配偶者居住権を相続で使う場合の考え方｜住まいを守る分割設計と相続税評価の注意点

「配偶者に自宅を残したいが、子どもとの遺産分割もある」 「自宅を配偶者が取得すると、預貯金を十分に残せない」 「配偶者居住権を使えば相続税が下がると聞いたが、本当に有利なのか」 「設定した後、売却や施設入所が必要になったらどうなるのか」

ご相談の現場では、こうした迷いをよくお聞きします。

配偶者居住権は、残された配偶者の住まいを守るために設けられた制度です。ただ、実務の感覚からいえば、「配偶者が自宅に住み続けられる制度」という一言だけでは、その全体像を捉えきれません。

配偶者居住権を設定すると、自宅の権利は大きく二つに分かれます。配偶者は建物に無償で住み続ける権利を取得し、子など他の相続人が建物や敷地の所有権を取得する。これが典型的な形です。つまり、自宅を「住む権利」と「所有する権利」に分けて設計する仕組みといえます。

この仕組みは、配偶者の生活保障、子との公平な遺産分割、預貯金の確保、二次相続への備えに役立つことがあります。

その一方で、登記、相続税評価、小規模宅地等の特例、配偶者の税額軽減、将来の売却、施設入所、建物管理、消滅時の課税関係まで検討しておかなければ、かえって後日のトラブルにつながりかねません。

ここで強調しておきたいのは、配偶者居住権は、節税策として先に飛びつく制度ではないということです。まず「配偶者の住まいをどう守るか」を考える。そのうえで「所有権を誰に承継させるか」「配偶者にどの程度の金融資産を残すか」「二次相続や将来の売却に耐えられるか」を整理していく。そうした順序で位置づけるべき制度だと考えています。

相続法の改正により、遺言や遺産分割の選択肢として、配偶者が無償で住み慣れた住居に住み続けられる仕組みが設けられました。あわせて、配偶者短期居住権により、夫婦の一方が亡くなった後も、残された配偶者が最低でも一定期間は無償で住み続けられる仕組みも用意されています。

出典：法務省｜残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。

まず結論｜配偶者居住権は「住まい」と「所有」を分ける制度

配偶者居住権を使うかどうかは、次のように整理すると判断しやすくなります。

判断項目	確認すべきこと
制度の目的	配偶者の居住継続と生活資金の確保
権利の内容	配偶者が居住建物を無償で使用・収益できる権利
典型的な使い方	配偶者が居住権、子が建物・土地の所有権を取得
取得方法	遺産分割、遺贈、一定の場合の審判等
税務上の扱い	配偶者居住権・敷地利用権を相続税評価する
登記	第三者対抗のため、配偶者居住権の登記が重要
小規模宅地等	取得者・利用状況・権利区分ごとの確認が必要
二次相続	配偶者死亡により配偶者居住権は消滅する
注意点	譲渡できず、将来売却・施設入所・建替えに制約が出る
向いている場面	配偶者の居住継続を優先しつつ、子に所有権を承継させたい場合
向かない場面	近い将来売却予定、配偶者の住替え予定、建物老朽化が大きい場合

ここで押さえておきたいのは、配偶者居住権が「自宅を配偶者に相続させる制度」ではない、という点です。

自宅そのものの所有権を配偶者に渡すのではなく、配偶者には居住権を与え、所有権は別の人に承継させる。そういう構造になっています。

そのため、相続税の申告上も、配偶者が取得するもの、子が取得するもの、土地建物の評価額、小規模宅地等の特例、二次相続の課税財産が、それぞれ変わってきます。

配偶者居住権とは何か

配偶者居住権とは、被相続人の配偶者が、被相続人の財産に属していた建物に相続開始時に住んでいた場合に、一定の要件のもとで、その建物を無償で使用・収益できる権利です。

民法上、配偶者居住権は、配偶者が相続開始時に被相続人の財産に属した建物に住んでいた場合で、遺産分割によって取得すると定められたとき、または遺贈の目的とされたときなどに取得するものとされています。ただし、被相続人が相続開始時にその建物を配偶者以外の者と共有していた場合には、原則として配偶者居住権の取得に制約が生じます。

出典：e-Gov法令検索｜民法

制度のイメージは、次のとおりです。

権利を取得する人	取得する内容	実務上の意味
配偶者	配偶者居住権	自宅に住み続ける権利
配偶者	敷地利用権	建物に住むため敷地を使用する権利
子など	居住建物の所有権	配偶者居住権の負担が付いた建物所有権
子など	敷地の所有権	敷地利用権の負担が付いた土地所有権

たとえば、夫が亡くなり、妻と長男が相続人であるケースを考えてみます。

自宅の土地建物の評価額が大きく、妻が自宅そのものを取得すると、預貯金をほとんど取得できない。こうした場面で、妻が配偶者居住権を取得し、長男が土地建物の所有権を取得すれば、妻は自宅に住み続けながら、一定の預貯金も手元に残せる可能性があります。

配偶者居住権と配偶者短期居住権の違い

配偶者居住権と混同しやすい制度に、配偶者短期居住権があります。

項目	配偶者居住権	配偶者短期居住権
目的	長期的な居住保障	相続開始直後の一時的な居住保障
取得方法	遺産分割、遺贈、審判等	相続開始時に一定要件を満たせば法律上発生
存続期間	原則として終身。ただし別段の定めも可能	遺産分割まで、または一定期間
相続税評価	評価対象となる	通常、相続税評価の対象とはなりにくい
登記	登記が重要	登記制度は予定されていない
権利の性質	財産的価値を持つ権利	短期的な使用権としての性格が強い
分割設計への影響	遺産分割・税額・二次相続に大きく影響	申告期限までの居住確保が中心

配偶者短期居住権は、相続開始の直後に、配偶者がいきなり住まいを失わないようにするための制度です。

これに対して配偶者居住権は、遺産分割や遺言を通じて、長期的に住み続ける権利を相続財産の一部として位置づける制度といえます。

国税庁の税務大学校論叢でも、配偶者短期居住権は収益ができず財産性が認められない権利とされることから、相続税の課税対象にはなじまないと整理されています。一方の配偶者居住権については、財産的価値に相当する価額を相続したものとして、相続税法23条の2により評価方法が法定化されています。

出典：国税庁 税務大学校｜民法（相続法）改正に伴う相続税・贈与税の課税関係の考察

ですから、相続税申告で重視すべきは、配偶者短期居住権そのものよりも、配偶者居住権を設定するかどうか、設定するならどのような財産配分にするか、という点になります。

配偶者居住権を使う主な場面

配偶者居住権が検討されるのは、主に次のような場面です。

場面	配偶者居住権を検討する理由
自宅の評価額が高く、配偶者が自宅を取得すると預貯金を取得できない	居住権と所有権を分け、配偶者に生活資金を残しやすくする
子に自宅の所有権を承継させたいが、配偶者の居住も守りたい	子が所有権、配偶者が居住権を取得する設計が可能
再婚家庭で、配偶者と前婚の子との関係に配慮したい	配偶者の居住保障と子への財産承継を分けて考えられる
自宅を共有にしたくない	配偶者と子の共有を避け、権利関係を分けられる
配偶者に多額の代償金を払う資金がない	所有権を子に渡しつつ、配偶者の居住を確保できる
二次相続まで含めて考えたい	配偶者居住権は配偶者死亡により消滅するため、二次相続の整理に影響する
遺言で配偶者の生活保障を明確にしたい	遺言により配偶者居住権を設定する選択肢がある

配偶者居住権の実務上の意義は、単に相続税額を下げることにあるのではありません。

むしろ、「配偶者は住まいを失わない」「子は将来の所有権を取得する」「預貯金を配偶者の生活資金に回す」という複数の目的を、同時に整理できる点にこそ価値があります。

相続対策では、税額軽減よりも先に、相続争いの防止と納税資金の確保を考えておく必要があります。自宅を誰が取得するかという問題も、税額だけで割り切るのではなく、配偶者の生活、子の納得、将来の管理負担までを含めて検討すべきです。

遺言で配偶者居住権を設定する場合

相続が起こる前から配偶者居住権を設計しておく場合、遺言を活用することがあります。

ここで重要になるのが、遺言の書き方です。

民法上、配偶者居住権は「遺贈の目的」とされた場合に取得原因となります。そのため、遺言で定めるときは、配偶者居住権を「遺贈する」と明確に記載しておくほうが、実務上は整理しやすくなります。

遺言の記載方針	実務上の注意点
「配偶者に配偶者居住権を遺贈する」	取得原因が明確になりやすい
「配偶者に自宅を相続させる」	所有権を取得させる趣旨と読まれる可能性がある
「配偶者に配偶者居住権を相続させる」	実務上解釈問題が残るため、遺贈として明確化したい
「子に自宅を相続させ、配偶者に居住を認める」	配偶者居住権なのか使用貸借なのかを明確にする必要
付言事項だけで居住継続を希望する	法的権利として不十分な場合がある

遺言で配偶者居住権を設定する場合は、「相続させる」ではなく「遺贈する」としておくほうが、取得原因・登記・税務評価の整理を明確にしやすいとされています。

また、遺言では、配偶者居住権そのものだけでなく、次の点まで検討しておくことをおすすめします。

遺言で検討すべき事項	理由
配偶者居住権の対象建物	どの建物に設定するかを特定する
敷地の範囲	建物の利用に必要な土地を明確にする
存続期間	終身か、一定期間かを決める
建物所有権の取得者	子など誰が負担付き所有権を取得するかを明確にする
敷地所有権の取得者	建物所有者と同じか、別人かを確認する
修繕・固定資産税等の負担	後日の紛争を防ぐ
施設入所・売却時の対応	将来居住できなくなった場合を想定する
遺言執行者	登記・名義変更・金融資産分配の実行可能性を高める
遺留分	子などから遺留分侵害額請求が生じないか確認する

配偶者居住権は、遺言に書けばそれで完結する制度ではありません。

相続開始後には、所有権移転登記、配偶者居住権の設定登記、相続税評価、申告書への添付資料まで一連の手続がつながっていきます。だからこそ、実行可能な文言にしておくことが欠かせません。

遺産分割協議で配偶者居住権を設定する場合

相続が発生した後に、相続人全員で協議して配偶者居住権を設定することもあります。

この場合は、自宅に「誰が住むか」だけでなく、「誰が、どの権利を、どの評価額で取得するか」まで整理する必要があります。

分割案	配偶者の取得財産	子の取得財産	実務上の特徴
配偶者が自宅所有権を取得	土地建物所有権	預貯金等	配偶者は安心だが、金融資産を取得しにくいことがある
子が自宅所有権を取得	預貯金等	土地建物所有権	配偶者の居住が不安定になりやすい
配偶者居住権を設定	配偶者居住権・敷地利用権・預貯金	負担付き土地建物所有権	住まいと所有を分けられる
共有にする	持分	持分	管理・売却・二次相続で問題が残りやすい
換価分割	売却代金	売却代金	配偶者が住み続ける目的には合わない

遺産分割協議で配偶者居住権を設定するときは、協議書に少なくとも次の事項を明記しておきます。

協議書に記載したい事項	内容
配偶者居住権を取得する配偶者	氏名、住所、生年月日等
対象となる建物	所在、家屋番号、種類、構造、床面積
対象となる敷地	所在、地番、地目、地積、持分
建物所有権を取得する人	子などの取得者
敷地所有権を取得する人	建物所有者と同一か、別か
存続期間	終身または一定期間
修繕・費用負担	通常の必要費、大規模修繕、固定資産税等
第三者使用の可否	賃貸・親族同居・施設入所時の取扱い
登記手続	誰が協力し、費用を負担するか
相続税評価	申告上の取得財産として評価する前提

遺産分割協議書では、「配偶者は今後も自宅に居住できる」と書くだけでは不十分です。

それが法的な配偶者居住権なのか、単なる使用貸借的な合意にすぎないのか。ここが曖昧なままだと、相続税評価や登記の段階で問題になります。

配偶者居住権の相続税評価

配偶者居住権を設定した場合、相続税申告では次の4つの財産を評価することになります。

評価対象	取得者の例	評価の考え方
配偶者居住権	配偶者	居住建物の評価額、耐用年数、経過年数、存続年数、複利現価率等を用いて評価
居住建物の所有権	子	居住建物の相続税評価額から配偶者居住権の価額を控除
敷地利用権	配偶者	敷地の相続税評価額と存続年数に応じた複利現価率等を用いて評価
敷地所有権	子	敷地の相続税評価額から敷地利用権の価額を控除

国税庁は、配偶者居住権等の評価対象として、配偶者居住権、居住建物、敷地利用権、居住建物の敷地の用に供される土地を挙げ、それぞれの評価方法を示しています。評価の根拠法令は相続税法23条の2です。

出典：国税庁｜No.4666 配偶者居住権等の評価

配偶者居住権等の評価明細書は、相続税または贈与税の申告にあたって配偶者居住権等を評価するために使い、作成後は申告書に添付して提出するものとされています。

出典：国税庁｜B2-7 配偶者居住権等の評価明細書

配偶者居住権等の評価は、「自宅の評価額を下げる」ための単純な仕組みではありません。

考え方の根本は、土地建物の価値を、配偶者が取得する居住権・敷地利用権と、子などが取得する負担付き所有権とに分ける、という点にあります。配偶者は配偶者居住権等の価額を取得財産として相続税の課税価格に含め、土地建物の所有権を取得した人は、その価額から配偶者居住権等の価額を控除した価額で評価します。

したがって、配偶者居住権を設定したからといって、一次相続の相続税が必ず下がるわけではありません。

税額への影響は、配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例、他の財産の配分、二次相続まで含めて確認しておく必要があります。

配偶者の税額軽減との関係

配偶者居住権を取得した配偶者は、その評価額に相当する財産を取得したものとして相続税を計算します。

このとき、配偶者の税額軽減との関係が重要になってきます。

配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割や遺贈によって実際に取得した正味の遺産額が、1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額までであれば、配偶者に相続税がかからないという制度です。国税庁は、この制度が配偶者の実際に取得した財産を基に計算され、申告期限までに分割されていない財産は原則として対象にならないとしています。

出典：国税庁｜No.4158 配偶者の税額の軽減

配偶者居住権を設定する場合は、次のような比較が必要になります。

分割案	一次相続の税額	二次相続	配偶者の生活資金	実務上の注意点
配偶者が自宅全部を取得	配偶者軽減で一次税額は抑えられることがある	自宅が二次相続財産になる	預貯金を取得しにくい場合がある	二次相続の税額・納税資金を確認
子が自宅全部を取得	配偶者の取得額が少なくなる	自宅は二次相続財産にならない	配偶者の居住保障が不安	使用貸借・明渡しリスク
配偶者居住権を設定	配偶者軽減との組合せで調整可能	配偶者居住権は配偶者死亡で消滅	預貯金を残しやすい	登記・評価・将来売却の制約
自宅を共有	一見公平に見える	共有持分が二次相続で細分化	管理・売却が難しくなる	共有不動産リスクが残る

配偶者の税額軽減を使う場合でも、「一次相続で税金が少ない」という一点だけで判断するのは禁物です。

配偶者にどの財産を持たせるかによって、二次相続の課税財産、子の納税資金、自宅の売却可能性までが変わってくるからです。

小規模宅地等の特例との関係

自宅敷地がある相続では、小規模宅地等の特例との関係も見逃せません。

配偶者居住権を設定すると、配偶者は敷地利用権を取得し、子などは敷地所有権を取得します。

このとき、小規模宅地等の特例を、どの権利に、どの範囲で、誰の取得分に適用できるのかを確認しておく必要があります。

国税庁の租税特別措置法関係通達では、宅地等が配偶者居住権の目的となっている家屋の敷地である場合の居住用宅地等の範囲などについて、取扱いが示されています。

出典：国税庁｜〔措置法第69条の4《小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例》関係〕

小規模宅地等の特例を考えるときは、次の点を確認します。

確認項目	実務上の意味
相続開始直前の居住状況	被相続人・配偶者・同居親族の居住実態を確認
取得者	配偶者、同居親族、別居親族の要件が異なる
取得する権利	敷地利用権か、敷地所有権かを整理
継続要件	申告期限までの居住継続・所有継続等を確認
限度面積	他の宅地との選択適用を確認
配偶者軽減との関係	減額効果が大きい土地を選べばよいとは限らない
二次相続	配偶者死亡後の居住者・所有者・売却可能性を確認
未分割	当初申告で特例を適用できない場合がある

特に注意したいのは、小規模宅地等の特例が「一番評価減が大きい土地から使えばよい」という単純な制度ではない、という点です。

配偶者の税額軽減がからむ場合、限度面積調整後の評価減が大きい宅地等を選んだとしても、それが全体として有利になるとは限りません。

配偶者居住権を設定する場合は、配偶者が取得する敷地利用権、子が取得する敷地所有権について、それぞれの評価と小規模宅地等の適用可否を分けて検討する必要があります。

未分割の場合の注意点

遺産分割が申告期限までにまとまらないと、配偶者居住権の設定にも影響が及びます。

相続税の申告期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。国税庁は、提出期限が土日祝日等にあたる場合には、その翌日が期限になると案内しています。

出典：国税庁｜B1-2 相続税の申告手続

申告期限までに遺産分割が行われていないと、当初申告では、未分割財産について小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減を受けることはできません。ただし、申告期限後3年以内の分割見込書を添付し、一定期間内に分割された場合には、更正の請求によって適用を受けられることがあります。

出典：国税庁｜No.4208 相続財産が分割されていないときの申告

配偶者居住権との関係では、次のように整理しておくとよいでしょう。

状況	実務上の対応
遺言で配偶者居住権が明確に遺贈されている	遺言内容に基づき評価・登記・申告を進める
遺産分割協議で設定する予定だが未成立	当初申告で特例適用に制限が出る可能性
配偶者短期居住権で当面居住している	長期の配偶者居住権とは区別して整理
調停・審判中	申告期限、分割見込書、更正の請求を確認
二次相続が近い	未分割のまま配偶者が死亡した場合の税務を慎重に確認

配偶者居住権は、配偶者の住まいを守る制度ではありますが、申告期限の管理を不要にしてくれる制度ではありません。

分割がまとまらなくても、相続税申告・納税の期限は、原則としてそのまま進んでいきます。

登記をしないと何が問題になるか

配偶者居住権は、設定しただけで安心とはいえません。

第三者に対抗するためには、登記が重要になります。

民法は、居住建物の所有者が、配偶者居住権を取得した配偶者に対し、配偶者居住権の設定登記を備えさせる義務を負うと定めています。

出典：e-Gov法令検索｜民法

実務上、遺言、死因贈与契約、遺産分割協議で配偶者居住権を取得した配偶者は、原則として単独では設定登記を申請できず、居住建物の所有者に対して登記請求権を有する形になります。一方、審判によって取得した場合には、単独申請が可能となることがあります。そして、登記を備えれば、建物を取得した第三者などに対抗できるとされています。

登記をしていないと問題になりやすいのは、次のような場面です。

場面	リスク
子が建物を第三者へ売却した	配偶者が買主に居住権を主張できない可能性
子に債務があり差押えが入った	配偶者の居住継続が不安定になる
建物所有者が亡くなった	次世代の相続人との関係が複雑化
敷地所有者と建物所有者が異なる	建物利用の前提となる敷地利用関係が問題化
金融機関の担保設定がある	担保権者との関係を確認する必要
将来売却を予定している	配偶者居住権の負担が売却価格・買主対応に影響

配偶者居住権を設定するなら、税務評価だけでなく、所有権移転登記、配偶者居住権の設定登記、敷地利用関係まで目を配っておく必要があります。

配偶者居住権は譲渡できない

配偶者居住権は、配偶者の生活保障のための権利です。

そのため、通常の所有権のように自由に売却できるわけではありません。

配偶者居住権を取得した配偶者が、その権利を第三者に譲渡して現金化することはできません。また、建物所有者の承諾を得ずに、第三者に建物を使用収益させることもできません。これに違反した場合には、一定の手続を経て配偶者居住権が消滅するリスクがあります。

この点は、相続開始後に大きな問題となりやすいところです。

想定される将来事情	配偶者居住権の注意点
配偶者が老人ホームへ入所する	権利を売却して入所資金に充てることはできない
子が自宅を売却したい	負担付き不動産となり売却が難しくなる
配偶者が子や孫に住まわせたい	建物所有者の承諾が必要
建物が老朽化して建替えたい	所有者・配偶者双方の調整が必要
配偶者と建物所有者の関係が悪化	修繕・費用・使用方法をめぐる紛争リスク
配偶者が居住しなくなった	権利の存続・合意解除・課税関係を確認

配偶者居住権は、「配偶者に住まいを確保する」には有効ですが、「将来の自由な資産処分」には向かない面があります。

ですから、配偶者の健康状態、年齢、施設入所の可能性、住替えの希望、子との関係まで見据えたうえで判断すべき制度といえます。

配偶者居住権の消滅時の税務リスク

配偶者居住権は、配偶者の死亡によって消滅します。

この場合、配偶者の二次相続において、配偶者居住権そのものが相続財産として残るわけではありません。

注意が必要なのは、配偶者の生前に、合意解除や放棄によって配偶者居住権を消滅させる場合です。

国税庁の相続税法基本通達9-13の2は、配偶者居住権が、配偶者と建物所有者との合意、配偶者による放棄、または一定の建物所有者による消滅の意思表示によって消滅した場合に、建物等所有者が対価を支払わなかったとき、または著しく低い価額の対価しか支払わなかったときは、原則として、建物等所有者が配偶者から配偶者居住権等の価額に相当する利益を贈与により取得したものとして取り扱う、としています。

出典：国税庁｜第9条《その他の利益の享受》関係

また、配偶者居住権等の消滅にあたって対価の支払を受ける場合、その対価は譲渡所得に係る収入金額に該当する旨が、所得税基本通達に示されています。

出典：国税庁｜法第33条《譲渡所得》関係

配偶者居住権の消滅時には、次のような整理が必要です。

消滅事由	税務上の主な確認点
配偶者の死亡	通常、配偶者居住権は消滅し、二次相続財産として残らない
存続期間満了	設定時の期間設計どおりに消滅
建物の全部滅失	権利消滅。保険金・建替え・譲渡の確認が必要
配偶者の放棄	無償または低額なら建物等所有者への贈与税リスク
合意解除	対価の有無・金額により贈与税・譲渡所得税を確認
所有者による消滅の意思表示	民法上の要件と税務上の利益移転を確認
対価を支払って消滅	配偶者側の譲渡所得、所有者側の取得費等を確認

配偶者居住権を設定するときは、消滅するときのことまで考えておく必要があります。

「将来、必要になったら解除すればよい」という安易な判断は危険です。解除や放棄が、税務上の贈与・譲渡として問題になることがあるからです。

二次相続まで見た場合の効果と限界

配偶者居住権は、二次相続まで見据えた相続設計のなかで検討されることがあります。

典型的には、一次相続で配偶者が配偶者居住権を取得し、子が土地建物の所有権を取得します。配偶者が亡くなると配偶者居住権は消滅するため、配偶者居住権そのものは二次相続の課税財産として残りません。

この点だけを見れば、配偶者居住権には二次相続対策としての効果があるように映ります。

しかし、判断はそれだけでは足りません。

視点	確認すべきこと
一次相続	配偶者居住権等を誰がどの価額で取得するか
配偶者軽減	配偶者の取得財産に税額軽減がどう効くか
子の税負担	子が負担付き所有権を取得することで一次相続税がどう変わるか
二次相続	配偶者が持つ金融資産・その他不動産がどれだけ残るか
納税資金	子に相続税を払う資金があるか
自宅売却	配偶者存命中に売却が必要にならないか
取得費	将来売却時の譲渡所得計算に影響するか
家族関係	配偶者と所有者である子との関係が安定しているか

配偶者居住権は配偶者の死亡により消滅し、二次相続では課税財産から外れる効果が見込まれます。とはいえ、一次相続での配偶者居住権等の評価、子の取得財産、将来の売却や消滅時の課税まで含めて判断する必要があります。

二次相続対策として配偶者居住権を使う場合は、一次相続と二次相続の合計税額だけでなく、配偶者の生活資金、子の納税資金、自宅の管理負担まで並べて比較しておくことが大切です。

配偶者居住権が向いていない場合

配偶者居住権は有用な制度ですが、すべての相続に向いているわけではありません。

配偶者居住権が向いていない可能性がある場面	理由
近い将来、自宅を売却する予定がある	負担付き不動産となり売却が難しくなる
配偶者が施設入所を予定している	居住継続の必要性が小さい
配偶者が住替えを希望している	権利を現金化できない
建物が老朽化している	修繕・建替え・滅失リスクが大きい
配偶者と子の関係が悪い	使用方法・修繕・費用負担で紛争化しやすい
子が自宅を担保に資金調達したい	担保価値や金融機関対応に影響
自宅以外に十分な金融資産がある	配偶者居住権を使わなくても生活保障できる
配偶者が自宅所有を強く希望している	居住権だけでは心理的納得が得られない
小規模宅地等の適用が複雑になる	税務判断の不確実性が増す
分割協議が長期化している	設定時期・申告期限・特例適用に注意が必要

配偶者居住権は、配偶者の住まいを守るための制度であると同時に、不動産の自由な処分を制限する制度でもあります。

ですから、「配偶者を守る制度だから必ず使うべき」と決めてかかるのではなく、配偶者の生活実態と将来の選択肢に合っているかどうかを、その都度確かめる必要があります。

判断手順｜配偶者居住権を検討するときの流れ

配偶者居住権を検討する場合は、次の順序で整理していくと、税務と法務のズレを防ぎやすくなります。

順序	確認すること	判断のポイント
1	配偶者の居住意思	本当に住み続けたいか、住替えや施設入所予定はないか
2	建物の所有関係	被相続人単独所有か、配偶者との共有か、第三者共有か
3	敷地の所有関係	建物と土地の所有者が一致しているか
4	自宅の評価	建物評価、土地評価、マンション評価、借地権等を確認
5	他の財産	預貯金、保険金、有価証券、賃貸不動産、同族会社資産を確認
6	配偶者の生活資金	配偶者が取得すべき金融資産を試算
7	子の納税資金	子が所有権を取得した場合に納税できるか
8	一次相続税額	配偶者軽減・小規模宅地等を含めて試算
9	二次相続税額	配偶者死亡時の財産残高を想定
10	将来売却	売却・建替え・賃貸転用の可能性を確認
11	遺言・分割方法	遺言で定めるか、相続後の協議に委ねるか
12	登記・申告資料	登記手続、評価明細書、申告添付資料を確認

この順序を飛ばして、「税額が下がるらしい」という理由だけで配偶者居住権を設定してしまうと、将来の売却や施設入所、消滅時の課税の場面で、想定外の問題が生じることがあります。

相談前に整理しておきたい資料

配偶者居住権を検討するときは、相談の前に次の資料を整理しておくと、判断の精度が高まります。

分類	資料・情報
家族関係	戸籍、相続関係図、配偶者・子の住所、同居状況
遺言関係	遺言書、公正証書遺言、自筆証書遺言保管制度の有無
不動産資料	登記事項証明書、固定資産税課税明細書、公図、地積測量図
建物資料	建築年月、構造、床面積、増改築履歴、賃貸部分の有無
敷地資料	土地の所有者、共有持分、借地権、私道、接道状況
評価資料	路線価、倍率表、固定資産税評価額、マンション評価資料
金融資産	預貯金、有価証券、保険金、退職金
債務	住宅ローン、借入金、保証債務、未払金
生活資金	配偶者の年金、介護費、医療費、住替え可能性
納税資金	相続税の支払原資、売却予定資産、生命保険金
分割案	配偶者が所有権取得する案、居住権取得案、換価分割案
二次相続	配偶者固有財産、将来の贈与予定、子の資産状況
税務申告	配偶者軽減、小規模宅地等、未分割申告の可能性

配偶者居住権は、資料が不足したままでは正確に判断できません。

とりわけ、建物の構造・築年数・床面積、土地の評価単位、共有持分、賃貸部分の有無は、相続税評価に直接かかわってきます。

また、マンションの場合は、令和6年1月1日以後に相続等によって取得した居住用の区分所有財産について、国税庁が示す居住用区分所有財産の評価方法を、別途確認しておく必要があります。

出典：国税庁｜No.4667 居住用の区分所有財産の評価

まとめ｜配偶者居住権は「節税策」ではなく、住まいと承継の設計手段

配偶者居住権は、残された配偶者の住まいを守るための有力な選択肢です。

ただし、使い方を誤ると、将来の売却が難しくなったり、配偶者と子の間で管理・修繕・費用負担をめぐる対立が生じたり、消滅時に贈与税・譲渡所得税の問題が出てきたりします。

配偶者居住権を検討するときは、次の順序で考えていくのがよいと思います。

判断軸	問うべきこと
生活保障	配偶者は本当に自宅に住み続ける必要があるか
財産配分	配偶者に十分な金融資産を残せるか
所有承継	自宅の所有権を誰に承継させるか
税務評価	配偶者居住権・敷地利用権・所有権を正しく評価できるか
特例適用	配偶者軽減・小規模宅地等を適切に使えるか
二次相続	配偶者死亡時の財産・税額・納税資金を見込めるか
登記	配偶者居住権を第三者に対抗できる状態にできるか
将来処分	売却・建替え・施設入所時に対応できるか
家族関係	配偶者と所有者となる子の関係が制度に耐えられるか
説明可能性	相続人・税務署・金融機関・登記実務に説明できるか

配偶者居住権は、うまく使えば、配偶者の住まいを守りながら、子への所有権承継や二次相続への備えを整理できる制度です。

しかし、「相続税が下がるかもしれない」という理由だけで設定するような制度ではありません。

住まい、生活資金、不動産評価、相続税申告、登記、二次相続までを一体で検討し、後からきちんと説明できる形で選択していくこと。それが何より重要だと考えています。

配偶者居住権・自宅の相続設計に関するご相談について

犬飼公認会計士・税理士事務所では、配偶者居住権を含む自宅の相続設計について、遺言・遺産分割・相続税評価・小規模宅地等・二次相続・納税資金を横断して整理しています。

特に、次のような場合は、早い段階での検討が重要になります。

相談を検討したい場面	確認すべき理由
配偶者に自宅を残すか、居住権を設定するか迷っている	生活保障と二次相続の両方を比較する必要がある
自宅の評価額が大きく、預貯金とのバランスが難しい	配偶者の生活資金と子の取得財産を調整する必要がある
遺言で配偶者居住権を定めたい	文言、登記、相続税評価まで見据える必要がある
相続発生後に遺産分割協議で設定したい	申告期限、特例適用、評価明細書を確認する必要がある
小規模宅地等の特例を使いたい	取得者・権利区分・居住継続要件を確認する必要がある
二次相続まで試算したい	一次相続だけで判断すると不利になる可能性がある
将来売却や施設入所の可能性がある	配偶者居住権の消滅時課税・売却制約を確認する必要がある
子との共有を避けたい	居住権と所有権を分ける設計を検討できる

配偶者居住権は、法務と税務の接点にある制度です。

「設定できるか」だけでなく、「設定すべきか」「将来も家族関係と税務の双方に耐えられるか」を確かめてから進めることが大切です。

配偶者の住まいを守りながら、相続税申告、遺産分割、二次相続まで見据えた判断をしたい場合は、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページからご相談ください。

ご家族の事情、財産構成、納税資金、将来の住まい方を踏まえ、後から説明できる相続設計をご支援します。

重要ポイントの振り返り

項目	振り返り
配偶者居住権の本質	自宅を「住む権利」と「所有する権利」に分ける制度
制度の目的	残された配偶者の居住継続と生活資金の確保
配偶者短期居住権との違い	短期居住権は相続開始直後の一時的保護、配偶者居住権は長期的な財産権
取得方法	遺産分割、遺贈、一定の場合の審判等
遺言での注意	「配偶者居住権を遺贈する」と明確に定める方が実務上整理しやすい
相続税評価	配偶者居住権、居住建物、敷地利用権、敷地所有権を分けて評価
申告資料	配偶者居住権等の評価明細書の作成・添付が必要
配偶者軽減	配偶者が実際に取得した配偶者居住権等の価額を含めて判断
小規模宅地等	権利区分、取得者、居住状況、継続要件を確認
未分割	申告期限までに分割されていない財産は当初申告で特例適用に制限
登記	第三者に対抗するため、配偶者居住権設定登記が重要
譲渡制限	配偶者居住権は自由に売却・譲渡できない
将来売却	負担付き不動産となり、売却や担保設定に影響する
消滅時課税	放棄・合意解除では贈与税・譲渡所得税リスクを確認
二次相続	配偶者死亡で配偶者居住権は消滅するが、全体税額・納税資金の比較が必要
向いている場面	配偶者の居住を守りつつ、子に所有権を承継させたい場合
向かない場面	近い将来の売却、施設入所、建物老朽化、家族対立が見込まれる場合
判断の核心	節税効果ではなく、生活保障・分割納得・税務説明可能性で判断する