二世帯住宅・老人ホーム入所と小規模宅地等｜特定居住用宅地等で誤りやすい居住実態の判断

相続税の申告で自宅の敷地がある場合、「小規模宅地等の特例を使えるかどうか」は、最終的な税額を大きく左右します。特定居住用宅地等に該当すれば、330㎡までの部分について80％の評価減を受けられる可能性があるからです。

国税庁のタックスアンサーでも、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、特定居住用宅地等に当たるものは330㎡を限度に80％減額される、という形で整理されています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

ただ、ここに二世帯住宅や老人ホームへの入所が絡んでくると、判断は一気に難しくなります。

たとえば同じ建物に親子が住んでいたとしても、区分所有登記があるかないかで、特例の対象となる範囲は変わってきます。被相続人が老人ホームに入っていた場合も、自宅が空き家だからといって当然に使えるわけではなく、介護認定の状況、入所していた施設、そして自宅の使われ方を一つひとつ確認する必要があります。

この記事では、特定居住用宅地等のなかでも特に誤りやすい「二世帯住宅」と「老人ホーム入所後の自宅」に絞り、実務でどういう順序で判断していくのかを整理します。

まず押さえておきたい結論

二世帯住宅や老人ホーム入所の判断で要になるのは、次の5点です。

確認項目	判断上の意味
建物が区分所有登記されているか	二世帯住宅で、親族居住部分まで特例対象に含められるかに影響する
実際の居住実態があるか	住民票だけでなく、生活の拠点がどこにあったかを確認する
老人ホーム等の入所要件を満たすか	要介護認定等、対象施設、自宅の利用制限を確認する
取得者が誰か	配偶者、同居親族、別居親族、生計一親族で要件が変わる
申告期限までに分割・居住・所有要件を満たせるか	未分割や申告期限前の売却・転居で適用できないことがある

小規模宅地等の特例は、土地だけを見て判断する制度ではありません。

「誰が住んでいたのか」「どの建物に住んでいたのか」「誰が取得するのか」「申告期限までどう使うのか」を、一体のものとして確認していく制度だとお考えください。

特定居住用宅地等の基本構造

特定居住用宅地等とは、相続開始の直前に、被相続人またはその被相続人と生計を一にしていた親族が居住の用に供していた宅地等のうち、一定の取得者要件を満たすものをいいます。

国税庁は特定居住用宅地等について、相続開始の直前に被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、取得者ごとの要件に当てはまる親族が相続または遺贈によって取得したもの、と説明しています。対象となる宅地等が2つ以上あるときは、主として居住の用に供していた一つの宅地等に限られる、という点も押さえておきたいところです。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

取得者ごとの基本的な整理は、次のとおりです。

取得者	主な要件
配偶者	取得者ごとの居住継続・所有継続要件はない
被相続人の居住用建物に居住していた親族	相続開始直前から申告期限まで居住し、かつ宅地等を申告期限まで所有する
一定の別居親族	被相続人に配偶者・同居相続人がいないこと、いわゆる家なき子要件、申告期限までの所有継続など
被相続人と生計を一にしていた親族の居住用宅地をその親族が取得する場合	相続開始前から申告期限まで居住し、宅地等を申告期限まで所有する

この記事で扱う二世帯住宅と老人ホーム入所は、まさにこの「居住の用」と「取得者ごとの要件」の判定が込み入ってくる場面です。

居住実態は「生活の拠点」で判断する

小規模宅地等の特例でいう居住は、住民票だけで決まるものではありません。

国税庁の質疑応答事例では、被相続人等がその宅地の上にある建物に生活の拠点を置いていたかどうかを基本に、日常生活の状況、入居の目的、建物の構造や設備、ほかに生活の拠点となる建物があるかどうかなどを総合的に勘案して判定する、とされています。建築中の仮住まい、特例の適用を目的としたものやその他一時的な目的で入居した建物、趣味・娯楽・保養のための建物などは、たとえそこに住んでいた事実があっても、生活の拠点とはいえない、という整理です。

出典：国税庁｜小規模宅地等の特例の対象となる「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」の判定

ですから、二世帯住宅でも老人ホーム入所でも、まず確認すべきは「形式上の住所」ではなく「実際の生活の本拠」がどこにあったか、ということになります。

具体的には、次のような資料や事実を確認していきます。

確認資料・事実	確認する意味
住民票・戸籍の附票	住所移転の履歴を確認する
公共料金・郵便物	実際の生活場所を裏付ける
介護記録・診療記録	入院・施設入所・在宅生活の経過を確認する
建物図面・登記事項証明書	二世帯住宅の構造や区分所有登記の有無を確認する
固定資産税資料・名寄帳	土地建物の所有者と評価対象を確認する
写真・現地確認メモ	建物の利用状況、空き家状態、貸付・事業利用の有無を確認する

「親と同じ家に住んでいた」「住民票は同じだった」「老人ホームに入る前は自宅だった」。こうした説明だけでは、申告のあとに十分な裏付けを示せないことがあります。

二世帯住宅で最初に見るべきは「区分所有登記」

二世帯住宅の小規模宅地等で最も大切なのは、玄関が別かどうか、内部で行き来できるかどうか、といった建物の構造だけではありません。

実務上の大きな分かれ道は、「区分所有建物である旨の登記がされているかどうか」です。

国税庁は、特定居住用宅地等の注記のなかで、「建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物」とは、区分所有建物である旨の登記がされている建物をいう、としています。区分所有建物である場合は、被相続人の居住の用に供されていた部分に住んでいた親族が対象となり、区分所有建物でない場合は、被相続人またはその親族の居住の用に供されていた部分に住んでいた親族が対象となります。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

これをふまえると、二世帯住宅は次のように整理できます。

建物の状態	小規模宅地等の判断
区分所有登記なし	被相続人と親族が同じ一棟の建物に住んでいたものとして、親族居住部分を含めて判定できる余地がある
区分所有登記あり	原則として、被相続人の専有部分を中心に判定する。別区分の子世帯部分まで当然に含まれるわけではない
建物内部で行き来できる	区分所有登記がない場合は有利に働くことがあるが、それだけで結論は決まらない
玄関・台所・浴室が別	区分所有登記がなければ、構造上分かれていても一棟の建物として扱われる余地がある
住民票上の世帯が別	税務上の同一棟居住の判断を直ちに否定するものではない

実務でも、構造上は分かれている二世帯住宅であっても、区分所有登記がされていない建物については一棟の建物基準による拡張措置の対象となり、被相続人や親族の居住用部分であれば敷地全体が特定居住用宅地等の対象となり得る、という整理になります。

区分所有登記がある二世帯住宅で注意したいこと

区分所有登記がある二世帯住宅では、親世帯部分と子世帯部分が、法的に別個の専有部分として扱われます。

この場合、子が同じ建物に住んでいたとしても、税務上「被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた親族」として扱える範囲は限られてきます。

たとえば、1階を父母の専有部分、2階を長男家族の専有部分として区分所有登記している場合、長男が2階に住んでいたという事実だけで、父の居住用宅地全体について同居親族として特例を使える、とは限りません。

このようなケースでは、次の点を確認します。

確認項目	実務上の意味
建物の登記事項証明書	区分所有建物である旨の登記があるか
各専有部分の所有者	被相続人、配偶者、子のどの名義か
敷地権・敷地利用権	土地と建物の対応関係を確認する
被相続人の居住部分	親世帯がどの部分に生活拠点を置いていたか
取得者の居住部分	取得者がどの部分に居住していたか
相続後の居住・所有継続	申告期限まで要件を満たせるか

区分所有登記があるかどうかは、建物の見た目だけでは分かりません。ご相談の際には、土地・建物の登記事項証明書、建物図面、固定資産税の課税明細書を、必ず確認しておきたいところです。

区分所有登記がない二世帯住宅でも、無条件ではない

区分所有登記がない二世帯住宅では、親子がそれぞれ独立した生活空間を使っていても、一棟の建物として扱われる余地があります。

とはいえ、区分所有登記がないからといって、必ず敷地全体が80％減額されるわけではありません。

次のような点を確認していく必要があります。

確認項目	注意点
建物の全体が居住用か	一部が店舗、賃貸、事務所、倉庫、貸駐車場等なら部分按分が必要になる
居住していた親族は誰か	相続人か、相続人以外の親族か、配偶者かを確認する
取得者は誰か	居住していた親族が取得するのか、別居親族が取得するのかで要件が変わる
申告期限まで居住するか	同居親族・生計一親族は居住継続が問題になる
申告期限まで所有するか	申告期限前の売却・贈与・分割変更に注意する
他の相続人との公平性	自宅敷地を取得する相続人に財産が偏ることがある

たとえば、二世帯住宅の敷地を長男が取得すれば税額は下がりますが、その分、ほかの相続人が取得する財産は少なくなります。こうした場合、代償金、生命保険、預貯金の配分、さらには二次相続まで含めて考えておかないと、税額は下がっても家族のあいだの納得感を損なってしまうことがあります。

世帯分離・住民票・生活費の負担はどう見るか

二世帯住宅では、「住民票上の世帯が別だから、同居にはあたらないのではないか」というご質問をよくいただきます。

小規模宅地等の判断では、住民票上の世帯分離だけで結論を出すのではなく、実際に同じ一棟の建物を生活の拠点としていたか、生活の実態がどうだったかを確認します。

生活費を完全に分けていたか、食事や介護をともにしていたか、玄関・台所・浴室が別か、内部で行き来できるか。こうした事情は、居住実態を説明する材料にはなります。

ただし、特定居住用宅地等の適用では、建物の区分所有登記の有無が大きな分かれ道になります。生活実態だけで区分所有登記の影響を覆せる、とは考えないほうが安全です。

実務では、次の順に整理していきます。

1. 土地・建物の登記を確認する
2. 建物が区分所有登記されているか確認する
3. 被相続人と親族の居住部分を確認する
4. 取得者が誰か確認する
5. 申告期限までの居住・所有継続を確認する
6. 居住実態を裏付ける資料を残す

老人ホーム入所後の自宅でも、特例の対象になる場合がある

被相続人が相続開始の直前に、自宅ではなく老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば、入所の直前まで住んでいた自宅敷地が特定居住用宅地等の対象になることがあります。

国税庁は、被相続人が老人ホーム等に入居等をする直前まで居住の用に供していた宅地等について、相続開始の直前に要介護認定等を受けていたこと、老人ホーム等に入居等をしていたことといった要件を満たす場合には、相続開始の直前に被相続人等の居住の用に供されていた宅地等に該当する、としています。ただし、入居等のあとにその自宅が事業の用に供された場合や、新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された場合は、ここから除かれます。

出典：国税庁｜老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例

実務では、老人ホーム入所後の自宅について、次の3つの要件を中心に確認していきます。

要件	確認内容
被相続人の介護認定等	相続開始直前に要介護認定・要支援認定等を受けていたか
入所先の施設	税法上対象となる施設・住居に入居または入所していたか
従前の自宅の利用制限	入所後に事業用に使っていないか、新たに被相続人等以外の者が住んでいないか

要介護認定等は「入所時」ではなく「相続開始直前」で確認する

老人ホーム入所をめぐる誤解の一つに、要介護認定等をいつの時点で見るのか、という問題があります。

国税庁の質疑応答事例では、被相続人が介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていたかどうかは、相続開始の直前において判定する、とされています。老人ホーム等への入居の時点で要介護認定等を受けていなかったとしても、相続開始の直前に要介護認定等を受けていれば、入居等の直前まで住んでいた建物の敷地は、相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当する、という整理です。

出典：国税庁｜老人ホームへの入所により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例

ですから、入所時点の資料だけを見て判断するのではなく、相続開始の直前の介護認定通知書、介護保険被保険者証、要支援・要介護の認定状況、施設の契約書などを確認しておく必要があります。

なお、認定の申請中に亡くなった場合や、施設の種類が複雑な場合は、個別の事実関係と公的資料をもとに、慎重に判断すべき場面です。

対象となる施設を確認する

国税庁のタックスアンサーでは、要介護認定・要支援認定等を受けていた被相続人が入居・入所していた住居または施設として、認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅などが挙げられています。また、障害支援区分の認定を受けていた被相続人については、一定の障害者支援施設や共同生活援助を行う住居も対象として整理されています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

施設名だけで判断するのではなく、契約書、重要事項説明書、施設の種別、介護保険上の位置づけまで確認していきます。

特に「高齢者向け住宅」「介護付き」「住宅型」「サービス付き」といった名称は、税法上の対象施設との対応が分かりにくいことがあります。

入所後の自宅の使われ方が、最も危ない

老人ホーム入所後の自宅敷地で最も注意したいのは、入所したあとにその自宅をどう使っていたか、という点です。

国税庁の説明では、被相続人の居住の用に供されなくなったあとに、その自宅が事業の用に供された場合や、新たに被相続人等以外の人の居住の用に供された場合は、入所直前の居住の用を含める取扱いから除かれる、とされています。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

たとえば、次のようなケースでは慎重な検討が欠かせません。

入所後の利用状況	判断上の注意点
空き家のまま維持	要件を満たせば対象になり得る
入所前から同居していた生計一親族が引き続き居住	対象になり得るが、生計一・居住継続の事実確認が必要
入所後に子世帯が新たに入居	利用制限に抵触する可能性がある
第三者に賃貸	居住用ではなく貸付用の論点になり、特定居住用としては問題になる
事務所・店舗・倉庫として使用	事業の用に供されたものとして、老人ホーム入所の緩和措置が使えない可能性がある
建物を取り壊して更地にした	建物または構築物の敷地であること、居住用宅地等の範囲、建替えの事情を慎重に確認する

「空き家だから使える」のではありません。「空き家として維持され、別の用途に転用されていないからこそ、居住用宅地等として扱える余地がある」と理解しておくのが正確です。

入院と老人ホーム入所は、扱いが異なる

入院と老人ホーム入所は、似ているようでいて、判断の構造が異なります。

国税庁の質疑応答事例では、入院について、病院の機能等をふまえると、それまでの自宅で起居しないことが一時的なものと認められる場合には、入院後にほかの用途に供されたような特段の事情がないかぎり、生活の拠点はなお元の建物にある、と説明されています。そのため、空き家となっていた期間の長短を問わず、相続開始の直前に被相続人の居住の用に供されていた宅地等に該当する、とされています。

出典：国税庁｜入院により空家となっていた建物の敷地についての小規模宅地等の特例

一方、老人ホーム入所では、介護認定等、対象施設、自宅の利用制限という制度上の要件を確認していきます。

つまり、入院は「生活の拠点が自宅に残っていたか」という事実認定が中心であり、老人ホーム入所は「入所前の自宅を居住用宅地等に含めるための要件」を満たすかどうかが中心になる、ということです。

老人ホーム入所の前に、一時的に子の家へ移った場合

老人ホームに空きがなく、いったん子の家に移ってから施設へ入所したような場合には、「入所の直前の自宅」がどこなのか、「生活の拠点」が移ったのかどうかが問題になります。

この場面では、単に「元の自宅を所有していた」「施設に入った」というだけでは足りません。

確認すべきは、元の自宅から子の家への移動が一時的な避難や待機だったのか、それとも生活の拠点そのものが子の家へ移ったのか、という点です。

判断の材料としては、次のような資料が重要になります。

確認資料	見るべき点
施設申込書・入所待機資料	老人ホーム入所を前提とした一時滞在か
介護記録・ケアプラン	在宅介護から施設入所までの流れ
住民票異動の有無	住所変更の有無と時期
家財の移動状況	生活拠点が移ったか
子の家での滞在期間	短期一時的か、長期定着か
元自宅の管理状況	戻る可能性が維持されていたか

ここを曖昧にしたまま申告すると、税務調査の場面で「老人ホーム入所の直前の居住用宅地等は、本当に元の自宅だったのか」と問われる可能性があります。

二世帯住宅で、被相続人だけが老人ホームに入った場合

二世帯住宅で、被相続人だけが老人ホームに入所し、子世帯は引き続き同じ建物に住んでいる、というケースもあります。

この場合は、次の2つの論点を分けて考える必要があります。

第一に、被相続人が老人ホームに入所する前に住んでいた部分について、老人ホーム入所の緩和措置を使えるかどうかです。これは、介護認定等、対象施設、入所後の自宅の利用制限という問題になります。

第二に、子世帯が住んでいた部分まで含めて、二世帯住宅全体の敷地を特定居住用宅地等の対象にできるかどうかです。これは、区分所有登記の有無、同一棟居住、一棟の建物基準という問題になります。

老人ホーム入所等の事案でも、二世帯住宅に関する一棟の建物基準の適用が問題になります。被相続人が入所前に住んでいた部分と、ほかの親族が住んでいた部分の扱い、そして被相続人の従前居住部分に対する利用制限を、それぞれ分けて見ていく必要があります。

こうしたケースでは、「老人ホーム要件」と「二世帯住宅要件」を一つにまとめてしまわず、別々にチェックしたうえで、最終的な特例対象面積を整理することが大切です。

建替え中の自宅・二世帯住宅はどう考えるか

二世帯住宅では、生前に建替えを進めていたり、相続後に建替えを始めたりすることがあります。

この場合、相続開始の時点や申告期限の時点で建物が完成していないと、「居住の用に供されていた」といえるのかどうかが問題になります。

国税庁の措置法通達では、居住用建物が建築中である場合や、取得後まだ居住の用に供する前に相続が開始した場合について、事業用建物等が建築中等である場合に準じて取り扱う、とされています。

出典：国税庁｜租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて 69の4-8

実務でも、建替え中の場面では、ある一時点だけを切り取って「建物がない」「まだ住んでいない」と判断するのではなく、建替えの前後の利用状況、完成後すみやかに居住の用に供する確実性、申告期限までの状況をあわせて見ていく必要があります。

ただし、建替え中であれば常に適用できる、というわけではありません。

次のような点を確認します。

建替え場面	確認するポイント
相続開始前から建替え中	旧建物の居住実態、建替え計画、完成後の居住予定
相続開始時に建物完成前	完成後すみやかに居住用に供する確実性
相続開始後、申告期限までに建替え着手	相続開始直前には居住用だったか、取得者が居住用に使う見込みがあるか
老人ホーム入所後の建替え	入所直前自宅の利用制限、建替え後の利用者、空白期間の説明可能性
取り壊して更地のまま	建物または構築物の敷地という前提、居住用宅地等の範囲が問題になる

建替えは、土地の評価、建築の制限、遺産分割、納税資金にまで影響してきます。小規模宅地等の特例だけを見て判断するのではなく、相続人が本当に住み続けるのか、建築資金は誰が負担するのか、将来売却する可能性はあるのか、というところまで整理しておきたいところです。

未分割のままでは、原則として特例を使えない

二世帯住宅や老人ホーム入所後の自宅は、相続人のあいだで話し合いが難しくなりやすい財産です。

同居していた子は取得したいと考える。別居の子は公平な代償金を求める。配偶者は住み続けたい。施設入所後の空き家は売却したい。

こうした利害がぶつかると、申告期限までに分割協議がまとまらないことがあります。

しかし、小規模宅地等の特例の適用を受けるには、原則として相続税の申告期限までに、対象となる宅地等が分割されていることが必要です。国税庁は、この特例の適用を受けるには、申告書に特例を受けようとする旨を記載し、小規模宅地等に係る計算明細書や遺産分割協議書の写しなど、一定の書類を添付する必要がある、としています。さらに、特例の対象となり得る宅地等を取得した相続人等が2人以上いる場合には、選択について全員の同意があり、原則として申告期限までに分割されていることが求められます。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

未分割のまま申告期限を迎える場合には、いったん特例を使わない前提で申告したうえで、後日分割が成立したときの手続を検討していくことになります。

二世帯住宅では、税務上有利な取得者と、家族関係のうえで納得されやすい取得者とが、必ずしも一致しません。だからこそ、早い段階で、特例の適用だけでなく、代償金、預貯金の配分、生命保険、将来の売却、二次相続まで含めて話し合っておく必要があります。

税額だけで取得者を決めてはいけない

二世帯住宅や老人ホーム入所後の自宅は、単なる税務上の資産ではありません。

親の生活の場であり、同居していた家族の生活基盤であり、ほかの相続人から見れば大きな財産価値をもつ不動産でもあります。

たとえば、長男が同居していた二世帯住宅の敷地を取得すれば、小規模宅地等の特例は使いやすくなります。けれども、ほかの兄弟姉妹が受け取る財産が少なければ、不公平感が残ります。配偶者が取得すれば一次相続の税額は下がるかもしれませんが、二次相続で再び同じ不動産をめぐる問題が起こることもあります。

相続対策では、税額の軽減だけでなく、争族の防止、納税資金、税額の軽減、申告の実務を、一体のものとして考えることが大切です。

特に二世帯住宅では、次のような視点が欠かせません。

判断軸	確認すべきこと
生活保障	配偶者や同居親族が住み続けられるか
公平性	他の相続人への代償金や金融資産配分は十分か
二次相続	次の相続で誰が住み、誰が取得するか
納税資金	不動産を売らずに納税できるか
将来管理	建替え、修繕、空き家化、売却に対応できるか
申告後説明	居住実態や施設入所要件を資料で説明できるか

相談の前に整理しておきたい資料

二世帯住宅や老人ホーム入所がある場合、ご相談の前に次の資料を集めておいていただくと、判断の精度が上がります。

資料	用途
土地・建物の登記事項証明書	所有者、区分所有登記、敷地権を確認する
建物図面・各階平面図	二世帯住宅の構造、居住部分、内部通行の有無を確認する
固定資産税課税明細書・名寄帳	土地建物の評価対象と所有状況を確認する
住民票・戸籍の附票	住所履歴を確認する
介護保険被保険者証・認定通知書	要介護・要支援認定の有無と時期を確認する
施設入所契約書・重要事項説明書	入所先が対象施設か確認する
ケアプラン・介護記録	自宅生活から施設入所までの経緯を確認する
公共料金・郵便物・生活資料	生活の拠点を説明する
写真・現地確認メモ	空き家、貸付、事業利用、建替え状況を確認する
遺言書・遺産分割案	誰が取得する予定か、特例との整合性を確認する
納税資金資料	申告期限までに納税できるか確認する

特例の判断は、資料が不足しているほど危うくなります。

「たぶん使える」ではなく、「この資料にもとづいて、この要件を満たすと説明できる」という状態をつくっておくこと。それが、申告のあとの安心につながります。

まとめ｜二世帯住宅・老人ホーム入所は、形式よりも「登記・実態・継続・資料」で判断する

二世帯住宅や老人ホーム入所後の自宅敷地は、小規模宅地等の特例のなかでも、判断が難しい領域です。

二世帯住宅では、区分所有登記の有無が大きな分かれ道になります。区分所有登記がなければ、構造上は分かれていても一棟の建物として扱われる余地がありますが、区分所有登記がある場合は、被相続人の居住部分を中心に慎重に判断する必要があります。

老人ホーム入所では、自宅が空き家であっても、要介護認定等、対象施設、自宅の利用制限を満たせば、特例の対象になり得ます。ただし、入所後に新たな居住者が入ったり、事業や貸付に使ったりすると、特定居住用宅地等としての適用に影響します。

最終的な判断では、税額だけでなく、遺産分割の納得感、二次相続、納税資金、建替えや売却の可能性、そして申告後の説明可能性まで含めて考えていく必要があります。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、二世帯住宅、老人ホーム入所後の自宅、未分割の自宅敷地、建替え中の居住用宅地などについて、登記・居住実態・介護資料・相続税試算・遺産分割方針を一体で確認し、申告後にきちんと説明できる形で論点を整理します。小規模宅地等の特例を使えるかどうか不安がある場合や、相続人間の分割方針と税務判断を同時に整理したい場合は、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページからご相談ください。

重要ポイントの振り返り

論点	実務上の確認ポイント
特定居住用宅地等の効果	330㎡まで80％減額の対象になり得る
居住実態	住民票だけでなく、生活の拠点を総合的に確認する
二世帯住宅	区分所有登記の有無が大きな分岐点になる
区分所有登記なし	親族居住部分を含めて一棟の建物として扱える余地がある
区分所有登記あり	被相続人の居住部分を中心に判定する必要がある
世帯分離	住民票上の世帯分離だけで同居性は決まらない
老人ホーム入所	要介護認定等、対象施設、自宅の利用制限を確認する
認定時期	要介護認定等は相続開始直前の状況を確認する
入所後の自宅利用	事業利用、新たな居住者、貸付利用があると慎重な判断が必要
入院との違い	入院は一時的離脱として生活拠点の判断が中心、老人ホーム入所は制度要件の確認が中心
建替え	建築中・申告期限前建替えでは、完成後の利用見込みや継続性を確認する
未分割	原則として申告期限までに分割・同意・添付書類が必要
判断の本質	税額だけでなく、家族関係、二次相続、納税資金、説明可能性まで含めて判断する