地目判定と現況確認の基本｜相続税の土地評価で登記地目と現況が違う場合の考え方

相続税の申告で土地を評価するとき、最初に確かめておきたい論点の一つが「地目」です。

土地の評価というと、どうしても路線価や倍率、面積、補正率に目が向きがちです。しかし、その手前で、その土地を何の地目として評価するのかを取り違えてしまうと、評価方式、評価単位、造成費、権利関係、さらには小規模宅地等の特例の検討まで、後の判断がまとめてずれていきます。

実務で扱う土地には、登記簿上の地目、固定資産税の課税地目、そして実際の現況が、きれいには一致していないものが少なくありません。

たとえば、登記上は「畑」となっていても、現地では駐車場として使われている。固定資産税課税明細書には「宅地」と表示されているのに、相続開始日の時点では建物がすでに取り壊され、資材置場や空き地になっている。古くから持ち続けている土地では、公図、登記、固定資産税資料、現地の利用状況が、そろっていないことのほうがむしろ自然です。

相続税の土地評価では、地目は登記簿に記載された地目ではなく、課税時期の現況によって判定します。相続または遺贈であれば被相続人が亡くなった日、贈与であれば贈与により財産を取得した日。その時点の現況が基準になります。

出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価

本稿では、相続税申告における地目判定と現況確認の基本を、単なる用語の説明としてではなく、評価・分割・申告後の説明可能性へどうつながっていくのか、という視点から整理してみます。

地目判定は、土地評価の「入口」であり、税額に直結する判断である

土地評価では、まず「どの土地を評価するか」を特定し、その土地の地目を確認することから始めます。国税庁も、相続税や贈与税を計算する際には土地や家屋を評価する必要があり、土地は原則として宅地・田・畑・山林などの地目ごとに評価する、と整理しています。

出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価

地目が変われば、評価の出発点そのものが変わります。

宅地であれば、路線価方式または倍率方式による宅地評価が中心になります。田や畑であれば、農地の分類や農地法・都市計画上の位置付け、純農地・中間農地・市街地周辺農地・市街地農地といった区分が問題になります。山林であれば、純山林・中間山林・市街地山林などの評価区分が関わってきます。雑種地であれば、現況や周辺の状況に照らして、どの地目に状況が類似するのかを検討することになります。

つまり地目判定は、「名称の確認」ではありません。

その土地を、どの評価ルールに乗せるのかを決める判断です。

評価上の地目を誤ると、次のような影響が生じます。

誤りやすい点	影響する論点
宅地か農地かを誤る	評価方式、宅地比準、造成費、農地法・納税猶予の検討
宅地か雑種地かを誤る	路線価方式・倍率方式、類似地目、評価単位、造成費
山林か雑種地かを誤る	倍率、近傍地比準、利用制限、宅地化可能性
現況と固定資産税地目のずれを見落とす	倍率方式の基礎となる固定資産税評価額の妥当性
一体利用されている異地目を形式的に分ける	評価単位、地積規模の大きな宅地、不合理分割

土地評価では、まず地目を定め、それから評価単位や評価方式を検討します。

この順序を逆にしてしまうと、評価額だけが先に独り歩きし、申告後に「なぜその地目で評価したのか」を説明できなくなってしまいます。

登記地目・固定資産税地目・現況地目は一致するとは限らない

地目を考えるときには、少なくとも三つの「地目」を分けて捉えておく必要があります。

区分	確認資料	実務上の位置づけ
登記地目	登記事項証明書	法務局の登記記録上の地目
固定資産税の課税地目	固定資産税課税明細書、名寄帳、評価証明書	市区町村等が固定資産税評価のために把握している地目
相続税評価上の現況地目	現地、写真、利用状況、契約書、役所調査	相続税・贈与税評価で重視する課税時期の現況

相続税評価で中心になるのは、三つ目の「現況地目」です。

登記地目は、過去の利用状況を反映したまま更新されずに残っていることがあります。固定資産税の課税地目も、評価資料としては重要ですが、相続開始日や贈与日の現況と必ず一致するとは限りません。

たとえば、相続開始日の前から農地の一部を駐車場として使い始めていたのに、固定資産税課税明細書の上では従前どおり「畑」と表示されたままになっていることがあります。反対に、固定資産税の上では宅地として評価されていても、相続開始日の時点では建物がなく、改めて実際の利用状況を確かめるべき土地もあります。

そのため相続税申告では、固定資産税課税明細書をそのまま評価判断の結論にしないことが大切です。

固定資産税資料は入口資料として有用ですが、最終的には課税時期の現況に照らして、評価上の地目を見極めることになります。

地目判定の基本順序

地目判定は、次の順序で確認していくと整理しやすくなります。

順序	確認すること	実務上の意味
1	課税時期を確認する	相続開始日・贈与日の現況を基準にする
2	登記地目を確認する	過去の地目・登記上の表示を把握する
3	固定資産税の課税地目を確認する	市区町村等の課税上の認定を把握する
4	現地の利用状況を確認する	実際に何に使われているかを見る
5	建物・構築物・舗装・耕作状況を確認する	宅地、農地、雑種地等の判定材料にする
6	都市計画・農地法・建築制限を確認する	宅地化可能性や利用制限を把握する
7	一体利用の有無を確認する	主たる地目や評価単位に影響する
8	判断根拠を記録する	申告後に説明できる状態にする

こうして順を追って見ていくと、地目判定が単なる「登記簿の確認」ではなく、資料の確認、現地の確認、法規制の確認、評価単位の確認までを含んだ実務判断であることが見えてきます。

「課税時期の現況」がなぜ重要なのか

相続税評価では、原則として相続開始時点の財産価値を評価します。土地の地目も、考え方は同じです。

相続開始後に土地を売却した、建物を取り壊した、駐車場にした、農地転用した、分筆した。そうした事情があったとしても、相続税申告でまず確認すべきなのは、相続開始日の時点の現況です。贈与であれば、贈与により取得した日の現況になります。

ここを取り違えると、相続後の事情を評価に混ぜ込んでしまいます。

たとえば、相続開始時点では農地として耕作されていた土地を、相続後に駐車場へ変えた場合、相続税評価上の地目を当然に雑種地や宅地として扱うわけではありません。反対に、相続開始時点ですでに農地としての利用が失われ、資材置場や駐車場になっていたのであれば、登記地目が田や畑であっても、農地として評価できるかどうかを慎重に確かめる必要があります。

判断すべきなのは、いま現在どうなっているか、だけではありません。

「課税時期にどうだったか」です。

だからこそ相続税申告では、相続開始日時点の写真、契約書、使用状況、賃貸状況、近隣状況、工事履歴、農業委員会関係の資料などが、重要な手がかりになります。

地目判定では「部分的な違い」と「土地全体の状況」を分けて見る

一つの土地のなかに複数の利用が混在している場合、部分ごとに地目を分けるべきか、それとも土地全体として一つの地目で見るべきかが問題になります。

財産評価基本通達では、土地の価額は地目の別に評価する一方で、一体として利用されている一団の土地が二以上の地目からなるときは、その一団の土地は、そのうち主たる地目からなるものとして評価するとされています。あわせて、地目は課税時期の現況によって判定するとされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 土地及び土地の上に存する権利 第1節 通則

この考え方があるため、土地の一部にわずかに異なる利用があるからといって、いつも細かく分けて評価するとは限りません。

たとえば、広い自宅敷地の一角に物置や家庭菜園がある場合、その部分だけを独立した農地や雑種地として扱うのが合理的かどうかは、土地全体の利用状況から判断します。反対に、自宅敷地に隣り合って、明確に月極駐車場として外部に貸し付けられている土地があるなら、自宅敷地とは利用の実態が異なるため、別個の評価単位・地目として検討すべき場合があります。

大切なのは、「一筆だから一つ」「用途が少し違うから必ず分ける」と、形式だけで決めつけないことです。

次のような観点から、土地全体の利用状況を確認していきます。

確認観点	具体的に見ること
利用の一体性	一つの目的で使われているか、独立した用途か
物理的な区分	塀、フェンス、舗装、段差、道路、用水路等で分かれているか
権利関係	自用、賃貸、使用貸借、第三者利用が混在していないか
収益性	外部貸付、賃料収入、事業利用があるか
位置関係	道路沿い、背後地、隣接地、奥行方向などの配置
面積・形状	独立して通常利用できる規模・形状か
将来利用	分割、売却、建築、転用が予定されているか

地目判定は、評価単位の判定と密接に結びついています。

そのため、地目だけを単独で決めるのではなく、「どの範囲を一体として見るのか」とあわせて検討することが欠かせません。

宅地と判定する際の確認ポイント

宅地とは、建物の敷地や、その維持・効用を果たす土地を中心に考えます。

相続税評価で宅地に該当するかどうかを検討するときは、次の点を確認します。

確認項目	見るべきポイント
建物の有無	相続開始日時点で建物が存在していたか
建物との関係	建物の敷地、庭、通路、駐車スペースとして一体利用されているか
建物滅失後の状態	建物取壊し後、宅地としての利用継続性があるか
舗装・造成	アスファルト、コンクリート、整地、擁壁等があるか
接道	建築基準法上の道路との関係、出入口の有無
用途地域	都市計画上の用途地域、建ぺい率、容積率
固定資産税資料	課税地目、住宅用地特例の有無、評価額

ただし、建物がない土地だからといって、ただちに宅地ではないとはいえません。

建物の取壊し直後の土地、建築予定地、すでに宅地造成されている土地などは、相続開始時点の現況や利用目的を確かめたうえで判断します。

一方で、登記地目が宅地であっても、長く使われないまま山林化している土地や、実態としては農地・原野・雑種地に近い土地については、登記だけで宅地と決めてしまうのは危うい判断です。

宅地判定では、「建物があるか」だけでなく、「土地全体が建物敷地としての機能を持っているか」まで見ておく必要があります。

農地と判定する際の確認ポイント

農地は、相続税評価だけでなく、農地法、都市計画、農業承継、納税猶予とも関わってきます。

それだけに、現況確認はとりわけ丁寧に行いたいところです。

農地かどうかを確認するときは、次の点が重要になります。

確認項目	見るべきポイント
耕作状況	実際に作付け、耕うん、管理がされているか
放置状態	雑草繁茂、荒廃、廃棄物投棄、資材置場化がないか
農地台帳	農業委員会等の資料上の状況
都市計画	市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域等
農地区分	農用地区域、甲種農地、第1種農地等
生産緑地	生産緑地・特定生産緑地の指定状況
転用履歴	農地転用許可・届出、実際の転用の有無
貸付状況	耕作者、賃貸借、使用貸借、利用権設定

農地の相談では、農地台帳や都市計画上の区分だけでは足りず、現地で耕作状況を確かめることが欠かせません。実際、農地として把握されている土地でも、現地を見てみると、耕作されていない、雑草が繁茂している、廃棄物がある、建物が建っている、といった事実が判明することがあります。

相続税評価上、農地として評価できるかどうかは、その土地が課税時期に農地としての現況を備えていたかを中心に確認します。

農地転用手続の詳細はそれ自体が別の論点になりますが、地目判定の段階でも、少なくとも農地法上の位置付け、転用の有無、実際の利用状況は押さえておく必要があります。

山林と判定する際の確認ポイント

山林は、登記地目と現況が一致しているように見えても、評価上の確認を省けない土地です。

山林の評価では、単に木が生えているかどうかだけでなく、所在、利用状況、宅地化の可能性、道路との関係、傾斜、法的制限などを確認します。

確認項目	見るべきポイント
現況	樹木の状況、伐採状況、管理状況
地形	傾斜、崖地、谷、沢、法面
接道	道路への接続、進入可能性
周辺状況	住宅地化しているか、純然たる山林地域か
都市計画	市街化区域、市街化調整区域、用途地域
法的制限	保安林、自然公園、砂防、土砂災害区域等
利用実態	資材置場、太陽光設備、アンテナ基地等への転用の有無

山林の一部が携帯電話基地局、資材置場、太陽光発電設備、駐車場などに使われている場合には、その部分を山林のまま評価できるのか、雑種地として見るべきか、あるいは全体の主たる地目をどう捉えるべきかを検討する必要があります。

山林は、宅地や農地に比べて現地確認を省きがちな土地です。しかし、傾斜、接道、利用制限、実際の利用状況によって、評価が大きく変わることがあります。

雑種地と判定する際の確認ポイント

雑種地は、実務上、判断に迷いやすい地目の一つです。

雑種地は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地などのいずれにも明確には当てはまらない土地を含むため、現況をていねいに見ていく必要があります。

雑種地として問題になりやすいものには、次のような土地があります。

現況	確認ポイント
駐車場	月極か一時貸しか、自宅用か外部貸付か、舗装の有無
資材置場	事業用か一時的保管か、建物・構築物の有無
太陽光発電設備用地	設備の設置状況、賃貸借、造成状況
ゴルフ練習場・テニスコート等	施設利用との一体性、建物敷地との関係
空き地	更地、宅地予定地、放置地、原野化の状況
造成途中の土地	工事の進捗、利用目的、相続開始日時点の状態

雑種地は、単に「その他」としてまとめて処理するものではありません。

その土地と状況が類似する付近の土地を基礎に評価することが多く、宅地に類似するのか、それとも農地・山林・原野に近いのかによって、評価の考え方が変わってきます。

とりわけ駐車場は注意が必要です。

自宅の一部として使っている駐車スペースなのか、外部に貸している月極駐車場なのか、アパート入居者専用の駐車場なのか、コインパーキングなのか。それぞれで、評価単位や貸家建付地評価との関係が変わります。

「舗装されているから宅地」「車を置いているから雑種地」といった単純な判断は、避けたいところです。

固定資産税評価額を使う場合でも、現況確認は省略できない

倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて土地を評価します。国税庁も、倍率方式では固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算し、路線価図・評価倍率表は国税庁ホームページで確認できる、と案内しています。

出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価
出典：国税庁｜財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

もっとも、倍率方式だからといって、固定資産税評価額を機械的に当てはめればよい、というわけではありません。

問題になるのは、その固定資産税評価額が、相続税評価上の現況地目に対応しているかどうかです。

たとえば、相続開始日時点では畑に戻っていた土地について、固定資産税評価額が従前の雑種地を前提に付されている場合、その評価額をそのまま使うと、現況に対応した評価にならないおそれがあります。反対に、固定資産税評価額が宅地として付されていても、現況が宅地としての実態を失っているのであれば、資料同士の整合性を確かめておくべきです。

固定資産税評価額は重要な資料ですが、それ自体が評価上の結論になるわけではありません。

倍率方式で評価する場合にも、次の点を確認しておきます。

確認事項	理由
固定資産税の課税地目	現況地目と一致しているかを確認する
固定資産税評価額の対象範囲	複数筆・一体課税・分割状況を確認する
課税明細書の年度	課税時期とのずれを確認する
固定資産税評価額が付されていない土地	仮評価や比準が必要になる可能性がある
現況変更の有無	相続開始日前後の用途変更を確認する
非課税・減免の有無	評価額が通常の土地評価と異なる可能性がある

相続税評価で必要なのは、「資料に書かれている数字」そのものではなく、「課税時期の現況に対応した合理的な評価」です。

現地確認で見るべきポイント

現地確認では、見た目の印象だけで判断しないことが大切です。

写真を撮り、図面や資料と照らし合わせ、申告後にきちんと説明できる形で記録に残します。

現地で確認すべきポイントは、次のとおりです。

確認項目	具体的に見ること
利用状況	建物敷地、駐車場、農地、山林、資材置場、空き地等
境界・区画	フェンス、塀、畦畔、舗装、段差、用水路、道路
建物・構築物	建物、倉庫、物置、擁壁、舗装、看板、設備
耕作状況	作付け、耕うん、農機具、放置、雑草、荒廃
貸付状況	駐車区画、賃借人利用、第三者利用、看板等
接道状況	道路幅員、出入口、私道、セットバック、無道路状態
高低差・傾斜	がけ、法面、擁壁、造成の有無
周辺状況	住宅地、農地、山林、商業地、工業地、開発状況
写真記録	全景、接道、境界、利用状況、問題箇所

現地確認は、税務調査対策のためだけに行うものではありません。

評価額、遺産分割、売却の可能性、納税資金、将来利用の判断にも、そのまま直結します。

土地を相続人の一人が取得する場合、現地を見ないまま評価額だけで分割協議を進めてしまうと、後になって「実は売れない土地だった」「建築できない土地だった」「境界が分からない土地だった」といった問題が表に出てくることがあります。

地目判定は、相続人どうしの納得感にも影響するのです。

役所調査で確認すべきポイント

現地確認とあわせて、役所調査も大切です。

現地だけでは分からない法的制限や行政上の扱いが、地目判定や評価に影響することがあるためです。

主な確認先と確認事項は、次のとおりです。

確認先	主な確認事項
市区町村の資産税課	固定資産税課税地目、評価額、名寄帳、課税明細
法務局	登記事項証明書、公図、地積測量図、地目変更履歴
都市計画担当課	市街化区域、市街化調整区域、用途地域、建ぺい率、容積率
建築指導課	建築基準法上の道路、接道、セットバック、建築制限
農業委員会	農地台帳、農地法上の扱い、転用許可・届出、耕作者
道路管理者	道路種別、幅員、認定道路、私道、道路後退
開発許可担当課	開発許可、宅地造成、造成規制、都市計画法上の制限
防災・土木担当課	土砂災害区域、急傾斜地、砂防、浸水想定等

役所調査では、「地目を聞く」だけでは十分ではありません。

その土地がどの区域にあるのか、建物を建てられるのか、農地転用が必要なのか、道路との関係に問題はないか、固定資産税評価額の前提が現況と合っているのか。こうした点まで確認しておくことが必要です。

とりわけ農地、山林、雑種地は、都市計画や農地法、建築制限の影響を受けやすい土地です。税務の観点だけで判断しない姿勢が大切になります。

地目判定と評価単位は一体で考える

地目判定の次に問題となるのが、評価単位です。

財産評価基本通達では、宅地は利用の単位となっている一画地の宅地を評価単位とし、農地は耕作の単位となっている一枚の農地を評価単位とするなど、地目ごとに評価単位の考え方が定められています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 土地及び土地の上に存する権利 第1節 通則

つまり、地目を決めることは、そのまま評価単位の判断にもつながっていきます。

たとえば、同じ敷地のなかに自宅、畑、外部貸し駐車場がある場合、地目ごとに分けるのか、主たる利用に従って一体で評価するのか、用途ごとに別評価とするのかを確かめる必要があります。

また、登記上は複数筆であっても、一体として自宅敷地に使われていれば、一つの評価単位になる場合があります。反対に、一筆の土地でも、明らかに異なる用途で使われていれば、複数の評価単位に分けるべき場合があります。

地目判定と評価単位の判断を切り離してしまうと、評価額が大きく変わってしまう可能性があります。

とりわけ注意したいのは、次のような土地です。

• 自宅敷地と隣接する畑
• 自宅敷地と月極駐車場
• 貸家敷地と入居者用駐車場
• アパート敷地と外部貸し駐車場
• 農地の一部にある農機具置場
• 山林の一部にあるアンテナ基地や太陽光設備
• 複数筆にまたがる事業用敷地
• 宅地、農地、雑種地が混在する広い土地

こうした土地では、地目、利用単位、権利関係、現況、将来利用を、一体のものとして整理していくことが大切です。

地目判定が小規模宅地等の特例に与える影響

地目判定は、小規模宅地等の特例にも影響します。

小規模宅地等の特例は、一定の居住用、事業用、貸付事業用などの宅地等について、要件を満たす場合に評価額を減額できる制度です。

ただし、特例の対象となる「宅地等」に該当するか、どの利用区分に当たるか、どの範囲までが対象になるかは、地目や利用状況、評価単位と密接に結びついています。

たとえば、自宅敷地と畑、駐車場、貸付部分が混在している場合には、特定居住用宅地等としてどこまで検討できるのか、貸付事業用宅地等と区分すべき部分があるのかを、ひとつずつ確かめていくことになります。

小規模宅地等の特例は、「自宅だから使える」「事業用だから使える」と単純に決まる制度ではありません。

利用状況、取得者、継続要件、限度面積、申告手続が重なり合って判断されます。

その前提として、地目と現況を正しく押さえておくことが重要です。

地目判定が遺産分割に与える影響

地目判定は、相続税額だけでなく、遺産分割にも影響します。

相続人どうしで土地を分けるとき、土地の相続税評価額は一つの参考になります。

しかし、地目判定が実態と合っていなければ、その評価額そのものへの納得感が揺らいでしまいます。

たとえば、ある相続人が取得する土地が「宅地」として評価されていても、実際には建築制限や接道の問題があり、通常の宅地としては利用できない場合、その評価額のまま分割するのが公平といえるのかが問われます。

反対に、登記上は農地として低く見積もられていた土地が、実際には宅地化の可能性が高い土地であれば、他の相続人から不公平だと受け止められることもあります。

相続税評価と、遺産分割上の価値は、必ずしも同じではありません。

それでも、少なくとも相続税申告で採用する地目判定が、現況と資料に基づいて説明できるものでなければ、相続人間の話し合いにも影を落とします。

地目判定は、税務の問題であると同時に、家族のあいだの納得にも関わる判断なのです。

税務調査で問われるのは「なぜその地目と判断したのか」

相続税申告のあと、土地評価が税務調査で確認されることがあります。

そのときに問われるのは、評価額だけではありません。

• なぜ宅地と判断したのか
• なぜ農地として評価したのか
• なぜ雑種地ではなく、宅地と状況が類似すると考えたのか
• なぜ固定資産税の課税地目と違う地目で評価したのか
• なぜ一体評価ではなく、分けて評価したのか

こうした判断の過程を、きちんと説明できるかどうかが問われます。

地目判定の根拠として残しておきたい資料は、次のとおりです。

資料	残す目的
登記事項証明書	登記地目、所有者、地積、権利関係の確認
固定資産税課税明細書	固定資産税地目、評価額、課税対象の確認
名寄帳	所有不動産の漏れ防止
公図	土地の位置関係、隣接関係の確認
地積測量図	面積、境界、分筆状況の確認
現地写真	課税時期の現況を説明するための記録
賃貸借契約書	貸付状況、利用者、賃料の確認
農地台帳・農業委員会資料	農地としての管理・利用状況の確認
都市計画図	用途地域、区域区分、建築制限の確認
役所調査メモ	口頭確認内容、担当部署、確認日を記録
評価判断メモ	地目判定、評価単位、採用資料の整理

地目判定は、申告書に数字として現れるだけのものではありません。

その数字の背後にある判断の過程として、記録に残しておきたいものです。

地目判定で避けるべき短絡的な判断

実務では、次のような判断は避けたいところです。

登記地目だけで決める

登記地目は重要な資料ですが、相続税評価上の地目判定をそれだけで決めるものではありません。

現況と異なる登記地目のまま、長年放置されている土地は珍しくありません。

固定資産税課税明細書だけで決める

固定資産税の課税地目や評価額は重要ですが、相続開始日・贈与日の現況と一致しているかを確かめる必要があります。

とりわけ、用途変更、転用、建物取壊し、駐車場化、耕作放棄があった土地では注意が必要です。

写真だけで決める

写真は重要な証拠ですが、写真だけでは地目判定の根拠として足りない場合があります。

撮影日、撮影範囲、周辺状況、契約関係、役所資料とあわせて確認すべきです。

税額が低くなる地目を先に選ぶ

地目判定は、税額を下げるために選ぶものではありません。

課税時期の現況と利用目的に照らして、説明できる地目を判断することが筋です。

将来の利用予定を現況と混同する

相続後に宅地化する予定、売却する予定、農地転用する予定があったとしても、相続税評価ではまず課税時期の現況を確認します。

将来の予定は、納税資金や遺産分割、売却の判断では重要ですが、地目判定そのものとは切り分けて考えます。

専門家に相談すべき地目判定の典型場面

次のような土地がある場合は、早い段階で専門家に相談していただくことをおすすめします。

• 登記地目と現況が異なる
• 固定資産税課税明細書の地目と現況が異なる
• 宅地、農地、山林、雑種地が混在している
• 自宅敷地と駐車場、畑、資材置場が隣接している
• 一筆の土地のなかで利用状況が分かれている
• 複数筆を一体利用している
• 農地の一部を駐車場や資材置場にしている
• 山林の一部に設備や貸付地がある
• 固定資産税評価額が現況に合っていない可能性がある
• 小規模宅地等の特例を検討している
• 土地を分割して相続・贈与する予定がある
• 相続人間で不動産評価への納得感に差がある
• 税務調査で説明できる評価根拠を残しておきたい

地目判定は、単純なようでいて、土地評価全体の土台になります。

判断が難しいときは、評価額を出す前に、まず「どの地目として評価するのか」「どこまでを一体として見るのか」「どの資料で説明するのか」を整理しておくことが大切です。

相談前に準備しておきたい資料

地目判定や現況確認のご相談では、次の資料をご用意いただくと、初期の判断が進めやすくなります。

資料	確認できること
固定資産税課税明細書	課税地目、地積、固定資産税評価額
名寄帳	被相続人・贈与者の所有不動産一覧
登記事項証明書	登記地目、地積、所有者、権利関係
公図	土地の位置関係、隣接関係
地積測量図	面積、境界、分筆状況
現地写真	利用状況、地形、境界、接道
住宅地図・航空写真	周辺状況、利用の変遷
賃貸借契約書	貸付地、駐車場、借地等の利用関係
農地台帳・農業委員会資料	農地の管理状況、耕作者、農地区分
都市計画図	用途地域、区域区分、開発・建築制限
建物登記資料	建物敷地との関係
遺産分割案・贈与予定	誰がどの土地を取得する予定か

資料がすべてそろっていなくても、いま分かる範囲を整理しておくだけで意味があります。

むしろ、どの資料が不足しているのかをはっきりさせることが、正確な地目判定への第一歩になります。

まとめ｜地目判定は「登記を読む作業」ではなく「現況を説明する作業」である

相続税申告における地目判定では、登記地目や固定資産税の課税地目を確認するだけでは足りません。

重要なのは、相続開始日または贈与日の現況です。

その土地が、課税時期にどのように利用され、どのような法的制限を受け、どの範囲で一体利用され、どの資料によって説明できるのか。これらを丁寧に整理していくことが求められます。

地目判定を誤ると、評価方式、評価単位、画地補正、農地評価、雑種地評価、小規模宅地等の特例、遺産分割、納税資金、税務調査対応にまで影響が及びます。

土地評価では、いきなり評価額を出すのではなく、まず次の順序で確認していくことが大切です。

• 課税時期を確認する
• 登記地目を確認する
• 固定資産税の課税地目を確認する
• 現地の利用状況を確認する
• 都市計画・農地法・建築制限を確認する
• 一体利用や評価単位との関係を整理する
• 判断根拠を記録する

地目判定は、土地評価の入口であると同時に、申告後にきちんと説明できる相続税申告をつくるための基礎になります。

地目判定・土地評価のご相談について

犬飼公認会計士・税理士事務所では、相続税申告や生前贈与における土地評価について、登記地目や固定資産税資料だけに頼ることなく、現況、評価単位、権利関係、法規制、遺産分割、納税資金、申告後の説明可能性まで踏まえて整理いたします。

土地の地目判定に不安がある場合は、評価額だけを急いで計算するよりも、まず「その土地を何として評価すべきか」「どの資料を確認すべきか」「どの判断を記録しておくべきか」を明確にしておくことが大切です。

登記地目と現況が違う土地、農地や雑種地を含む土地、複数筆を一体利用している土地、小規模宅地等の特例を検討している土地などがある場合は、どうぞ早い段階でご相談ください。

相続税申告や土地評価について具体的に確認したい方は、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページよりご相談ください。

振り返り｜地目判定と現況確認で押さえるべき重要事項

項目	重要なポイント
地目判定の基準	登記地目ではなく、相続開始日・贈与日の現況を重視する
登記地目	重要な資料だが、相続税評価上の地目を決定するものではない
固定資産税の課税地目	評価資料として有用だが、現況と一致しているか確認が必要
宅地	建物敷地としての利用、建物との一体性、接道、造成状況を確認する
農地	耕作状況、農地台帳、農地区分、転用履歴、農業委員会資料を確認する
山林	樹木、傾斜、接道、法的制限、宅地化可能性、設備利用の有無を確認する
雑種地	駐車場、資材置場、太陽光設備用地など、現況と類似地目を整理する
一体利用	複数地目が混在する場合、主たる地目や評価単位との関係を検討する
役所調査	資産税課、都市計画課、建築指導課、農業委員会等で確認する
記録化	写真、資料、役所調査メモ、評価判断メモを残し、申告後に説明できるようにする