令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。相続によって不動産を取得した場合には、一定の期限内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく義務に違反したときは、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
ここで実務上気をつけたいのは、「相続登記を3年以内に済ませればよい」という単純な話ではない、という点です。相続税申告の期限は原則として10か月以内であり、相続登記の期限とは別の時間軸で進みます。遺産分割がまとまらない場合でも、相続税申告の期限が延びることはありません。逆に、相続税申告を終えたからといって、相続登記の義務が消えるわけでもないのです。
つまり相続登記の義務化は、単なる登記制度の改正にとどまりません。相続人の確定、遺産分割、不動産評価、申告資料の整備、未分割申告、所有者不明土地、そして将来の売却・共有解消にまで関わってくる、実務上の重要な論点です。
本記事では、相続登記義務化の内容を確認したうえで、相続税申告にどのような影響が及ぶのか、そしてどのような順序で資料と判断を整理していけばよいのかを整理します。
相続登記義務化の基本｜令和6年4月1日から何が変わったのか
相続登記とは、不動産の登記名義を、亡くなった方から相続人へと移す手続です。
かつて、この相続登記は義務ではありませんでした。そのため、相続が起きても登記名義を先代、あるいは先々代のまま放置している不動産が少なくありませんでした。その結果として、登記簿を見ても現在の所有者が分からない「所有者不明土地」が増えていきます。管理が行き届かなくなり、公共事業や民間取引が停滞し、空き家・空き地の問題へとつながっていきました。法務省も、所有者不明土地が生まれる大きな要因のひとつとして、相続登記が済んでいないことを挙げています。
制度の基本は、次のとおりです。
相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。正当な理由なくこれを怠った場合には、10万円以下の過料の対象となります。
施行日は令和6年4月1日ですが、施行日より前に開始した相続であっても、相続登記が未了であれば義務化の対象です。施行日前から不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として令和9年3月31日までに登記を済ませる必要があります。
ここで改めて意識しておきたいのが、相続登記義務化の期限と、相続税申告の期限は一致しない、ということです。
相続税の申告は、原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。
したがって、不動産が含まれる相続では、少なくとも次の三つの期限を、それぞれ分けて管理する必要があります。
- 相続税の申告・納税の期限（10か月）
- 相続登記の期限（3年）
- 遺産分割が成立したあとに発生する、追加的な登記の期限
この三つを混同すると、税務申告は間に合ったものの登記義務には対応できていない、といった事態が起こり得ます。あるいは、登記を急ぐあまり法定相続分で共有登記をした結果、後日の分割や売却、小規模宅地等の特例の判断が複雑になってしまう、ということも起こります。
遺産分割が成立した場合の「追加の3年義務」
相続登記の義務化では、最初の3年義務だけでなく、遺産分割が成立した場合の追加的な義務も見落とせません。
被相続人の財産を分けるための話し合い、すなわち遺産分割協議がまとまった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転登記を申請する必要があります。法務省は、後述の相続人申告登記で履行できるのはあくまで基本的義務にとどまり、遺産分割成立後の追加的義務までは相続人申告登記では果たせない、と説明しています。
この点は、実務において非常に重要です。
たとえば、相続人がA・B・Cの三人いる相続を考えてみます。相続開始後すぐには遺産分割がまとまらなかったため、相続人申告登記を行って基本的義務を履行したとしましょう。その後、協議の結果として長男Aが自宅の土地建物を取得することになったとします。実は、ここで手続が終わるわけではありません。遺産分割が成立した日から3年以内に、A名義への相続登記を改めて行う必要があるのです。
いったん法定相続分で共有登記をした後に、遺産分割によって一人が単独取得するという場合も同様です。最終的な権利関係に合わせた登記が必要になります。
なお、遺産分割協議書は、不動産がある場合には「相続を証する書面」として登記にも用いられる、重要な資料です。共同相続人全員の署名・押印によって、誰がどの不動産を取得したのかを明確にしておく必要があります。
相続人申告登記は「仮の名義変更」ではない
遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人の調査に時間を要する場合に検討されるのが、相続人申告登記です。
これは、登記簿上の所有者について相続が開始したこと、そして自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の基本的な申請義務を履行したものとみなされる制度です。相続人が複数いる場合でも、特定の相続人が単独で申し出ることができます。法定相続人の範囲や法定相続分の割合まで確定させる必要がないため、通常の相続登記より簡易な制度として位置づけられています。
ただし、相続人申告登記は、相続登記そのものではありません。
法務省は、相続人申告登記について、不動産の権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要になると説明しています。また、遺産分割に基づく相続登記の申請義務までは、この制度で履行することはできません。
言い換えれば、相続人申告登記は「期限内に完全な相続登記を行うことが難しい場合の、義務履行の手段」であって、「所有者を確定する制度」ではないということです。
この違いを取り違えると、思わぬ落とし穴になります。相続人申告登記をしただけでは、不動産を売却することは通常できませんし、金融機関の担保設定にも対応できません。納税資金のために不動産を売却する予定があるのであれば、相続人申告登記では足りず、遺産分割を成立させ、取得者名義への相続登記まで進める必要があります。
相続税申告への最大の影響は「資料・分割・説明可能性」にある
相続登記の義務化は、相続税の計算式そのものを変える制度ではありません。
相続税は、相続開始時点の財産を評価し、相続人や取得財産、債務、贈与加算、特例適用などを踏まえて計算します。登記が済んでいるかどうかだけで相続税額が決まるわけではありません。
とはいえ、義務化によって、不動産については次のような確認の重みが、これまで以上に増しています。
- 登記名義人は誰か
- 被相続人名義の不動産が、すべて把握されているか
- 先代名義、先々代名義の不動産が残っていないか
- 固定資産税課税明細書に載っている不動産と、登記簿上の不動産が一致するか
- 未登記家屋や共有持分はないか
- 遺産分割協議書の記載と、相続税申告書の取得財産が一致するか
- 小規模宅地等の特例を受ける宅地の取得者と、登記予定者が整合しているか
- 相続税申告後に、売却・共有解消・物納・担保設定を予定していないか
相続税申告では、固定資産税課税明細書だけで不動産を拾い上げようとすると、共有持分、私道、山林、古い名義の土地、未登記家屋などを見落とすことがあります。登記事項証明書、公図、地積測量図、名寄帳、固定資産評価証明書、賃貸借契約書、過去の相続税申告書などを組み合わせて確認することが欠かせません。
特に、古い相続が未登記のまま残っている場合には、今回の相続税申告だけでなく、過去の相続人の確定、数次相続、共有関係の整理までが必要になります。相続人が多数に及んでいるときは、戸籍の収集や相続関係の整理だけでも時間がかかります。登記期限と申告期限を、同時に見据えておく姿勢が求められます。
相続税申告は、遺産分割が未了でも10か月期限で行う
相続登記の義務化を受けて、「登記が終わるまで相続税申告もできないのではないか」と不安に感じる方がいらっしゃいます。
しかし、相続税申告は、相続登記の完了を待つ制度ではありません。申告の期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。遺産分割がまとまっていなくても、この期限が延びることはありません。
国税庁は、相続財産が分割されていない場合でも、期限までに申告・納税をしなければならないとしています。分割協議が成立していないときは、各相続人が民法上の相続分または包括遺贈の割合に従って財産を取得したものとして相続税を計算する、という整理です。この場合、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減などが適用できない申告になる点にも、注意が必要です。
出典：国税庁｜No.4208 相続財産が分割されていないときの申告
つまり、相続税申告については、次のように整理しておくと見通しが立てやすくなります。
- 遺産分割が申告期限までに成立していれば、その分割内容に基づいて申告する
- 申告期限までに成立していなければ、未分割として法定相続分等で申告する
- 後日、遺産分割が成立した場合には、実際の分割内容に応じて、修正申告または更正の請求を検討する
- 更正の請求は、原則として分割を知った日の翌日から4か月以内に行う必要がある
- 小規模宅地等の特例や配偶者軽減については、申告期限後の手続や、分割時期の制限を確認する
相続登記に3年の期限があるからといって、相続税申告まで3年待てるわけではありません。この点は、相続人全員で早い段階から共有しておきたいところです。
「とりあえず共有登記」は慎重に考える
相続登記義務化への対応として、「とりあえず法定相続分で共有登記しておけばよいのでは」と考える方がいます。
確かに、法定相続分による相続登記が、一定の場面では選択肢になります。遺産分割が長期化しそうな場合に、登記義務への対応として共有登記を検討することもあるでしょう。
ただ、不動産を共有にすると、その後の管理、修繕、賃貸、売却、担保設定、さらに次世代への相続といった局面で、問題が生じやすくなります。相続税申告の面でも、共有持分として取得した後に一人が買い取る、売却して換価分割する、代償金で清算する、といった後続の処理が必要になることがあります。
「登記義務を果たすための共有登記」と「家族にとって望ましい財産承継」は、同じではありません。
特に、次のような不動産では、安易な共有登記は避けたいところです。
- 自宅として誰かが居住している不動産
- 賃貸収入がある不動産
- 相続税の納税資金として売却を予定している不動産
- 小規模宅地等の特例の適用候補となる宅地
- 将来、建替えや土地活用を予定している土地
- 農地、生産緑地、借地権、底地、同族会社使用地
- すでに先代名義や共有名義が残っている不動産
相続登記義務化への対応はもちろん必要です。しかし、義務を果たすことだけを優先して、将来の共有問題をかえって増やしてしまっては、本末転倒になりかねません。
相続人申告登記を使うべき場面・使うだけでは足りない場面
相続人申告登記は、次のような場面では有効な選択肢になります。
- 相続人が多数で、戸籍の収集に時間がかかる
- 遺産分割協議が長期化しそうである
- 相続人の一部が海外在住、行方不明、あるいは判断能力に不安がある
- 先代名義の不動産があり、数次相続の整理に時間が必要である
- 申請期限までに、正式な相続登記を行う準備が整わない
- まずは相続登記の基本的義務違反を避けておきたい
一方で、次のような場面では、相続人申告登記だけでは足りません。
- 相続不動産を売却して、相続税を納める
- 不動産を担保に、借入れを行う
- 遺産分割協議がすでに成立している
- 取得者が決まっており、単独名義にする必要がある
- 共有解消、持分売買、換価分割を行う
- 小規模宅地等の特例の取得者・継続要件との整合性を、明確にしたい
- 二次相続を見据えて、不動産名義を整理したい
相続人申告登記は、期限管理の上では有用な制度ですが、最終的な権利整理ではありません。税務の面でも、「相続人申告登記をしたから、この人が相続税申告上その不動産を取得した」と、ただちに決まるものではない点には留意が必要です。
法定相続情報証明制度は、登記と申告の共通インフラになる
相続登記と相続税申告の双方で土台となるのが、相続人の確定です。
相続人を確定するには、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の戸籍、必要に応じて除籍・改製原戸籍、戸籍の附票などを確認します。相続人が多い場合や、再婚、養子、代襲相続、兄弟姉妹相続、古い相続が絡む場合には、相続人の確定だけでも相応の時間がかかります。
法定相続情報証明制度は、法務局に戸籍謄本等と法定相続情報一覧図を提出し、登記官の認証を受けた一覧図の写しを取得できる制度です。相続登記をはじめ、金融機関手続、保険手続、相続税申告資料の整理などで利用しやすくなります。
相続人申告登記においても、この制度を利用している場合には、法定相続情報一覧図の写しを提出するか、法定相続情報番号を申出書に記載することで、戸籍証明書の添付に代えることができます。
相続税申告でも、誰が相続人であるかは、基礎控除、法定相続分、相続税の総額、2割加算、未分割申告、各種特例の前提になります。戸籍や法定相続情報の整理は、登記のためだけでなく、相続税申告そのものの品質にも直結するのです。
所有不動産記録証明制度により、不動産の把握がしやすくなった
相続税申告で不動産を見落とす原因のひとつに、被相続人がどの不動産を所有していたのかを、相続人が把握しきれていない、ということがあります。
令和8年2月2日から、所有不動産記録証明制度が施行されています。これは、相続登記義務化にあわせて、相続人が被相続人名義の不動産を把握しやすくし、登記漏れを防ぐ観点から設けられた制度です。登記官が、特定の被相続人を所有権の登記名義人として記録している不動産を一覧的にリスト化し、証明書として交付します。
この制度は、不動産の棚卸しに役立ちます。相続税申告では、固定資産税課税明細書、名寄帳、登記情報、権利証、過去の売買契約書、賃貸借契約書などを突き合わせていきますが、所有不動産記録証明制度によって、登記名義をベースにした確認がしやすくなります。
ただし、制度を過信するのは禁物です。検索条件となる氏名・住所が、登記記録上の氏名・住所と一致しない場合などには、抽出されない不動産があり得ます。旧住所、旧字体、改姓、法人名義、共有持分、先代名義などがある場合には、別途の調査が必要になります。
相続税申告で特に注意すべき不動産資料
相続登記義務化を踏まえると、相続税申告では次のような資料を、早めに整理しておくことが大切です。
- 固定資産税課税明細書
- 固定資産評価証明書
- 名寄帳
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
- 建物図面
- 賃貸借契約書
- 借地契約書、使用貸借関係資料
- 不動産取得時の契約書
- 過去の相続税申告書
- 遺言書
- 遺産分割協議書案
- 法定相続情報一覧図
- 所有不動産記録証明書
- 未登記家屋に関する市区町村資料
- 農地、生産緑地、借地権、同族会社使用地に関する資料
相続税申告では、登記簿上の地目や面積だけで評価するのではなく、相続開始時点の現況、利用状況、権利関係、賃貸状況、共有持分、建物所有者との関係まで確認します。登記と現況が異なる場合には、評価上の地目、評価単位、小規模宅地等の特例、貸家建付地評価などに影響が及びます。
なお、地目変更登記など一部の表示に関する登記は、所有権移転登記の前であっても、相続人から申請できる場面があります。地目変更登記は報告的登記であり、相続人の一人から申請できることがあるためです。もっとも、表示登記や分筆登記を先に進めるべきか、それとも相続登記の後に進めるべきかは、不動産の状況、分割方針、申告期限、評価単位によって変わってきます。
相続登記義務化で増える実務上の相談ポイント
相続登記義務化のあと、不動産を含む相続では、次のようなご相談が増えています。
- 相続税申告の前に、登記を済ませるべきか
- 遺産分割が決まらないまま申告期限が来た場合、登記はどうするか
- 相続人申告登記で足りるのか
- 法定相続分で共有登記してよいか
- 相続税申告後に分割が決まった場合、申告と登記をどう整合させるか
- 古い名義の不動産が見つかった場合、今回の相続税申告に含めるべきか
- 小規模宅地等の特例を使う宅地の登記名義は、いつ整えるべきか
- 売却予定の不動産は、誰が取得して売るべきか
- 相続人の一人が認知症・海外在住・行方不明の場合、登記と申告をどう進めるか
- 共有名義にした後、次の相続でさらに複雑にならないか
これらは、税理士だけで完結しないことも多い論点です。司法書士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、不動産会社、場合によっては金融機関や行政窓口との連携が必要になります。
税理士の立場から見ても、登記は単なる法務手続ではありません。登記情報は、不動産評価、取得者の判定、特例の適用、譲渡所得、納税資金、税務調査への対応にいたるまで、その基礎となる資料だからです。
申告後の説明可能性を高めるために残すべき記録
相続登記義務化を踏まえると、相続税申告では、「なぜその不動産をその人が取得したのか」「なぜその評価をしたのか」「登記と申告がどのように対応しているのか」を、後から説明できる状態にしておくことが重要になります。
具体的には、次のような記録を残しておきたいところです。
- 登記事項証明書の取得日
- 固定資産税資料と登記資料の照合メモ
- 名寄帳で確認した不動産一覧
- 所有不動産記録証明書の取得の有無
- 未登記家屋の確認結果
- 相続人確定資料
- 法定相続情報一覧図
- 遺産分割協議書
- 不動産評価の判断メモ
- 小規模宅地等の特例の取得者・利用状況・継続要件の確認資料
- 相続人申告登記を利用した場合の、その理由
- 未分割申告をした場合の、分割の見込みと後日の対応方針
- 申告後に登記・売却・共有解消を予定している場合の税務メモ
相続税申告は、申告書を提出して終わり、ではありません。後日、税務調査、売却、共有解消、二次相続、金融機関対応、空き家処分といった場面で、当時の判断の根拠が問われることがあるからです。
相続登記義務化を踏まえた実務上の進め方
相続不動産がある場合、実務上は次の順序で進めると、整理がしやすくなります。
1. 不動産の棚卸しをする
固定資産税課税明細書、名寄帳、登記事項証明書、所有不動産記録証明書、過去の資料を確認し、被相続人名義の不動産、共有持分、先代名義の不動産、未登記家屋を洗い出します。
2. 相続人を確定する
戸籍、除籍、改製原戸籍を集め、法定相続情報一覧図を作成します。相続人が多い場合、兄弟姉妹相続、代襲相続、数次相続、海外居住者、行方不明者、判断能力に不安がある相続人がいる場合には、早めに専門家へ確認します。
3. 遺言の有無を確認する
公正証書遺言、自筆証書遺言、法務局の保管制度の利用の有無を確認します。遺言がある場合には、その内容と登記手続、相続税申告上の取得財産を整合させます。
4. 遺産分割方針を検討する
不動産を誰が取得するのか、共有にするのか、売却するのか、代償分割にするのか、換価分割にするのかを検討します。税額だけでなく、納税資金、将来の管理、二次相続、売却の可能性まで見据えます。
5. 相続税申告期限に間に合うか判断する
10か月以内に分割がまとまりそうであれば、その内容に基づく申告を目指します。難しい場合には、未分割申告、分割見込書、後日の更正の請求・修正申告までを含めて整理します。
6. 相続登記の対応方針を決める
遺産分割が成立している場合には、その内容に基づいて登記します。分割が長期化する場合には、相続人申告登記、法定相続分登記、協議の継続のいずれが現実的かを検討します。
7. 申告・登記・将来処分の整合性を確認する
相続税申告書、遺産分割協議書、登記内容、売却予定、納税資金計画が互いに矛盾しないように整えます。
まとめ｜相続登記義務化は、相続税申告の品質管理にも関わる
相続登記義務化は、不動産の名義変更だけの問題ではありません。
相続税申告の実務では、不動産の把握、相続人の確定、遺産分割、未分割申告、小規模宅地等の特例、納税資金、共有の回避、将来の売却、二次相続まで、一体として整理していく必要があります。
特に押さえておきたいのは、次の三点です。
- 相続税申告の10か月期限と、相続登記の3年期限を混同しないこと
- 相続人申告登記は、義務履行のための簡易な制度であり、最終的な権利整理ではないこと
- 相続税申告書、遺産分割協議書、登記内容、評価根拠を、後から説明できるように整えておくこと
犬飼公認会計士・税理士事務所では、不動産を含む相続について、相続税評価、遺産分割方針、相続登記に必要な資料整理、未分割申告、小規模宅地等の特例、納税資金、そして申告後の売却・共有整理までを見据えながら、論点を整理しています。
相続不動産の名義が古いまま残っている、相続税申告の期限までに分割がまとまらない、相続人申告登記を使うべきか判断したい、登記と相続税申告の整合性に不安がある——このような場合には、登記事項証明書、固定資産税課税明細書、戸籍関係資料、遺言書、遺産分割協議書案を整理したうえで、お問い合わせページからご相談ください。
振り返り
| 論点 | 内容 | 実務上の確認ポイント |
|---|---|---|
| 相続登記義務化 | 令和6年4月1日から開始 | 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内が原則 |
| 過料 | 正当な理由なく義務違反の場合、10万円以下の過料の可能性 | 催告や正当な理由の有無も確認する |
| 施行日前の相続 | 義務化前の相続も対象 | 既に知っている未登記不動産は原則として令和9年3月31日まで |
| 遺産分割後の追加義務 | 遺産分割成立後3年以内に、内容に沿った登記が必要 | 相続人申告登記では追加義務は履行できない |
| 相続人申告登記 | 簡易に基本的義務を履行する制度 | 権利関係を公示せず、売却・担保設定には別途相続登記が必要 |
| 相続税申告期限 | 相続開始を知った日の翌日から10か月以内 | 登記期限とは別。未分割でも申告期限は延びない |
| 未分割申告 | 法定相続分等で申告・納税 | 小規模宅地等や配偶者軽減の取扱い、後日の更正・修正を確認 |
| 法定相続情報 | 戸籍整理を一覧図化する制度 | 登記、金融機関手続、申告資料整理に有用 |
| 所有不動産記録証明制度 | 被相続人名義の不動産把握に役立つ制度 | 氏名・住所の不一致などで抽出されない可能性に注意 |
| 不動産資料 | 登記事項証明書、名寄帳、固定資産資料等 | 固定資産税資料だけで不動産を拾い切らない |
| 共有登記 | 法定相続分登記は可能だが慎重に検討 | 将来の管理・売却・二次相続で問題化しやすい |
| 小規模宅地等 | 取得者・利用状況・継続要件が重要 | 登記予定者、分割内容、申告内容の整合性を確認 |
| 売却予定不動産 | 納税資金確保に関係 | 相続登記、譲渡所得、取得費加算、換価分割を整理 |
| 古い名義の不動産 | 数次相続・所有者不明土地化のリスク | 先代相続人の確定、戸籍収集、登記方針を早期に検討 |
| 専門家連携 | 税理士だけで完結しない場合がある | 司法書士、弁護士、土地家屋調査士、不動産鑑定士との連携を検討 |
