不動産取得・高額資産・消費税還付の危険な節税｜還付後の調整と税務調査リスク

不動産を購入する。建物を建てる。機械装置や高額な設備を導入する。こうした場面で「消費税の還付が受けられる」と聞くと、資金繰りの面では大きな魅力に感じられるものです。

たしかに消費税は、課税売上げに係る消費税額から課税仕入れ等に係る消費税額を差し引いて納付税額を計算します。大規模な設備投資や建物取得を行った課税期間では、売上に係る消費税額よりも仕入れ・取得に係る消費税額のほうが大きくなり、その結果として還付が生じることがあります。

ただ、不動産取得や高額資産を使った消費税還付は、単なる「節税テクニック」として扱うには、危うさをはらんだ領域です。

というのも、還付を受ける時点だけを見ていては足りないからです。その後の用途、課税売上割合、免税・簡易課税への移行制限、居住用賃貸建物の仕入税額控除制限、控除対象外消費税額等の処理、そして税務調査での説明可能性まで見通しておかないと、後年になって多額の納税や否認のリスクが表面化することがあります。

本稿では、2026年7月2日現在で確認できる公的情報を前提に、不動産取得・高額資産・消費税還付を「危険な節税」にしないための判断軸を整理していきます。

消費税還付は「得をした」ことを意味しない

消費税還付は、まず仕組みそのものを冷静に見ておく必要があります。

消費税は、商品やサービスなどの取引に広く課税されます。その一方で、生産・流通の各段階で税が累積しないよう、課税売上げに係る消費税額から課税仕入れ等に係る消費税額を控除する仕組みが採られています。出典：国税庁｜消費税のしくみ

そのため、建物や機械などを取得した課税期間に多額の消費税を負担し、同じ課税期間の課税売上げが少なければ、控除不足額が生じて還付申告になることがあります。

しかし、ここで起きているのは「税金が利益として増えた」という話ではありません。本来控除できる消費税額が売上に係る消費税額を上回ったために、その差額が戻ってくる。あくまで税額計算上の結果にすぎないのです。

たとえば、1億1,000万円（税込）の貸事務所を建築し、それが課税売上に対応する建物取得であれば、建物部分に含まれる消費税額は仕入税額控除の対象になり得ます。実務でも、貸事務所や貸店舗のように課税売上に対応する建物取得では、取得時の消費税が大きく、還付になる場面があります。

一方で、同じ「建物取得」でも、住宅賃貸に使う建物となると事情は大きく変わってきます。

消費税還付は、投資の内容、用途、売上区分、制度選択、そして将来の事業計画に従って生じるものです。還付額だけを切り出して「得をした」と受け止めると、判断を誤ります。

不動産取得で最初に分けるべき3つの区分

不動産取得を使った消費税還付を考えるときは、まず不動産をひとまとめに扱わないことが出発点になります。

最低限、次の3つは分けて考えます。

区分	消費税上の基本的な考え方	実務上の注意点
土地	原則として非課税	土地部分に消費税はかからないため、仕入税額控除の対象にならない
建物	用途により判断	店舗・事務所賃貸用か、居住用賃貸用かで扱いが異なる
付随費用・精算金	内容ごとに判断	仲介手数料、司法書士報酬、固定資産税精算金、修繕・資本的支出などを個別確認する

不動産業では、土地の譲渡・貸付けや住宅の貸付けが非課税取引となるため、課税売上割合が95％を下回るケースが少なくありません。その結果、控除対象外消費税額等が生じやすいという特徴があります。税務調査の場面でも、不動産取引については、取得価額に算入すべき費用の損金処理、控除対象外消費税額等の処理、土地建物の割合の改ざんなどが否認事例として挙げられています。

とりわけ危ういのが、土地と建物の売買代金を恣意的に按分する処理です。

土地は非課税、建物は課税取引になり得るため、建物部分の金額を大きくすれば、形式のうえでは仕入税額控除額が増えます。しかし、契約書の内訳、固定資産税評価額、鑑定評価、売主との交渉経緯、融資資料、収益還元の前提などと整合しない按分は、税務調査で強く疑われることになります。

消費税還付を目的に建物価額を膨らませるという発想は、節税ではなく、取引価格の仮装に近づいていく危険をはらんでいます。

課税売上割合が95％以上なら常に安全、ではない

仕入税額控除の計算では、課税売上割合が重要な意味を持ちます。

国税庁は、課税期間中の課税売上高が5億円以下で、かつ課税売上割合が95％以上の場合には、課税売上げに係る消費税額から、その課税期間中の課税仕入れ等に係る消費税額の全額を控除するとしています。これに対して、課税売上高が5億円超、または課税売上割合が95％未満の場合には、課税仕入れ等に係る消費税額の全額ではなく、課税売上げに対応する部分のみを控除することになり、個別対応方式または一括比例配分方式で計算します。出典：国税庁｜No.6401 仕入控除税額の計算方法

ここで実務上おさえておきたい点を整理すると、次のとおりです。

判断項目	注意点
課税売上高5億円以下か	5億円を超えると、95％以上でも全額控除できない
課税売上割合95％以上か	本来の課税売上割合で判定する
個別対応方式を採れるか	課税売上対応、非課税売上対応、共通対応の区分が必要
一括比例配分方式を選ぶか	選択後は2年間以上継続適用しなければ変更できない
不動産・医療・金融・住宅賃貸があるか	非課税売上が混在しやすく、全額控除の前提が崩れやすい

不動産取得では、投資年度だけ課税売上割合を高く見せたとしても、その後に住宅賃貸収入が増えていけば、実態としては非課税売上が中心の事業になっていきます。

消費税還付を検討するときは、取得年度の計算だけで判断してはいけません。少なくとも取得後数年間の課税売上割合、用途、賃貸契約、売却予定、借入返済計画まで確認しておくべきです。

居住用賃貸建物は、仕入税額控除が制限される

不動産還付スキームの大きな転換点となったのが、居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限です。

国税庁は、令和2年度税制改正により、事業者が国内で行う居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額について、仕入税額控除の対象としないこととされたと説明しています。この規定は、令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額に適用されています。出典：国税庁｜居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限等

さらに、国税庁のリーフレットでは、居住用賃貸建物について、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって、高額特定資産または調整対象自己建設高額資産に該当するものに係る課税仕入れ等の税額は、仕入税額控除の対象としないとされています。出典：国税庁｜消費税法改正のお知らせ（令和2年4月）

つまり、かつて問題となったような、居住用賃貸マンションを取得したうえで、別の少額課税売上を先行させて課税売上割合を高く見せる手法は、現行の実務では非常に慎重に扱うべきものになっています。

実務の整理としても、居住用賃貸不動産の取得に係る消費税額を仕入税額控除の対象とする目的で、自動販売機収入などを家賃収入に先行させ、取得年度の課税売上割合が95％以上となる状況を作り出すスキームについては、課税売上割合が著しく変動した場合の調整や制度改正によって、現実には困難になっているといえます。

ここで見落とせないのは、「住宅かどうか」は形式だけで決まらないという点です。

建物の構造、設備、募集資料、賃貸借契約、融資資料、事業計画、そして実際の入居状況を総合して、住宅の貸付けの用に供する建物かどうかを説明できる状態にしておく必要があります。

店舗併用・事務所併用建物では合理的な区分が必要

居住用賃貸建物の一部に店舗や事務所部分がある場合、そのすべてが一律に控除不可となるわけではありません。

国税庁の基本通達では、建物の一部が店舗用の構造等となっている居住用賃貸建物について、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分」があり、使用面積割合や建設原価割合など、その建物の実態に応じた合理的な基準により区分している場合の取扱いが示されています。出典：国税庁｜消費税法基本通達 第7節 居住用賃貸建物

たとえば、1階が店舗、2階以上が住居という建物であれば、店舗部分と居住用賃貸部分を合理的に区分できる可能性があります。

ただし、ここでいう合理的な区分は、単なる社内メモでは足りません。

確認すべき資料	目的
設計図・平面図	店舗部分、住居部分、共用部分の面積を確認する
建築請負契約書・見積書	用途別の建設原価を確認する
賃貸借契約書	実際の貸付用途を確認する
募集資料・広告	住宅用か事業用かを外部表示で確認する
融資資料・事業計画	取得時点の用途見込みを確認する
固定資産台帳	税務処理との整合性を確認する

税務調査では、「取得時点でどういう用途として取得したのか」が問われます。後から有利になるように区分を変えている、面積や原価の根拠が曖昧、契約書上は住宅なのに申告上は事業用としている。こうした状態では、説明が難しくなります。

高額特定資産を取得すると、免税・簡易課税に戻れない期間が生じる

高額資産を取得して消費税還付を受ける場合、還付年度だけでなく、その後の納税義務も重要になります。

国税庁は、課税事業者が簡易課税制度および2割特例の適用を受けない課税期間中に高額特定資産の仕入れ等を行った場合には、その翌課税期間から、その高額特定資産の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間まで、事業者免税点制度は適用されないと説明しています。ここでいう高額特定資産とは、一の取引単位につき、税抜1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産をいいます。出典：国税庁｜No.6502 高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除等の特例

この調整対象固定資産には、建物、建物附属設備、構築物、機械装置、車両運搬具、工具器具備品などで、税抜100万円以上のものが含まれます。出典：国税庁｜高額特定資産を取得した場合の納税義務の免除の特例

実務上のポイントを整理すると、次の表のとおりです。

用語	金額基準	主な対象
調整対象固定資産	税抜100万円以上	建物、附属設備、構築物、機械装置、車両、器具備品など
高額特定資産	税抜1,000万円以上	棚卸資産または調整対象固定資産
自己建設高額特定資産	累計1,000万円以上	自ら建設した棚卸資産・調整対象固定資産等

この制度は、「還付を受けたら翌期から免税に戻る」「翌期から簡易課税にする」といった選択を制限するために設けられています。

一時的な還付額だけを見て設備投資を行うと、その後数年間の消費税納税負担が、想定していたよりも重くなることがあります。

調整対象固定資産を取得した場合の「3年縛り」にも注意する

高額特定資産とは別に、課税事業者選択届出書を提出して課税事業者になった場合の調整対象固定資産にも、注意が必要です。

国税庁は、消費税課税事業者選択届出書を提出した事業者が、課税事業者となった日から2年を経過する日までの間に開始した各課税期間中に調整対象固定資産の課税仕入れ等を行い、かつ、その課税期間の確定申告を一般課税で行った場合には、調整対象固定資産の仕入れ等を行った課税期間の初日から原則として3年間は免税事業者となることができず、2年間は消費税簡易課税制度選択届出書を提出することもできないと説明しています。出典：国税庁｜No.6501 納税義務の免除

この論点は、個人事業主や不動産オーナーが、還付を受けるために課税事業者を選択する場面で、とりわけ重要になります。

典型場面	見落としやすいリスク
免税事業者が建物取得のため課税事業者を選択	取得後すぐに免税に戻れない
還付後に簡易課税へ移行するつもり	一定期間、簡易課税を選択できない場合がある
設備投資後に売上が減少	免税点以下でも課税事業者として申告が必要になる場合がある
不動産賃貸開始後に住宅収入が増える	課税売上割合が下がり、控除対象外消費税額等が増える
課税期間を短縮して還付を早める	選択の拘束期間や届出管理が複雑になる

還付を受けるかどうかは、「今期の還付額」で決めるものではありません。「その後3年程度の納税額・事務負担・資金繰り」まで含めて判断すべきものです。

簡易課税は、還付を受ける局面では使えないことが多い

簡易課税制度は、実際の仕入税額を積み上げるのではなく、売上に係る消費税額にみなし仕入率を乗じて仕入控除税額を計算する制度です。

事務負担を軽くできる制度である一方、大規模投資による消費税還付を狙う局面とは、相性がよくありません。実際の設備投資で多額の消費税を負担していても、簡易課税では実額控除を行わないためです。

国税庁は、簡易課税制度について、基準期間の課税売上高が5,000万円を超える場合には適用できないこと、また簡易課税制度選択届出書を提出している場合には一定の要件のもとで再び適用されることがあると説明しています。出典：国税庁｜No.6505 簡易課税制度

あわせて国税庁は、課税事業者選択届出書を提出している場合、新設法人に該当する場合、高額特定資産の仕入れ等を行った場合などには、一定期間、簡易課税制度選択届出書を提出できない場合があるとしています。出典：国税庁｜No.6629 消費税の各種届出書

したがって、消費税還付を考える際には、少なくとも次の届出状況を確認しておく必要があります。

確認すべき届出	確認する理由
消費税課税事業者選択届出書	還付を受けるには課税事業者である必要がある
消費税課税事業者選択不適用届出書	免税に戻れる時期を確認する
消費税簡易課税制度選択届出書	簡易課税が適用されると実額還付が受けられない
消費税簡易課税制度選択不適用届出書	原則課税に戻すタイミングを確認する
課税期間特例選択届出書	還付時期と拘束期間に影響する
インボイス登録状況	課税事業者としての継続負担と取引先対応に影響する

届出は、提出期限を過ぎると後から修正できないことがあります。

還付スキームの相談で最も避けたいのは、投資判断を先に決めてしまい、届出の確認を後回しにすることです。

還付申告は、税務調査で確認されやすい

消費税還付申告は、通常の納付申告よりも確認の対象になりやすい領域です。

国税庁は、還付申告書を提出する場合には、「消費税の還付申告に関する明細書」をあわせて添付する必要があると案内しています。出典：国税庁｜消費税及び地方消費税の申告書・添付書類等

同明細書の記載要領でも、控除不足還付税額のある消費税および地方消費税の還付申告書を提出する場合に添付すること、還付申告となった主な理由、課税売上げ等、課税仕入れ等に係る事項を記載することが示されています。出典：国税庁｜消費税の還付申告に関する明細書（法人用）の記載要領

還付申告で確認されやすい資料は、次のとおりです。

確認資料	調査で見られるポイント
売買契約書・建築請負契約書	取得時期、金額、土地建物内訳、用途
請求書・インボイス	適格請求書の保存、税率、消費税額
設計図・仕様書	居住用・店舗用・事務所用の区分
賃貸借契約書	住宅賃貸か、事業用賃貸か
融資資料	事業計画、収支見込み、用途説明
固定資産台帳	取得価額、税抜・税込経理、減価償却
総勘定元帳	課税仕入、非課税仕入、共通対応の処理
課税売上割合の計算資料	課税売上・非課税売上の区分
届出書控え	課税事業者選択、簡易課税、不適用の時期
還付申告明細書	還付理由と資産取得内容の整合性

「還付を受けるための申告書を作る」だけでは十分ではありません。

還付の理由を、契約・用途・資金・会計処理・税区分という全体像のなかで説明できることが求められます。

控除対象外消費税額等は、法人税処理でも問題になる

不動産取得で見落とされやすいのが、仕入税額控除できなかった消費税額の、法人税上の処理です。

税抜経理方式を採用している場合、控除できなかった仮払消費税等は「控除対象外消費税額等」として、その処理を検討することになります。国税庁の質疑応答事例では、税抜経理方式を適用する法人が、消費税法上控除できない仮払消費税等を控除対象外消費税額等として扱い、居住用賃貸建物に係る仮払消費税等については、資産に係る控除対象外消費税額等として、法人税法施行令の規定により一定金額を損金算入できると整理されています。出典：国税庁｜居住用賃貸建物に係る控除対象外消費税額等について

実務でも、居住用賃貸マンションの取得により控除対象外消費税額等が生じた場合に、税抜経理方式で取得価額に含めず一括損金算入している処理について、課税売上割合や金額要件によっては「繰延消費税額等」として資産計上すべきとされる事例があります。

つまり、消費税還付が受けられない場合であっても、問題はそこで終わりません。

処理論点	確認事項
税込経理か税抜経理か	還付金・控除対象外消費税額等の所得影響が変わる
資産取得に係るものか	取得価額算入、繰延消費税額等、一括損金算入の判断
課税売上割合	80％以上か、95％未満かなどで処理に影響
控除対象外消費税額等の金額	20万円未満かどうかなどを確認
交際費等に係るものか	損金不算入額の計算対象になる場合がある
居住用賃貸建物か	仕入控除制限と法人税処理を併せて確認する

消費税還付スキームは、消費税だけで完結するものではありません。

法人税、所得税、減価償却、固定資産台帳、決算書表示まで含めて、整合性を確認しておく必要があります。

固定資産税精算金や取得付随費用も見落としやすい

不動産売買では、売買代金のほかにも、固定資産税・都市計画税の精算金、仲介手数料、司法書士報酬、不動産取得税、登録免許税、印紙税、測量費、解体費、修繕費などが発生します。

このうち固定資産税精算金は、「税金」という名前が付いてはいるものの、買主が自治体に納税するものではありません。売主との間で売買代金を調整するために支払う性質のものです。実務でも、不動産取得時に売主へ支払った固定資産税精算金を租税公課として損金処理した事例について、固定資産税精算金は売買の対価そのものであり、不動産の取得価額に含めるべきと整理されています。

こうした付随費用の処理を誤ると、消費税だけでなく、法人税の所得計算、固定資産台帳、減価償却、さらには将来売却時の譲渡損益にまで影響が及びます。

不動産取得の税務判断では、還付額だけを見るのではなく、取得価額に含めるべきもの、当期費用にできるもの、非課税・不課税となるものを、丁寧に分けていく必要があります。

高額資産の取得は、投資判断と税務判断を分ける

不動産や高額設備の取得は、税務上の還付を受けられるかどうか以前に、そもそも投資として成り立つのかを検討すべきものです。

投資判断	税務判断
収益を生む資産か	課税売上対応か、非課税売上対応か
借入返済に耐えられるか	仕入税額控除できるか
空室・稼働率リスクは許容できるか	課税売上割合がどう変動するか
売却出口があるか	調整対象固定資産・居住用賃貸建物の調整があるか
修繕・更新費用を見込んでいるか	資本的支出と修繕費の区分が必要か
金融機関に説明できるか	還付申告・届出・税区分を説明できるか
承継後も維持できるか	相続・贈与・法人化後の消費税負担はどうなるか

不動産については、相続税対策として、借入による賃貸物件の建築が検討されることもあります。しかし、借入金で賃貸物件を建てれば評価額は下がるとしても、実勢価額ベースの財産価値が増えるわけではありません。借入返済や空室のリスクは、相続人が負うことになります。

消費税還付を受けるために不動産を取得する、という順番ではありません。事業として取得すべき不動産がまずあって、その税務影響として消費税還付や制限を検討する。この順番で考えることが大切です。

危険な還付スキームに共通する特徴

不動産取得・高額資産を使った消費税還付で危ういのは、次のような発想です。

危険な発想	なぜ危険か
還付額だけで投資判断をする	借入返済、空室、維持費、後年納税を見落とす
一時的に課税売上を作ればよいと考える	用途実態、課税売上割合の調整、制度制限が問題になる
居住用賃貸建物でも工夫すれば控除できると考える	仕入税額控除制限が設けられている
高額資産取得後すぐ免税・簡易課税に戻るつもりでいる	高額特定資産・調整対象固定資産の制限がある
土地建物按分を自由に決められると考える	価格仮装・税務否認・重加算税リスクがある
取得時の資料を残していない	調査時に用途・金額・区分を説明できない
還付後の用途変更・売却を考えていない	仕入控除税額の調整が生じる可能性がある
届出を税理士任せにしている	提出期限を過ぎると選択できない処理がある

こうした処理は、形式だけを見れば、一見すると制度に沿っているように見えることがあります。

しかし、消費税の還付は、税務署の側から見れば「国から資金が出る申告」です。申告書の数字そのものだけでなく、なぜ還付になるのか、取得した資産は何に使うのか、今後の売上構成はどうなっていくのかが確認されます。

実行前に作るべきシミュレーション

不動産取得・高額資産による消費税還付を検討する場合、最低限、次のシミュレーションを作成しておくべきです。

シミュレーション	内容
取得年度の消費税計算	課税売上、非課税売上、課税仕入、控除対象仕入税額、還付額
取得後3年間の消費税計算	高額特定資産・調整対象固定資産による納税義務制限を反映
課税売上割合の推移	住宅賃貸、事業用賃貸、売却、その他売上の構成を反映
個別対応方式・一括比例配分方式比較	控除額と2年継続適用の影響を比較
居住用賃貸建物の判定	用途、面積、構造、契約、募集状況を確認
法人税・所得税への影響	控除対象外消費税額等、還付金、減価償却を反映
借入返済・資金繰り	還付時期、納税時期、返済、空室リスクを反映
売却・用途変更時の影響	仕入控除税額の調整、譲渡損益、消費税課税関係を確認
税務調査対応資料	契約、請求、インボイス、用途、稟議、融資資料の整合性を確認

ここまで整理すると、還付額が大きくても実行すべきでない案件が、はっきりと見えてきます。

逆に、事業目的が明確で、用途区分も合理的で、届出・資料・資金計画が整っている場合には、還付を含めた税務処理を、適正に設計することができます。

税務調査で説明できる状態にするための資料

実行する場合には、次の資料を一式でそろえて保存します。

資料	残す理由
投資意思決定資料	税目的ではなく事業目的で取得したことを説明する
収支計画・資金繰り表	還付だけでなく借入返済・納税負担を検討したことを示す
売買契約書・建築請負契約書	取得金額、取得時期、用途を確認する
土地建物按分資料	建物価額の合理性を説明する
設計図・面積表	居住用・事業用の区分を説明する
賃貸借契約書・募集資料	実際の用途を説明する
請求書・適格請求書	仕入税額控除の基礎資料となる
固定資産台帳	取得価額、減価償却、控除対象外消費税額等と整合させる
届出書控え	課税事業者選択、簡易課税不適用等の時期を証明する
還付申告明細書	還付理由と取得内容を整理する
取締役会・稟議資料	法人としての意思決定過程を残す
用途変更・売却時の資料	後年の調整計算に備える

資料を残す目的は、税務署に見せるためだけではありません。

金融機関、共同経営者、後継者、相続人に対しても、「なぜこの投資をしたのか」「税務上のリスクをどう見積もったのか」を説明できる状態にしておくためです。

相談すべきタイミング

不動産取得・高額資産による消費税還付は、契約後や決算後に相談しても、選べる対応が限られてしまうことがあります。

とりわけ、次の段階では事前の相談が欠かせません。

タイミング	相談すべき理由
物件購入・建築計画の検討段階	居住用賃貸建物、用途区分、課税売上割合を確認するため
融資申込前	資金繰り、還付時期、後年納税を融資計画に反映するため
売買契約・建築請負契約前	土地建物按分、消費税額、インボイス、取得時期を確認するため
課税事業者選択・簡易課税不適用の期限前	届出の可否が還付計算に直結するため
高額設備導入前	高額特定資産・調整対象固定資産の制限を確認するため
用途変更・売却前	仕入控除税額の調整や課税関係を確認するため
還付申告前	還付申告明細書と証拠資料の整合性を確認するため

「還付が受けられるか」だけを相談するのではなく、「還付を受けたあとに、どのような税務・資金繰り・調査リスクが残るのか」まで相談することが重要です。

不動産取得・高額資産の消費税還付を検討している方へ

不動産取得や高額資産の購入による消費税還付は、制度上、認められる場合があります。

しかし、還付額だけを見て実行してしまうと、居住用賃貸建物の仕入税額控除制限、高額特定資産による納税義務の継続、簡易課税への移行制限、控除対象外消費税額等の処理、用途変更後の調整、そして税務調査での説明不足といった問題が、後から表面化してきます。

消費税還付を安全に扱うには、次の順序で検討していく必要があります。

まず、投資として成り立つか。次に、用途と課税区分が明確か。さらに、届出期限と制度制限を確認しているか。そのうえで、取得年度だけでなく、後年の納税・調整まで見込めているか。最後に、契約、請求書、用途、融資、稟議、固定資産台帳が、一貫して説明できる状態になっているか。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、不動産取得・建物建築・高額設備投資に伴う消費税還付について、還付の可否を確認するだけにとどまらず、課税売上割合、居住用賃貸建物、高額特定資産、届出期限、控除対象外消費税額等、税務調査対応資料、資金繰りへの影響まで含めて整理します。

「不動産を購入すれば消費税還付が受けられると言われた」「建物取得前に課税事業者を選択すべきか確認したい」「住宅賃貸と店舗賃貸が混在する建物の消費税処理を整理したい」「還付後の3年縛りや将来の納税負担が不安だ」。そうした場合は、契約前・届出期限前の段階で、お問い合わせページよりご相談ください。

振り返り

重要論点	危険な判断	実務で確認すべきこと
消費税還付の性質	還付額を利益と考える	仕入税額控除の結果であり、投資採算とは分けて考える
土地と建物の区分	建物価額を大きくして控除額を増やす	契約書、評価額、収益性、交渉経緯に基づき合理的に按分する
課税売上割合	取得年度だけ95％以上にすればよいと考える	取得後数年間の売上構成と用途を確認する
個別対応方式	用途区分の資料なしに採用する	課税売上対応、非課税売上対応、共通対応を資料で区分する
一括比例配分方式	簡便だから選ぶ	2年間以上継続適用の影響を確認する
居住用賃貸建物	住宅賃貸でも還付できると考える	仕入税額控除制限、用途、合理的区分を確認する
店舗併用建物	全体を事業用として控除する	面積、原価、契約、実態により店舗部分と住宅部分を区分する
高額特定資産	還付後すぐ免税に戻るつもりで取得する	税抜1,000万円以上の資産取得による納税義務制限を確認する
調整対象固定資産	課税事業者選択後の取得制限を見落とす	税抜100万円以上の固定資産と3年縛りを確認する
簡易課税	還付後に簡易課税へ移れると考える	届出期限、適用制限、基準期間売上を確認する
還付申告	申告書だけ作ればよいと考える	還付申告明細書、契約書、請求書、用途資料を整える
控除対象外消費税額等	控除できない消費税を一括損金にする	税込・税抜経理、取得価額算入、繰延消費税額等を確認する
固定資産税精算金	租税公課として処理する	売買対価として取得価額に含めるべきか確認する
税務調査対応	還付後に資料を集めればよいと考える	契約前から意思決定・用途・資金の流れを保存する
経営判断	税金が戻るから買う	収益性、借入返済、空室、承継、売却出口を含めて判断する