「借金をして賃貸アパートを建てれば、相続税が下がる」——不動産オーナーや地主の相続対策では、昔からくり返し語られてきた提案です。
たしかに、一定の条件がそろえば、借入による賃貸不動産の建築には相続税評価額を下げる効果があります。更地が貸家建付地となり、建物は貸家として評価され、借入金は債務控除の対象になり得るからです。
ただ、この対策を「借金をすれば相続税が減る」と理解してしまうと、判断を誤ります。
借入金は、相続税の計算上は控除できることがあっても、相続人が現実に返済しなければならない債務です。賃貸物件は、完成した瞬間に相続税評価額が下がる一方で、空室、修繕、金利、固定資産税、そして相続人の管理負担を、その後も長く生み続けます。
相続税は下がったものの、家族には返済と管理だけが重く残る——そうした結果も、決して珍しくありません。
そもそも相続対策は、争族の防止、納税資金の確保、相続税の軽減という三つを分けて考える必要があります。相続税を下げるために多額の借入を起こして賃貸不動産を建てれば、その借入金は相続人が長期にわたって返し続けることになります。これは、相続人にとって必ずしも歓迎されるものとは限りません。
相続対策は、税額の軽減だけを目的にするのではなく、争族の防止と納税資金の確保を優先して設計すべきものです。
本記事では、借入による賃貸不動産の建築が相続税対策として機能する仕組みと、その限界を整理します。取り上げるのは、相続税評価の圧縮効果、借入返済、空室、収益性、相続人の負担、そして税務調査リスクです。
一方で、個別物件の投資判断、建築会社の選定、物件価格の妥当性そのものは、別に検討すべき論点として切り分けておきます。
まず押さえるべき結論
借入による賃貸不動産の建築は、次の条件がそろったときに、相続税対策として意味を持つことがあります。
| 判断項目 | 確認すべきこと |
|---|---|
| 税務上の効果 | 貸家建付地、貸家評価、債務控除、小規模宅地等の特例により、相続税評価額がどの程度下がるか |
| 経済的な合理性 | 借入返済、空室、修繕、固定資産税を含めても、長期的に資金繰りが成立するか |
| 家族への影響 | 相続人が賃貸経営と借入返済を引き継げるか |
| 資料と説明可能性 | 建築目的、収支計画、借入条件、賃貸需要、意思決定の過程を後から説明できるか |
| 制度改正・評価リスク | 評価通達、総則6項、令和8年度税制改正大綱による貸付用不動産の評価見直しの影響を確認しているか |
反対に、相続税評価額の低さだけを見て、収益性や返済の可能性を確かめないまま進める建築は、節税というよりも、将来の資金繰りリスクを相続人へ移す判断になりかねません。
借入による賃貸不動産建築で相続税評価額が下がる仕組み
借入による賃貸不動産建築の相続税対策は、大きく分けて四つの効果で説明できます。
| 効果 | 内容 |
|---|---|
| 土地の評価減 | 更地が貸家建付地となり、自用地評価から一定額が減額される |
| 建物の評価減 | 建物は固定資産税評価額を基礎とし、貸家として借家権割合等を反映して評価される |
| 借入金の債務控除 | 相続開始時に確実な借入金が残っていれば、相続財産から控除できる |
| 小規模宅地等の特例 | 貸付事業用宅地等に該当すれば、一定面積まで50％評価減の対象となることがある |
実務上の設例を見ても、更地に借入金で賃貸物件を建てた場合、実勢価額ベースでは正味財産がそれほど変わらないのに、相続税評価額の上では、土地の貸家建付地評価、建物の貸家評価、借入金の債務控除によって課税財産が大きく減少する構造になっています。
ただ、ここで見落としてはならないのは、経済的な価値そのものが消えているわけではない、という点です。
たとえば、2億円を借りて2億円の建物を建てたとします。経済的には「建物という資産」と「借入金という負債」が同時に生まれるだけで、借入をした直後に純資産が2億円減るわけではありません。相続税評価の上で、建物や土地が時価より低く算定されるために課税価格が下がる——これがこの仕組みの実態です。
つまり、この対策の本質は「借金そのものによる節税」ではなく、「時価と相続税評価額の差を利用した財産の組替え」だということです。
貸家建付地の評価減は、賃貸実態があって初めて意味を持つ
更地にアパートや賃貸マンションを建て、第三者に貸し付けると、その敷地は貸家建付地として評価されることがあります。
貸家建付地とは、貸家の敷地として使われている宅地のことで、その評価額は次の考え方で計算します。
貸家建付地の価額 ＝ 自用地としての価額 － 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
出典：国税庁｜No.4614 貸家建付地の評価
ここで注意したいのは、「建物を建てたから土地の評価が下がる」のではなく、「貸家の敷地として実際に使われているからこそ評価減が生じる」という点です。
課税時期に空室が多ければ、賃貸割合が下がり、その分だけ評価減も小さくなります。
もっとも、空室が一時的なものであれば、賃貸されていたものとして取り扱って差し支えない場合もあります。具体的には、それまで継続的に賃貸されていたこと、退去後すみやかに入居者を募集していること、空室の期間が一時的にとどまること、課税時期の後の賃貸も一時的なものではないこと——こうした事実関係から判断されます。
出典：国税庁｜No.4614 貸家建付地の評価
したがって、満室を前提にした評価額だけを見て相続税対策の可否を判断するのは危険です。相続が始まった時点で空室が長引いていれば、想定していた貸家建付地としての評価減が得られないこともあります。
建物の評価減も、現金支出が消えるわけではない
賃貸用の建物は、相続税評価の上では、固定資産税評価額を基礎として評価します。貸家の用に供されている家屋であれば、固定資産税評価額から、借家権割合と賃貸割合を反映した金額を差し引いて評価します。
たとえば固定資産税評価額が1,000千円、借家権割合が30％、賃貸割合が100％であれば、評価額は700千円となります。
出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価
このように、新築建物の建築価額と相続税評価額との間には差が生じます。
しかし、建築費そのものは、現実にはきちんと支払っています。借入で支払った場合でも、将来の返済義務は消えずに残ります。
建物の相続税評価額が下がることと、投資として成功することは、まったく別の話です。建築費が高すぎる、賃料の設定が強気にすぎる、将来の修繕費を見込んでいない、地域の賃貸需要が弱い——こうした場合には、評価減以上に経済的な損失が大きくなることもあります。
借入金は債務控除できても、返済義務は相続人に残る
相続税の計算では、被相続人が残した借入金などの債務を、遺産の総額から差し引くことができます。差し引けるのは、被相続人が亡くなった時点で現に存在し、確実と認められる債務に限られます。
出典：国税庁｜No.4126 相続財産から控除できる債務
このため、賃貸物件を建てるための借入金が相続開始時に残っていれば、相続税の課税価格を下げる効果があります。
ただし、債務控除はあくまで「相続税計算上の控除」であって、「借入返済の免除」ではありません。
相続人は、相続税の納税だけでなく、金融機関への返済も引き継ぐことになります。相続税は減ったものの、毎月の返済が重く、空室や修繕が重なれば資金繰りが苦しくなる——そうした事態は十分に起こり得ます。
とりわけ見落としやすいのが、元本の返済は不動産所得の必要経費にならないという点です。
不動産所得の計算では、支払利息は経費になりますが、借入金の元本返済は経費になりません。そのため、所得税の計算上は黒字でも、元本を返済した後の手元資金はごくわずか、という状態が起こります。
資金繰りを見るときは、次のように計算を分けて考える必要があります。
| 区分 | 見るべき計算 |
|---|---|
| 税務上の所得 | 家賃収入 － 必要経費 － 減価償却費 |
| 実際の手元資金 | 家賃収入 － 現金支出経費 － 借入元本返済 － 税金 － 修繕積立 |
| 相続人の実質負担 | 税金・借入返済・修繕・空室リスク・管理負担を引いた後の残余資金 |
不動産オーナーの実務でも、有効活用によって収入は増えたのに、所得税、消費税、事業税、借入返済によって現金がほとんど残らない、という悩みが生じることがあります。固定資産税や都市計画税、空室時の返済負担も、地主・不動産オーナーにとっては大きな資金繰りの要因です。
建築後しばらく経つと、税負担が増えることがある
賃貸不動産の建築では、建築の直後だけでなく、10年後、15年後の税負担まで確認しておく必要があります。
借入で賃貸物件を建てた当初は、減価償却費や支払利息が大きいため、不動産所得は抑えられやすい傾向があります。ところが、年数が経つにつれて減価償却費も支払利息も減っていき、課税所得はむしろ増えていきます。
実務の上でも、建築から時間が経つと、建物や建物附属設備の減価償却費、借入金の利息が減少し、所得税の負担が重くなることがあります。その結果、借入金の返済が難しくなる土地所有者も出てきます。
これは、相続対策のために建てた物件が、相続後には相続人の所得税・住民税・資金繰りを圧迫しかねない、ということです。
特に、次のような収支計画は危険です。
| 危険な前提 | 問題点 |
|---|---|
| 常時満室を前提にしている | 空室・滞納・募集期間を織り込んでいない |
| 修繕費を少なく見ている | 外壁、屋上防水、設備交換、原状回復費が後から重くなる |
| 金利上昇を見ていない | 変動金利借入の場合、返済額が増える可能性がある |
| 元本返済を軽く見ている | 税務上は黒字でも手元資金が残らないことがある |
| 相続人の管理負担を見ていない | 相続人が遠方居住、会社員、多忙、または不動産経営に関心がない場合に問題化する |
相続税を減らすための建築であっても、賃貸経営として成り立たなければ、財産を守る対策にはなりません。
小規模宅地等の特例は、自動的に使えるわけではない
借入による賃貸不動産建築では、小規模宅地等の特例も検討の対象になります。
貸付事業用宅地等に該当すれば、一定の面積まで50％評価減の対象となることがあります。実務上も、貸付事業用宅地等は200㎡まで50％減額の対象として整理されています。
ただし、この特例は、要件を満たせば自動的に適用されるというものではありません。
貸付事業用宅地等に当てはまるには、相続開始の直前に被相続人等の貸付事業に使われていた宅地であること、相続税の申告期限までその貸付事業を引き継いで行うこと、申告期限まで保有していることなどが求められます。
さらに、相続開始前3年以内に新たに貸付事業に使われた宅地は、原則として3年以内貸付宅地等として対象から除かれます。もっとも、相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業を続けていた被相続人等の貸付事業用の宅地であれば、3年以内貸付宅地等には当たらない取扱いもあります。
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例
したがって、相続の直前に建築したからといって、小規模宅地等の特例が当然に使えるわけではありません。
また、自宅の敷地や事業用宅地等との併用・選択も問題になります。どの土地に特例を使うのが有利かは、相続財産の全体を見たうえで判断しなければなりません。
令和8年度税制改正大綱による貸付用不動産評価の見直しに注意する
2026年7月時点で借入による賃貸不動産建築を検討するなら、令和8年度税制改正大綱の内容は必ず確認しておくべきです。
財務省が公表した令和8年度税制改正の大綱では、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、相続税等の財産評価を見直す方針が示されています。
具体的には、被相続人等が課税時期前5年以内に対価を伴う取引によって取得または新築した一定の貸付用不動産について、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価することとされています。あわせて、課税上の弊害がない限り、取得価額をもとに地価変動等を考慮して計算した価額の80％相当額で評価できる旨も示されています。適用は、令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産の評価からとされています。
出典：財務省｜令和8年度税制改正の大綱（2/9）
これは、借入で賃貸不動産を建て、短期間で相続税評価額を大きく圧縮する対策に、直接関わってくる内容です。
もちろん、具体的な適用関係は、今後整備される通達や実務の取扱いを確認する必要があります。すでに所有している土地の上に建築中の物件などについては、経過的な取扱いも示されています。それでも、少なくとも今後の判断では、「従来どおり貸家建付地・貸家評価・債務控除で大幅に下がる」という前提を、そのまま使うべきではありません。
特に、次のような計画では、改正の影響を具体的に試算しておく必要があります。
| 計画 | 確認すべき理由 |
|---|---|
| 相続が近い高齢オーナーによる新築 | 課税時期前5年以内の新築に該当する可能性がある |
| 借入額が大きい賃貸マンション建築 | 評価圧縮効果を前提にした相続税試算が変わる可能性がある |
| 不動産小口化商品を使う対策 | 取得時期を問わない評価見直しの対象となる可能性がある |
| 既に建築中・計画中の物件 | 経過措置、通達発遣日、土地保有期間の確認が必要になる |
今後の不動産相続対策では、制度改正を踏まえた再試算が欠かせません。
評価通達どおりでも、過度な相続税対策は説明を求められる
相続税では、財産の価額は原則として時価によります。実務上は財産評価基本通達に基づいて評価することが多いのですが、この通達には、いわゆる総則6項が置かれています。通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する、という定めです。
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
税務大学校の論叢でも、評価通達6項の判断にあたっては、評価通達による評価方法を形式的に適用することの合理性、ほかに合理的な評価方法があるか、著しい価額の乖離があるか、納税者の行為との関連はどうか、といった点を総合的に見る視点が整理されています。特に不動産では、相続開始の直前に取得し、相続税の申告後に売却するような場合が、判断上の問題となり得る例として挙げられています。
出典：国税庁 税務大学校｜財産評価基本通達の定めによらない財産の評価について
借入による賃貸不動産建築でも、次のような事情があると、税務調査で説明を求められやすくなります。
| 事情 | 問題になりやすい理由 |
|---|---|
| 相続直前の多額借入・建築 | 相続税負担の軽減だけが主目的に見える可能性がある |
| 賃貸需要や収益性が弱い | 経済合理性を説明しにくい |
| 借入返済が家賃収入だけで成立しない | 事業としての継続性に疑問が生じる |
| 相続後すぐ売却予定がある | 一時的な財産組替えと見られやすい |
| 家族が賃貸経営を望んでいない | 承継の実態・合理性が弱くなる |
| 建築会社の節税提案資料だけで意思決定している | 納税者側の独立した検討が不足している |
評価通達どおりに計算すること自体は、通常の申告実務として大切なことです。しかし、評価額の低さだけを目的として、取引の実態や経済的な合理性を欠いた設計をしてしまうと、後になって説明に苦しむことになります。
相続人の負担を見ない建築は、争族の原因になる
借入による賃貸不動産建築では、相続人の視点がどうしても抜け落ちやすくなります。
相続が始まった後、賃貸物件と借入金を誰が引き継ぐのか。借入の連帯保証人は誰になるのか。相続人のうちの一人が物件を承継する場合、ほかの相続人との公平はどう保つのか。代償金を支払う資金はあるのか。空室や大規模修繕が起きたとき、誰が対応するのか。相続人が遠方に住んでいる場合、管理はどうするのか。
こうした点を整理しないまま建ててしまうと、「相続税は下がったけれど、分けにくい不動産と借入金だけが残った」という状態になりかねません。
賃貸不動産は、預金のように簡単には分けられません。借入金が付いていれば、金融機関の承諾や担保の関係も問題になります。物件を承継する人と、しない人との間で負担や利益がずれれば、それが争族の火種になります。
相続税対策として賃貸不動産を建てるなら、遺産分割案、納税資金、代償分割、生命保険、遺言、不動産管理会社の活用まで、一体で考える必要があります。
借入建築を検討する前に作るべき3つの試算
借入による賃貸不動産建築を検討するなら、少なくとも、次の三つの試算を分けて作っておくべきです。
1. 相続税評価の試算
建築の前と後で、相続税評価額がどう変わるかを確認します。
| 項目 | 建築前 | 建築後 |
|---|---|---|
| 土地評価額 | 自用地評価 | 貸家建付地評価 |
| 建物評価額 | なし | 貸家評価 |
| 借入金 | なし | 債務控除 |
| 小規模宅地等 | 適用可能性を確認 | 貸付事業用宅地等としての要件を確認 |
| 相続税額 | 現状の税額 | 改正後ルールも含めた税額 |
この試算では、現行のルールだけでなく、令和9年1月1日以後の評価見直しの影響もあわせて確認しておくべきです。
2. 賃貸経営の資金繰り試算
相続税額ではなく、毎年の手元資金を確認します。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 家賃収入 | 満室時、通常時、空室時の3パターン |
| 空室率 | 地域相場、築年数、競合物件を反映 |
| 管理費 | 外部管理委託、清掃、募集費、広告料 |
| 修繕費 | 原状回復、設備交換、大規模修繕 |
| 借入返済 | 元本、利息、金利上昇時の返済額 |
| 税金 | 所得税、住民税、事業税、固定資産税、消費税の影響 |
| 手元資金 | 税引後・返済後・修繕積立後で黒字か |
賃貸不動産は、建築直後の収支だけで判断してはいけません。10年後、15年後、20年後の修繕と賃料の下落まで見込んでおく必要があります。
3. 相続人別の承継試算
不動産と借入金を誰が引き継ぐかを確認します。
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 物件承継者 | 誰が賃貸経営を引き継ぐか |
| 借入承継 | 債務者・保証人・担保の変更が可能か |
| 他の相続人への公平 | 代償金、生命保険、他資産とのバランス |
| 納税資金 | 相続税を現金で納められるか |
| 管理能力 | 相続人が管理できるか、外部委託するか |
| 出口 | 売却、建替え、法人化、家族信託などの選択肢 |
相続税が下がっても、相続人が納得しなければ、良い相続対策とはいえません。
借入建築を急がないほうがよいケース
次のような場合には、借入による賃貸不動産建築を急ぐべきではありません。
| 状況 | 慎重にすべき理由 |
|---|---|
| 賃貸需要が弱い地域 | 評価減よりも空室リスクが大きくなる |
| 相続人が賃貸経営を望んでいない | 相続後の管理・返済が争点になる |
| 借入返済が家賃だけで成り立たない | 手元資金を継続的に圧迫する |
| 相続が近い | 小規模宅地等、総則6項、令和8年度改正の影響を受けやすい |
| 建築会社の試算しかない | 税務・資金繰り・相続人負担の第三者検証が不足している |
| 修繕費を見込んでいない | 長期的に資金ショートする可能性がある |
| 既に不動産比率が高い | 納税資金と遺産分割の柔軟性が低下する |
| 借入後の売却予定がある | 一時的な財産組替えとして説明を求められやすい |
賃貸不動産の建築は、税金を下げるためだけに行うには、あまりにも大きな投資です。
税務調査で説明できるように残すべき資料
借入による賃貸不動産建築を実行するなら、後から説明できる資料を残しておくことが大切です。
| 資料 | 説明する内容 |
|---|---|
| 建築計画書 | 建築目的、物件概要、投資判断 |
| 収支計画書 | 家賃、空室率、修繕費、税金、返済計画 |
| 賃貸需要調査 | 地域需要、競合物件、賃料水準 |
| 借入契約書 | 借入目的、返済期間、金利、担保 |
| 建築請負契約書 | 建築費、仕様、支払条件 |
| 意思決定記録 | 家族会議、専門家相談、金融機関説明 |
| 相続税試算 | 建築前後、改正後ルール、複数パターン |
| 資金繰り表 | 税引後・返済後の手残り |
| 遺産分割案 | 誰が物件と債務を承継するか |
| 納税資金計画 | 相続税をどう支払うか |
| 管理委託契約 | 管理体制、修繕対応、入居者対応 |
| 相続人への説明資料 | 相続後の負担と収益の見通し |
税務調査で問われるのは、単に評価額が下がったかどうかではありません。なぜその建築を行ったのか、賃貸事業としての合理性はあるのか、資金繰りは成立するのか、そして相続人にきちんと説明できているのか——問われるのは、こうした点です。
借入建築を検討するときの判断順序
借入による賃貸不動産建築は、次の順序で検討していくのが実務的です。
- 現在の財産・債務・相続税の概算を把握する
- 相続人の構成、遺産分割、納税資金を確認する
- 土地の利用可能性と賃貸需要を確認する
- 建築の前後で相続税評価を試算する
- 令和8年度税制改正大綱と今後の通達改正の影響を確認する
- 30年程度の資金繰りを、通常・悪化・撤退の3シナリオで試算する
- 相続人が物件と借入を承継できるかを確認する
- 税務・法務・金融機関・不動産管理の論点を専門家と整理する
- 実行する場合は、契約、意思決定、資金移動、説明資料を残す
この順序を飛ばして、建築費と相続税の減少額だけを比べてしまうと、判断を誤ります。
まとめ：借入による賃貸不動産建築は「相続税対策」ではなく「長期の不動産経営」である
借入による賃貸不動産の建築は、相続税評価額を下げる効果を持つことがあります。
貸家建付地、貸家評価、債務控除、小規模宅地等の特例によって、建築前より相続税評価額が下がる場面はたしかにあります。しかし、その効果は、賃貸の実態、空室の状況、相続開始の時期、制度改正、評価通達、相続人の承継状況によって、大きく変わります。
借入金は、相続税の計算上は控除できても、返済義務として相続人に残ります。建物は、評価額が下がっても、修繕費と管理の負担を生みます。土地は、評価減が得られても、売却や分割の自由度が下がることがあります。相続税は、下がったとしても、納税資金や争族の問題まで解決してくれるわけではありません。
不動産を使った相続税対策では、「評価額が下がるか」だけではなく、「家族がその不動産と借入を引き継いでいけるか」まで見ておく必要があります。
犬飼公認会計士・税理士事務所では、借入による賃貸不動産建築、不動産オーナーの相続税対策、不動産管理会社の活用、納税資金・遺産分割・承継設計について、税額だけでなく、資金繰り、評価リスク、制度改正、相続人の負担まで含めて検討することを大切にしています。
賃貸不動産の建築を相続税対策として検討している方、すでに建築会社や金融機関から提案を受けている方、相続税は下がるものの借入返済や空室リスクに不安を感じている方は、実行の前に、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページからご相談ください。建築前の段階で、相続税評価、資金繰り、相続人別の負担、制度改正の影響を整理しておくことが、後から説明できる相続対策につながります。
主な出典
出典：国税庁｜No.4614 貸家建付地の評価
出典：国税庁｜No.4602 土地家屋の評価
出典：国税庁｜No.4126 相続財産から控除できる債務
出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
出典：国税庁 税務大学校｜財産評価基本通達の定めによらない財産の評価について
出典：財務省｜令和8年度税制改正の大綱（2/9）
出典：国税庁｜No.4205 相続税の申告と納税
振り返り
| 重要論点 | 要点 |
|---|---|
| 借入建築の本質 | 借金そのものではなく、時価と相続税評価額の差を利用した財産組替え |
| 土地の評価減 | 貸家建付地として評価されるには、賃貸実態と賃貸割合が重要 |
| 建物の評価減 | 固定資産税評価額と貸家評価により評価額が下がるが、建築費の支出は消えない |
| 債務控除 | 借入金は相続税計算上控除できることがあるが、返済義務は相続人に残る |
| 資金繰り | 税務上の所得と手元資金は異なる。元本返済、修繕、空室を反映する必要がある |
| 小規模宅地等 | 貸付事業用宅地等の要件、3年以内貸付宅地等、申告期限までの継続要件に注意 |
| 制度改正 | 令和8年度税制改正大綱では、課税時期前5年以内の一定の貸付用不動産評価の見直しが示されている |
| 総則6項 | 通達評価が著しく不適当とされる場合、個別評価が問題になる可能性がある |
| 家族への影響 | 相続人が賃貸経営と借入返済を引き継げるかを確認する |
| 実行前資料 | 収支計画、借入契約、賃貸需要、相続税試算、遺産分割案、意思決定記録を残す |
