借地権・貸宅地の相続税評価｜借地権割合・使用貸借・定期借地権・相当地代をどう整理するか

借地権や貸宅地がある相続では、その土地を所有しているかどうかだけで財産評価を判断することはできません。

被相続人が他人の土地を借りて建物を所有していたのであれば、相続財産として「借地権」を評価する必要があります。反対に、被相続人が土地を所有し、他人に建物所有の目的で貸していたのであれば、土地そのものを「貸宅地」として評価します。

同じ土地であっても、借地人の側から見れば借地権、地主の側から見れば貸宅地です。両者は表裏の関係にありますが、相続税評価では、契約内容や地代、権利金、借地権割合、使用貸借か賃貸借か、定期借地権かどうか、さらに同族会社が関係するかどうかによって、評価方法が変わってきます。

特に地主家や同族会社の関係者の相続では、「土地を貸しているから評価が下がる」「親族に無償で使わせているから借地権がある」「無償返還届出書を出しているからすべて評価ゼロになる」といった単純な理解は危険です。

借地権・貸宅地の評価は、節税のテクニックではありません。契約の実態と権利関係を、相続税申告書のなかでどう説明できるか。その実務判断こそが本質です。

借地権・貸宅地の評価で最初に確認すること

借地権・貸宅地の評価では、いきなり路線価や借地権割合を見にいくのではなく、まず「誰が、誰の土地を、何の目的で、どのような条件で使用しているのか」を整理するところから始めます。

確認すること	実務上の意味
土地所有者	被相続人が地主か、借地人かを確認する
建物所有者	借地借家法上の借地権が成立し得るかを見る
使用目的	建物所有目的か、駐車場・資材置場・一時使用かを分ける
契約類型	普通借地権、定期借地権、一時使用、使用貸借を区別する
地代	通常地代か、相当地代か、無償・低額かを確認する
権利金等	権利金、更新料、保証金、前払賃料、承諾料の有無を見る
届出書	土地の無償返還届出書、相当の地代の改訂方法届出書を確認する
相手方	第三者、親族、同族会社のどれかで税務リスクが変わる
評価単位	貸宅地、貸家建付地、自用地、使用貸借部分を分ける
将来方針	保有、売却、借地権整理、同族会社承継と接続する

借地権は、「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」とされており、相続税・贈与税の課税対象になります。借地権には、普通借地権、定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権があり、評価ではまずこの権利の区分が出発点になります。

出典：国税庁｜No.4611 借地権の評価

借地借家法上も、借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています。

出典：e-Gov法令検索｜借地借家法

普通借地権の評価｜借地人側の相続財産

被相続人が借地の上に自宅、店舗、工場、賃貸建物などを所有していた場合、土地そのものは他人の所有であっても、借地権が相続財産になります。

普通借地権の基本的な評価式は、次のとおりです。

財産	基本的な評価式
借地権	自用地としての価額 × 借地権割合
貸宅地	自用地としての価額 − 借地権価額

たとえば、自用地としての価額が1億円、借地権割合が60％であれば、普通借地権の評価額は6,000万円、地主側の貸宅地評価は原則として4,000万円となります。

ただし、これはあくまで「普通借地権が存在し、借地権割合を適用すべき場合」の基本式です。土地を借りているからといって、常に普通借地権評価になるわけではありません。

借地権の価額は、その目的となっている宅地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求めます。借地権割合は、路線価図や評価倍率表で確認します。

出典：国税庁｜No.4611 借地権の評価

貸宅地の評価｜地主側の相続財産

被相続人が土地を所有し、他人に建物所有の目的で貸していた場合、地主側の相続財産は「貸宅地」です。いわゆる底地と呼ばれることもあります。

貸宅地とは、「借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地」をいいます。普通借地権の目的となっている宅地の価額は、原則として「自用地としての価額 − 自用地としての価額 × 借地権割合」で評価します。借地権の取引慣行がないと認められる地域では、借地権割合を20％として計算する取扱いも示されています。

出典：国税庁｜No.4613 貸宅地の評価

評価通達でも、借地権の目的となっている宅地は、自用地としての価額から借地権価額を控除して評価することを原則としています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 25 貸宅地の評価

貸宅地の評価で重要なのは、評価額が自用地より下がるという点だけではありません。地主側には、地代収入、更新料、借地人への対応、譲渡承諾、建替承諾、そして底地売却の難しさが残ります。相続税評価額が低くても、相続人にとって管理しやすい財産であるとは限らないのです。

評価単位を誤ると、借地権割合以前に評価がずれる

借地権・貸宅地の評価では、評価単位の判定が重要です。

たとえば、1筆の土地の一部だけが借地権の目的となっており、残りを地主が自用している場合には、全体を一律に貸宅地として評価できるとは限りません。複数の筆が一体として利用されている場合もあれば、逆に1筆のなかに複数の利用区分があることもあります。

実務上は、次のように分けて考えます。

利用状況	評価上の整理
土地全体を借地人に貸している	原則として貸宅地として評価
一部を借地人に貸し、一部を地主が自用	貸宅地部分と自用地部分を区分
複数筆を一体の借地として貸している	利用実態に応じ一体評価を検討
借地上建物が複数あり利用者も異なる	借地権の及ぶ範囲を確認
借地権と貸家建付地が混在	貸宅地、貸家建付地、自用地を分ける
親族や同族会社が一部使用	使用貸借・賃貸借・無償返還届出を確認

宅地の評価単位は、自用地、使用貸借、貸宅地、借地権といった利用形態ごとに判定していく視点が欠かせません。評価単位を誤ると、借地権割合を選ぶ以前の段階で評価全体がずれてしまいます。だからこそ、契約書・公図・建物配置・利用状況を一つひとつ突き合わせることが大切になります。

契約書だけでなく「建物所有目的」と実態を見る

借地権の評価で最も大切なのは、契約書のタイトルではなく、実態として借地借家法上の借地権があるかどうかです。

「土地賃貸借契約書」と書かれていても、建物所有の目的でなければ、普通借地権評価になるとは限りません。逆に、契約書が古い、契約書がない、口約束だけだといった場合でも、建物所有の目的で長期間にわたり土地を使用し、地代の支払いがあり、借地上に建物が存在していれば、借地権の存在を検討する必要があります。

契約・利用の状態	評価上の方向性
建物所有目的の通常の賃貸借	普通借地権・貸宅地評価を検討
駐車場・資材置場・青空利用	借地権ではなく賃借権等の評価を検討
一時的な仮設建物・短期利用	一時使用目的の借地権かを検討
親族が無償で土地を使用	使用貸借の取扱いを検討
同族会社が建物を所有	無償返還届出・相当地代・株式評価を確認
借地人がさらに第三者へ貸している	転借地権・転貸借地権の評価を検討

借地権の有無は、法務上の権利関係と相続税評価の両方に影響します。相続税の申告では、単に「貸している」「借りている」という説明では足りません。借地契約、建物登記、地代の支払い、契約の更新、権利金・更新料の有無まで、丁寧に確認していく必要があります。

使用貸借の場合｜権利の価額はゼロ、土地は自用地評価が原則

親の土地に子が家を建てている。父の土地を長男が無償で使っている。親族間で固定資産税相当額だけを負担している。こうした場面では、使用貸借の問題が生じます。

使用貸借では、借地権のような経済的価値のある権利は、原則として認められません。

使用貸借通達では、建物等の所有を目的とする土地の使用貸借があった場合、借地権の慣行がある地域であっても、その使用権の価額はゼロとして取り扱うこととされています。あわせて、公租公課相当額以下の授受にとどまるものは使用貸借に該当し、権利金その他地代に代わる経済的利益の授受があるものは使用貸借に該当しないとされています。

出典：国税庁｜使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて

したがって、親が所有する土地を子が無償で使っている場合、親の相続税申告では、その土地は原則として貸宅地ではなく自用地として評価します。

状況	借地権・土地評価の考え方
親の土地に子が無償で自宅を建築	子の使用権価額は原則ゼロ、親の土地は自用地評価
固定資産税相当額程度だけを負担	使用貸借に該当し得る
権利金・高額保証金・実質的地代がある	使用貸借ではなく賃貸借・経済的利益を検討
使用貸借の土地上建物を相続	建物評価は別途行うが、土地使用権を当然に借地権評価しない
使用貸借している土地そのものを相続	自用地としての価額で評価するのが原則

ただし、使用貸借は相続税評価だけで終わる論点ではありません。親族の一人が長年にわたり無償で土地を使ってきた場合、他の相続人から見れば「実質的に利益を受けていた」と感じられることがあります。民法上の特別受益や、遺産分割における公平感の問題は、相続税評価とは別に整理しておく必要があります。

一時使用目的の借地権｜普通借地権割合をそのまま使わない

短期間の仮設建物、工事現場の事務所、臨時の店舗などのために土地を借りている場合には、一時使用目的の借地権が問題になります。

一時使用目的の借地権の価額については、通常の借地権と同じように借地権割合を自用地価額に乗じて評価することは適当ではなく、雑種地の賃借権の評価方法に準じて評価することとされています。

出典：国税庁｜No.4611 借地権の評価

一時使用にあたるかどうかは、契約書に「一時使用」と書かれているだけで決まるものではありません。契約期間、建物の種類、利用目的、更新の可能性、実際の使用年数、撤去の予定、そして当事者の認識を、総合して確認します。

確認項目	見るべきポイント
契約期間	短期か、実質的に長期継続しているか
建物の性質	仮設・簡易建物か、通常の建物か
更新状況	更新を前提としているか
使用目的	工事・催事・臨時利用か、継続事業か
権利金等	一時金の支払いがあるか
登記	建物登記や賃借権登記の有無

一時使用目的の借地権を普通借地権として評価すれば、過大評価になりかねません。一方で、実態は長期的な建物所有の目的であるのに一時使用として評価すれば、今度は過少評価として問題になる可能性があります。

定期借地権等の評価｜普通借地権とは別の計算構造になる

定期借地権等は、契約期間の満了によって終了することを前提とする借地権です。一般定期借地権、事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権などがあります。

これらは、普通借地権のように「自用地価額 × 借地権割合」と単純に考えるわけにはいきません。定期借地権等の価額は、原則として、課税時期に借地権者へ帰属する経済的利益と存続期間を基礎として評価します。

出典：国税庁｜No.4611 借地権の評価

地主側の宅地評価については、定期借地権等の目的となっている宅地の価額は、原則として自用地としての価額から定期借地権等の価額を控除して評価します。ただし、定期借地権等の残存期間に応じた一定割合を用いる、下限的な整理もあります。

出典：国税庁｜No.4613 貸宅地の評価

定期借地権等の残存期間	貸宅地評価で参照される割合
5年以下	5％
5年超10年以下	10％
10年超15年以下	15％
15年超	20％

一般定期借地権の目的となっている宅地については、課税上の弊害がない限り、財産評価基本通達の定めにかかわらず、当分の間、別途の評価方法による取扱いが示されています。ただし、借地権者が借地権設定者の親族や同族法人等の特殊関係者である場合や、税負担の回避を目的としたものと認められる場合には、課税上の弊害がある場合として、その方法によらないこととされています。

出典：国税庁｜No.4612 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価

定期借地権では、保証金、権利金、前払賃料、差額地代が評価に影響します。前払賃料方式の場合には、未経過分相当額を別途債務控除できるかどうかまで検討が必要です。実務では、定期借地権等の評価明細書、契約書、保証金の返還条件、前払賃料の会計・税務処理を確認していきます。

相当地代を支払っている場合｜借地権価額がゼロになることがある

同族会社が個人所有の土地を借りている場合、あるいは法人が土地を貸している場合には、相当地代の取扱いが問題になります。

相当地代とは、権利金の支払いに代えて、その土地の価額に見合う高い地代を支払うという考え方です。

相当地代通達では、借地権の設定に際し、通常は権利金を支払う取引慣行のある地域において、権利金に代えて自用地価額のおおむね年6％程度の地代を支払っている場合には、借地権者について借地権設定による利益はないものとして取り扱うこととされています。あわせて、相当の地代の計算では、自用地としての価額は過去3年間の平均額によるものとされています。

出典：国税庁｜相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて

相当の地代を支払っている場合、権利金や特別の経済的利益がなければ、借地権の価額はゼロとして評価されます。

出典：国税庁｜相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて

ただし、借地権価額がゼロだからといって、地主側の貸宅地を自用地100％で評価するとは限りません。相当の地代を収受している場合の貸宅地は、権利金等がなければ自用地価額の80％で評価する取扱いがあります。

出典：国税庁｜相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて

状況	借地人側	地主側
相当地代を支払い、権利金等なし	借地権価額ゼロ	貸宅地は原則80％評価
相当地代未満の地代	地代水準に応じ借地権価額を計算	自用地価額から借地権価額を控除。ただし80％評価との比較
地代改訂を怠っている	課税時期に借地権価値が生じる可能性	貸宅地評価にも影響
権利金・保証金等の経済的利益あり	ゼロ評価にならない場合あり	貸宅地評価の調整が必要

実務では、地代が「昔は相当地代だった」というだけでは足りません。課税時期において相当地代の水準を維持しているか、土地価額の変動に応じて地代を改定しているかを確認します。

法人税のタックスアンサーでも、相当の地代は原則として更地価額のおおむね年6％程度であり、課税上の弊害がない限り、相続税評価額またはその過去3年間の平均額を用いることも認められるとされています。また、地代の改訂方法について届出書を提出し、土地価額の値上がりに応じて改訂する方法をとる場合には、おおむね3年以下の期間ごとに改訂する必要があるとされています。

出典：国税庁｜No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂

土地の無償返還届出書がある場合｜借地権ゼロと貸宅地80％を混同しない

同族会社が個人所有の土地を借りて、社屋や工場を建てている場合には、「土地の無償返還に関する届出書」が提出されていることがあります。

この届出書は、借地人が将来その土地を無償で返還することを契約で定め、税務署へ届け出るものです。

法人が所有する土地を他人に賃貸して建物を建てさせる場合、通常は権利金を収受する慣行があるにもかかわらず権利金を収受しないときは、原則として権利金の認定課税が行われます。ただし、相当の地代を収受している場合、または将来の無償返還を契約で定め、土地の無償返還に関する届出書を借地人と連名で提出している場合には、権利金の認定課税は行われません。

出典：国税庁｜No.5730 権利金の認定課税について

相続税評価では、無償返還届出書が提出されている借地権の価額は、ゼロとして取り扱われます。

出典：国税庁｜相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて

ただし、地主側の土地評価は、契約が賃貸借か使用貸借かで変わります。

契約形態	借地権評価	地主側の土地評価
無償返還届出あり・賃貸借	0	自用地価額×80％
無償返還届出あり・使用貸借	0	自用地価額
相当地代あり・権利金なし	0	原則として自用地価額×80％
相当地代未満	地代差額を反映して評価	自用地価額−借地権価額。ただし80％評価との比較

実務上も、無償返還届出書が提出されている場合の貸宅地は、賃貸借契約であれば自用地価額の80％、使用貸借であれば自用地価額として評価する、という整理が重要になります。

ここで注意したいのは、「届出書があるから土地評価も常に80％」ではない、という点です。地代の授受がなく使用貸借であれば、自用地評価となる場面があります。反対に、賃貸借であれば、借地権価額がゼロであっても貸主の自由な使用に制約があるため、80％評価が問題になります。

また、土地所有者と借地人の双方が個人である場合には、法人が関与する土地賃貸借とは異なり、無償返還届出書制度そのものを前提にしない整理が必要です。無償返還届出書は、あくまで法人が関与する土地賃貸借で用いられる制度であり、個人間の土地貸借では、使用貸借の取扱いを確認していくことになります。

同族会社が借地人の場合｜土地評価と株式評価を同時に確認する

借地権・貸宅地の評価で特に難しいのは、同族会社が関係する場合です。

たとえば、被相続人が土地を所有し、その土地を自分が経営する同族会社に貸し、会社が社屋や工場を所有している、というケースです。このような場合、被相続人の相続財産には、土地だけでなく同族会社の株式も含まれることがあります。

このとき、個人側の土地評価だけを見ていると、会社側の株式評価で借地権価額を反映すべきかどうかを、見落としてしまう可能性があります。

確認項目	土地所有者側	同族会社側
土地評価	貸宅地、80％評価、使用貸借、自用地評価	会社が借地権を有するか
地代	相当地代か、通常地代か、無償か	損金処理、地代改定
権利金	収受・不収受、認定課税	借地権価額、受贈益等
無償返還届出	提出の有無、契約条項	借地権価額ゼロか
株式評価	土地と株式の相続人が誰か	純資産価額方式で借地権価額を加算するか

相当の地代や無償返還届出によって借地権価額をゼロと評価する場合でも、土地所有者が同族会社の同族株主等であるときは、会社株式の純資産価額評価で借地権価額の加算が問題になることがあります。貸宅地の80％評価と、会社株式評価上の借地権調整。この両方を合わせて確認しておかないと、土地側では評価減を取りながら、株式側では会社の経済的利益を見落とす、という不整合が生じてしまいます。

この論点は法人税上の借地権課税全般に広がりやすいため、この記事では相続税評価に必要な範囲に絞っています。詳細には、土地の無償返還届出、相当地代、会社株式評価、小規模宅地等の特例を一体で検討する必要があります。

借地権・貸宅地評価で見落としやすい資料

借地権・貸宅地の評価は、評価明細書だけで完結するものではありません。申告後にきちんと説明できるよう、根拠となる資料を残しておくことが重要です。

資料	確認する内容
土地賃貸借契約書	契約当事者、目的、期間、地代、更新、返還条項
更新契約書・覚書	更新料、条件変更、契約継続の実態
建物登記事項証明書	借地上建物の所有者、用途、構造、所在地
地代入金資料	支払額、支払時期、滞納、改定履歴
権利金・更新料資料	授受の有無、金額、申告処理
固定資産税課税明細書	土地評価額、公租公課、地積
路線価図・評価倍率表	自用地評価、借地権割合
公図・測量図	借地権の及ぶ範囲、分筆、私道
無償返還届出書	提出の有無、契約書との整合性
相当の地代改訂方法届出書	地代改定方法、改定履歴
法人決算書・申告書	同族会社借地人の場合の株式評価
賃貸借の相手方資料	親族、第三者、同族会社、転貸の有無
現地写真	建物・土地利用・境界・通路の状況

相続税の申告では、土地評価の誤りや評価根拠の不足が、税務賠償リスクにつながることもあります。相続・贈与税の領域では、小規模宅地等の特例の適用誤り、土地や株式の評価誤り、特定の相続人に偏った分割提案、資料の受領不足、税務調査リスクの説明不足などが、実務上の問題になりやすいといえます。

相続対策として見るときの注意点

借地権・貸宅地の評価は、相続税額を下げるためだけの論点ではありません。

相続対策では、相続争いの防止、納税資金、税額の軽減を、それぞれ分けて考える必要があります。相続税対策だけを先行させてしまうと、換金の難しい財産ばかりが残り、相続人が納税や管理に困ることになりかねません。

借地権・貸宅地については、次のような判断が求められます。

判断テーマ	確認すべきこと
誰が取得するか	借地人対応、地代管理、契約更新を担える相続人か
共有にするか	地代分配、売却承諾、更新判断で揉めないか
売却できるか	底地売却、借地権譲渡、同時売却の可能性
納税資金はあるか	貸宅地・借地権は評価額どおりに換金できるとは限らない
特例を使えるか	貸付事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等との関係
二次相続はどうなるか	次世代で共有者・関係者が増えないか
税務調査で説明できるか	契約、地代、届出書、評価計算の根拠が残っているか

借地権や貸宅地は、現金や上場株式のように、簡単に分けられる財産ではありません。相続税評価額と、実際の換金価値、管理の負担、家族間の納得感が、互いにずれてしまうことがあります。

避けたい短絡的判断

「借地権割合を掛ければ終わり」と考える

借地権割合を使う前に、普通借地権なのか、定期借地権なのか、一時使用なのか、使用貸借なのかを確認する必要があります。

「土地を貸しているから必ず評価減できる」と考える

使用貸借では、土地が自用地評価となることがあります。無償・低額の利用の場合は、借地権評価ではなく、使用貸借通達や親族間の公平性を確認します。

「無償返還届出書があるから全部ゼロ」と考える

借地権価額がゼロであっても、地主側の土地は、賃貸借なら80％評価、使用貸借なら自用地評価となるなど、契約形態によって扱いが変わります。

「相当地代を払っているから問題ない」と考える

相当地代は、課税時期における地代水準と改定履歴が重要です。設定時だけ相当地代で、その後見直していなければ、借地権価額が生じる可能性があります。

「同族会社だから自由に契約できる」と考える

同族会社との土地貸借では、土地評価と株式評価が連動します。借地権を土地側で控除したのに、株式評価で反映していなければ、申告全体の整合性が問題になります。

「貸宅地は相続人で共有すれば公平」と考える

貸宅地の共有は、地代管理、更新、譲渡承諾、建替承諾、売却判断で意見が分かれやすい資産です。共有は公平に見えて、将来の意思決定を止めてしまうことがあります。

相談前に整理しておきたいチェックリスト

借地権・貸宅地がある相続では、次の情報を整理しておくと、評価の判断が進めやすくなります。

整理項目	具体的に準備するもの
土地一覧	地番、地積、固定資産税評価額、利用者
建物一覧	借地上建物の所有者、登記、用途
契約資料	土地賃貸借契約書、更新契約、覚書
地代資料	入金通帳、地代台帳、滞納・改定履歴
一時金資料	権利金、更新料、保証金、承諾料、前払賃料
税務届出	無償返還届出書、相当地代改訂方法届出書
法人資料	同族会社決算書、申告書、株主名簿
評価資料	路線価図、評価倍率表、公図、測量図
家族関係	誰が管理するか、誰が承継を希望するか
将来方針	保有、売却、買戻し、同時売却、法人承継

この段階で大切なのは、「評価額をできるだけ下げる資料」ではなく、「なぜその評価方法を選んだのかを説明できる資料」を整えておくことです。

まとめ｜借地権・貸宅地評価は、契約実態と地代の説明可能性で決まる

借地権・貸宅地の相続税評価では、最初に評価式を覚えることよりも、権利関係を正しく分けることのほうが重要です。

普通借地権であれば、自用地価額と借地権割合を基礎に評価します。貸宅地は、原則として自用地価額から借地権価額を控除します。しかし、使用貸借、一時使用目的、定期借地権、相当地代、無償返還届出、同族会社への貸付が絡んでくると、基本式だけでは判断できません。

相続税の申告では、評価額そのものだけでなく、契約書、地代、権利金、届出書、建物登記、現地の状況、そして同族会社の株式評価との整合性が問われます。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、借地権・貸宅地を含む相続税申告について、土地評価、契約実態、同族会社との関係、遺産分割、納税資金、申告後の説明可能性を、一体として整理します。

借地権割合を使ってよいのか、使用貸借として自用地評価をすべきなのか、無償返還届出書や相当地代の取扱いをどう申告書に反映すればよいのか。判断に迷う場合は、契約書・地代資料・固定資産税資料・法人資料を整理した段階で、ご相談ください。

振り返り

論点	重要ポイント	確認資料
借地権の定義	建物所有目的の地上権・土地賃借権	契約書、建物登記
普通借地権	自用地価額×借地権割合が基本	路線価図、評価倍率表
貸宅地	原則は自用地価額−借地権価額	土地評価明細、借地権割合
評価単位	利用区分・権利関係ごとに判定	公図、測量図、現地写真
使用貸借	使用権価額は原則ゼロ、土地は自用地評価	親族間契約、地代資料
一時使用	普通借地権割合をそのまま使わない	契約期間、利用目的
定期借地権	経済的利益と残存期間を基礎に評価	契約書、保証金、前払賃料
相当地代	権利金なしで相当地代なら借地権ゼロの場面あり	地代台帳、改訂届出
無償返還届出	借地権ゼロでも土地評価は契約形態で変わる	届出書、契約書
同族会社貸付	土地評価と株式評価を同時に確認	決算書、株主名簿
権利金・更新料	借地権評価・所得税・法人税にも影響	領収書、申告書
税務調査対応	評価根拠と判断過程を記録する	判断メモ、添付資料
遺産分割	評価額、換金性、管理負担がずれる	分割案、納税資金表
共有リスク	地代・更新・売却判断で揉めやすい	共有者の意向整理
相談前整理	契約・地代・評価・法人資料を一体で準備	貸地・借地一覧表