そのため、遺産分割がまとまらない場合には、大きな問題になります。

国税庁は、小規模宅地等の特例を受けるためには、相続税申告書に特例を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算明細書や遺産分割協議書の写しなど、一定の書類を添付する必要があるとしています。また、対象となり得る宅地等を取得した相続人等が2人以上いる場合には、特例を受けようとする宅地等の選択について全員の同意があり、原則として申告期限までに分割されていることが必要です。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

事業用土地の相続では、後継者がその土地を取得する必要がある一方で、他の相続人から見ると「事業も土地も後継者が取る」ように映ってしまうことがあります。

この不公平感をそのままにしておくと、申告期限までに分割がまとまらず、特例を前提とした相続税額にならない可能性が出てきます。

よくある対立	整理すべき論点
後継者が事業用土地を取得したい	事業継続に必要な範囲か、過大取得になっていないか
他の相続人が代償金を求める	代償金の財源、生命保険、借入、分割払いの可否
土地を共有にしたい	事業運営・将来売却・次世代承継のリスク
事業用土地を売却して分けたい	特例要件、営業継続、譲渡税、納税資金への影響
後継者以外が土地を取得したい	取得者要件・事業継続要件との整合性

相続対策では、相続税の軽減だけを見るのではなく、争族の防止、納税資金、税額軽減、申告実務を一体で検討していく必要があります。相続税額を下げることばかりを優先すると、後継者以外の相続人の納得を得られず、結果として、特例の適用に必要な分割が前に進まなくなることがあるのです。

共有で取得する場合の注意点

事業用土地を後継者と他の相続人で共有することは、慎重に考えるべきです。

特定事業用宅地等は、要件を満たす親族が取得した持分割合に応ずる部分に限って対象となります。したがって、後継者以外が共有持分を取得し、その人が事業承継要件を満たさない場合には、土地全体に特例を適用できるとは限りません。

また、共有は、税務以前に、事業運営の面でも大きな制約になります。

共有にした場合の問題	事業承継への影響
建替え・改修の同意	事業に必要な設備投資が進まない
売却判断	後継者の事業方針と他の共有者の換金希望が対立する
担保提供	金融機関借入に支障が出る
固定資産税・修繕費	費用負担をめぐる対立が起きる
次の相続	共有者が増え、権利関係が複雑化する

事業の継続が目的であれば、安易に共有とするよりも、後継者が土地を取得し、他の相続人には金融資産、生命保険、代償金で調整するほうが、現実的な場合があります。もっとも、そのためには、後継者の資金力と事業収益をあらかじめ確認しておかなければなりません。

個人版事業承継税制との関係

個人事業の承継では、特定事業用宅地等だけでなく、個人版事業承継税制も検討の対象になります。

個人版事業承継税制とは、青色申告に係る事業を行っていた事業者の後継者として円滑化法の認定を受けた者が、個人の事業用資産を贈与または相続等により取得した場合に、一定の要件のもとで贈与税・相続税の納税を猶予し、後継者の死亡等によってその納税猶予税額の納付が免除される制度です。国税庁は、個人版事業承継税制の対象事業について、不動産貸付事業等を除く青色申告に係る事業と説明しています。

出典：国税庁｜個人版事業承継税制

相続税に係る個人版事業承継税制は、平成31年1月1日から令和10年12月31日までの相続等に係る、10年間の特例とされています。後継者が都道府県知事の認定を受け、青色申告に係る事業の継続等の要件を満たす場合には、特定事業用資産に係る相続税の納税が猶予されます。ただし、事業用資産を事業の用に供さなくなった場合などには、猶予税額の全部または一部について猶予が打ち切られ、利子税とともに納付が必要となる場合があります。

出典：国税庁｜No.4153 個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除（個人版事業承継税制）

ここで重要になるのが、特定事業用宅地等との併用制限です。

国税庁は、被相続人から相続または遺贈により財産を取得した人が、特定事業用宅地等について小規模宅地等の特例の適用を受ける場合、その人を含め、その被相続人から相続または遺贈により財産を取得した人すべてが、個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除の適用を受けることができないと説明しています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

両制度を比較すると、次のように整理できます。

比較項目	特定事業用宅地等	個人版事業承継税制
対象	宅地等のみ	宅地等、建物、一定の減価償却資産
土地の限度	400㎡まで	宅地等400㎡まで
効果	課税価格80％減額	対象資産に係る税額の納税猶予
事前計画	不要	個人事業承継計画・認定等が必要
適用期限	制度自体に期限なし	現行では平成31年1月1日から令和10年12月31日までの相続等
事業継続	申告期限までが中心	長期の継続要件・継続届出等が問題
リスク	分割・所有・事業継続要件の不備	猶予打切り、利子税、届出管理
判断軸	申告時の評価減と分割実務	事業承継を長期的に継続できるか

国税庁も、個人版事業承継税制と小規模宅地等の特例について、個人版事業承継税制では事前の計画提出が必要であり、対象資産が宅地等・建物・一定の減価償却資産に及ぶ一方で、小規模宅地等の特例は宅地等のみを対象とし、事業継続は申告期限までと整理しています。

出典：国税庁｜No.4153 個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除（個人版事業承継税制）

したがって、個人版事業承継税制は「特定事業用宅地等より必ず有利」という制度ではありません。事業を長期にわたって続けられるか、届出管理を継続できるか、後継者が事業用資産をどこまで集中して承継するか、他の相続人にどう説明するか――こうした点まで含めて比較していく必要があります。

特定同族会社事業用宅地等と混同しない

個人事業用の土地ではなく、被相続人が所有する土地を同族会社に貸し、その会社が事業に使っていた場合には、特定事業用宅地等ではなく「特定同族会社事業用宅地等」を検討することになります。

特定同族会社事業用宅地等では、一定の法人の事業の用に供されていた宅地等について、法人役員要件、保有継続要件、株式等の保有関係などが問題になります。国税庁は、ここでいう一定の法人とは、相続開始の直前において被相続人および被相続人の親族等が発行済株式総数または出資総額の50％超を有している法人で、申告期限において清算中の法人を除くものと説明しています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

この区分を取り違えると、個人事業の承継要件だけに目が向いてしまい、同族会社の株主構成、役員就任、土地賃貸借、無償返還届出、相当地代、非上場株式評価といった論点を見落とすおそれがあります。

なお、この記事では、個人事業用宅地である特定事業用宅地等に絞って整理しています。同族会社に貸している土地については、別途、特定同族会社事業用宅地等として整理する必要があります。

遺言・生前対策で考えておきたいこと

特定事業用宅地等を使う可能性がある場合、生前のうちから、次の点を整理しておくことが望ましいといえます。

生前に整理すべき項目	理由
後継者を誰にするか	取得者要件・事業継続要件に直結する
事業用土地を誰に取得させるか	遺産分割がまとまらないと特例適用に支障が出る
遺言を作成するか	事業用資産を後継者へ集中させやすくする
遺留分・代償金をどうするか	後継者以外の相続人の納得感を確保する
生命保険を活用するか	代償資金・納税資金の確保に役立つ場合がある
事業用資産の範囲を明確にするか	土地、建物、設備、在庫、借入金、売掛金などを整理する
個人版事業承継税制を使うか	特定事業用宅地等との選択判断が必要
認知症リスクに備えるか	事業承継・遺言・贈与・契約が実行できなくなる前に整理する

とりわけ個人事業では、土地と事業が密接に結びついています。土地を後継者以外に相続させてしまうと、後継者が事業を続けるために、賃貸借契約や使用関係をあらためて整理し直さなければならないことがあります。逆に、後継者へ土地を集中させると、他の相続人から不公平だと受け止められることもあります。

この調整には、遺言、生命保険、代償分割、事業承継計画、そして場合によっては生前贈与や個人版事業承継税制の検討が必要になってきます。

申告実務で確認すべき資料

特定事業用宅地等を申告で適用する場合、次の資料を整理しておくと、判断の精度が上がります。

資料	確認する内容
土地・建物の登記事項証明書	所有者、地番、建物との対応関係
固定資産税課税明細書・名寄帳	土地・建物の評価対象、用途
公図・地積測量図・建物図面	事業用部分、居住用部分、貸付部分の区分
所得税確定申告書・青色申告決算書	被相続人または生計一親族の事業内容
帳簿・総勘定元帳・固定資産台帳	事業の実態、設備の使用状況
許認可・届出書類	後継者が事業を継続できるか
賃貸借契約・使用関係資料	親族・会社・第三者との土地建物利用関係
開業届・廃業届・青色申告承認申請書	事業の開始・承継・廃止の時期
従業員・取引先資料	事業承継の実態
写真・現地確認メモ	土地建物の利用状況
遺産分割協議書・遺言書	誰が対象土地を取得するか
納税資金資料	申告期限までに納税できるか

特定事業用宅地等は、税額に与える影響が大きいだけに、税務調査で確認される可能性も意識しておくべきです。申告の際に「この土地は事業用です」と書くだけでは足りません。なぜその範囲が事業用なのか、なぜ取得者が要件を満たすのか、なぜ申告期限まで継続しているといえるのか――これらを資料で説明できる状態にしておくことが大切です。

判断手順｜特定事業用宅地等を検討する流れ

実務では、次の順に検討していくと整理しやすくなります。

1. 土地の利用実態を確認する

まず、対象土地が相続開始の直前に何に使われていたかを確認します。店舗、工場、事務所、診療所、作業場などであれば、特定事業用宅地等を検討します。賃貸アパート、駐車場、貸店舗、同族会社への貸付であれば、別の区分を検討することになります。

2. 事業主を確認する

次に、被相続人本人の事業なのか、生計一親族の事業なのかを確認します。確定申告書、決算書、許認可、口座、請求書、契約書などを見ながら、実際の事業主を判断していきます。

3. 取得者を決める

被相続人の事業を承継する親族が取得するのか、それとも生計一親族自身が取得するのかを整理します。後継者でない相続人が土地を取得すると、特例要件に合わなくなる可能性があります。

4. 申告期限までの継続を確認する

相続開始から申告期限までの間に、事業の廃止、土地の売却、貸付への転用、建替え、休業がないかを確認します。変化がある場合には、部分適用や通達上の取扱いを検討していきます。

5. 3年以内事業宅地等を確認する

相続開始前3年以内に新たに事業用にした土地かどうかを確認します。該当する場合には、一定規模以上の事業に当たるか、15％判定に必要な建物・構築物・減価償却資産の評価資料を整理します。

6. 他の特例・制度との関係を確認する

特定居住用宅地等、貸付事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、個人版事業承継税制との、選択・併用の関係を確認します。とくに個人版事業承継税制を検討している場合には、特定事業用宅地等との併用制限を早めに確認しておきます。

7. 遺産分割と納税資金を確認する

後継者に事業用土地を取得させる場合には、他の相続人への代償金、金融資産の配分、生命保険、納税資金を整理します。税額の軽減だけでなく、家族間の納得感が欠かせません。

まとめ｜特定事業用宅地等は「土地の特例」ではなく「事業承継の特例」として考える

特定事業用宅地等は、相続税の課税価格を大きく下げる可能性のある、重要な特例です。しかしその本質は、「土地の評価を下げる制度」ではなく、「個人事業の継続を前提に、事業用宅地の承継を支える制度」と捉えるべきものです。

ですから、判断にあたっては、次の点が重要になります。

• 事業の用に供されていた土地か
• 不動産貸付業や駐車場業ではないか
• 誰が事業主だったか
• 誰が土地を取得するか
• その人が申告期限まで事業を続けるか
• 申告期限まで土地を所有するか
• 相続開始前3年以内に新たに事業用にした土地ではないか
• 個人版事業承継税制とどちらを選ぶべきか
• 他の相続人にどう説明し、納税資金をどう確保するか

これらを整理しないまま、「事業用なのだから80％減額できるはずだ」と考えてしまうのは、危険です。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、個人事業用の土地、店舗兼住宅、診療所・工場・作業場、農業関連施設、同族会社利用土地などについて、土地評価、事業承継、遺産分割、納税資金、小規模宅地等の特例適用を一体で確認しています。特定事業用宅地等を使えるかどうか不安がある場合、個人版事業承継税制との比較が必要な場合、後継者への事業用資産の承継方針を整理したい場合などは、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページからご相談ください。

重要ポイントの振り返り

論点	確認すべきポイント
特定事業用宅地等の効果	400㎡まで80％減額の対象になり得る
対象事業	不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業、準事業は除外
対象土地	建物または構築物の敷地で、棚卸資産等を除く
被相続人の事業用宅地	取得親族が申告期限までに事業を引き継ぎ、申告期限まで事業と所有を継続する
生計一親族の事業用宅地	生計一親族が相続開始前から申告期限まで事業を継続し、土地を取得・所有する
取得者	事業継続要件を満たす親族が取得する必要がある
事業継続	屋号や届出だけでなく、売上・取引・設備・許認可等の実態が重要
転業・一部廃業	一部転業や複数事業の一部廃止では、通達上、継続部分が認められる余地がある
一部譲渡・一部貸付	譲渡・貸付部分以外で要件を満たせば部分適用の余地がある
3年以内事業宅地等	相続開始前3年以内に新たに事業用にした土地は原則除外。15％判定を確認
建替え・災害休業	事業継続の実態と再開・利用見込みを資料で説明する
未分割	原則として申告期限までの分割・選択同意・添付書類が必要
個人版事業承継税制	特定事業用宅地等との併用制限があるため、事前比較が不可欠
遺産分割	後継者に土地が集中しやすく、代償金・保険・金融資産配分の検討が必要
申告後の説明	評価根拠、事業実態、取得者要件、継続要件を資料で残す