路線価方式・倍率方式の基本｜相続税の土地評価で確認すべき資料と判断順序

相続税や贈与税の土地評価では、その土地を「路線価で計算するのか」「それとも固定資産税評価額に倍率を掛けるのか」という、評価方式の確認が出発点になります。

ただ、土地評価は、単価を探して面積を掛ければ終わる作業ではありません。

評価方式を選ぶよりも前に、地目、評価単位、利用状況、権利関係、そして道路との関係を確認しておく必要があります。評価方式は、こうした前提を整理したうえで、はじめて選べるものです。

実務では、たとえば次のような取り違えが少なくありません。

• 課税時期と異なる年分の路線価図を使ってしまっている
• 倍率地域であるにもかかわらず、近くの路線価を当てはめて評価している
• 固定資産税評価額ではなく、固定資産税の課税標準額を使っている
• 路線価地域と倍率地域が混在する地区で、評価対象地の位置確認が不十分
• 路線価が付されていない道路に接する宅地について、特定路線価の検討をしていない
• 一筆ごとに評価方式を当てはめ、評価単位の整理を省いてしまっている
• 倍率方式だからと、画地調整や特殊事情の検討を不要だと考えている

土地評価の結果が影響するのは、相続税額だけではありません。遺産分割での取得価額、代償金、納税資金、将来の売却、そして二次相続にまで及びます。

ですから、評価方式を正しく理解することは、税額計算のためだけのものではありません。相続人の間で後から説明できる承継判断をするための、土台でもあるのです。

路線価方式と倍率方式は「有利な方を選ぶ制度」ではない

宅地の評価方式は、納税者が有利な方を自由に選択できるものではありません。

財産評価基本通達では、宅地の評価は原則として、市街地的形態を形成する地域にある宅地は路線価方式により、それ以外の宅地は倍率方式によることとされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利

基本を整理すると、次のとおりです。

評価方式	主な対象	基本的な計算の考え方
路線価方式	市街地的形態を形成する地域の宅地	路線価を基に、奥行・側方路線・不整形地などの補正を行う
倍率方式	路線価が定められていない地域の土地	固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を乗じる

ここで大切なのは、評価方式を確認する前に、評価対象地の「場所」と「評価単位」を確定しておくことです。

同じ地番でも、一部が路線価地域、一部が倍率地域にかかっている場合があります。また、複数筆を一体で利用している場合もあります。こうしたケースでは、まずどの範囲を一つの評価単位として見るのかを整理しておかなければなりません。

評価方式を確認する前に、土地評価の順序を崩さない

路線価方式か倍率方式かを確認する前に、次の順序で土地評価の前提を整理していきます。

順序	確認事項	実務上の意味
1	課税時期	相続開始日・贈与日の属する年分の資料を使う
2	地目	宅地、農地、山林、雑種地などを現況で確認する
3	評価単位	一筆ごとか、一体利用か、利用単位を確認する
4	所在地	路線価地域か倍率地域かを確認する
5	評価方式	路線価方式・倍率方式を判定する
6	権利関係	自用地、貸宅地、貸家建付地、借地権などを確認する
7	画地条件	奥行、間口、形状、接道、がけ地、セットバック等を確認する
8	特例・特殊事情	地積規模の大きな宅地、私道、無道路地、特定路線価等を検討する
9	記録化	判断根拠を資料・写真・計算過程として残す

評価方式だけを先に決めてしまうと、前提を誤ることがあります。

たとえば、登記上は宅地でも、現況が駐車場や資材置場であれば、地目の判定が問題になります。複数筆の自宅敷地を一体で利用しているのなら、筆ごとの路線価を当てはめるのではなく、評価単位そのものを再整理しなければなりません。

土地評価では、「どの方式を使うか」よりも前に、「何を、どの単位で評価するのか」が先に来ます。

路線価方式とは何か

路線価方式とは、その宅地が面する路線に付された路線価を基に、奥行価格補正、側方路線影響加算、二方路線影響加算、不整形地補正などを反映して評価する方式です。

財産評価基本通達13でも、路線価方式は、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、一定の画地調整の定めにより計算した金額によって評価する方式とされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利

注意しておきたいのは、路線価は道路そのものの価格ではないという点です。

これは、道路に面する標準的な宅地の、1平方メートル当たりの価額を示すものです。国税庁の路線価図では、路線価は千円単位で表示されています。

出典：国税庁｜路線価図の説明

たとえば、路線価図に「300C」と表示されている場合、一般的には次のように読み解きます。

表示	意味
300	1平方メートル当たり300千円、つまり30万円
C	借地権割合を示す記号
路線価図上の地区区分	普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区など、補正率に関係する区分

路線価方式の基本形そのものは、見た目には非常に単純です。

路線価 × 補正率 × 地積

しかし、実際の評価では、次のような判断が次々と必要になります。

• 正面路線はどれか
• 奥行距離をどう測るか
• 角地や二方路線地として加算が必要か
• 不整形地補正を適用できるか
• 間口狭小、奥行長大、がけ地、セットバックなどの補正が必要か
• 評価単位をどこまでとするか
• 貸宅地、貸家建付地、借地権など、権利関係をどう反映するか

路線価を見つけただけでは、土地評価はまだ終わっていないのです。

正面路線は「玄関側の道路」とは限らない

路線価方式で、複数の道路に面する宅地を評価する場合には、正面路線の判定が重要になります。

財産評価基本通達では、正面と側方に路線がある宅地について、正面路線は原則として、奥行価格補正後の1平方メートル当たりの価額が高い方の路線とされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利

つまり、日常の感覚でいう「玄関がある道路」「普段出入りしている道路」が、そのまま正面路線になるとは限りません。

誤解しやすい判断	実務上の確認
玄関側が正面路線	原則として、奥行価格補正後の価額で比較する
幅の広い道路が必ず正面路線	路線価と奥行補正を合わせて確認する
高い路線価の道路を使えばよい	補正後価額や画地全体の状況を確認する
角地は単純に高くなるだけ	側方路線影響加算の対象・加算率を確認する

正面路線の判定は、評価額に直接影響します。

同じ土地であっても、どの路線を正面路線とするかによって、奥行価格補正、側方路線影響加算、不整形地補正の入り方が変わってくるからです。

路線価図で確認すべき情報

路線価図からは、単価だけでなく、いくつもの情報を同時に読み取っていきます。

確認項目	内容
年分	相続開始日・贈与日の属する年分か
路線価番号・地図範囲	評価対象地が該当する路線価図か
路線価	道路に付された1㎡当たりの価額
借地権割合	A〜G等の記号で表示される借地権割合
地区区分	普通住宅地区、普通商業・併用住宅地区など
隣接路線価図	図面の端にある土地では隣接図面も確認
正誤表	路線価等に訂正がないか
道路状況	実際に接している道路と路線価図上の表示が合うか

実務では、路線価図だけで判断することはせず、公図、住宅地図、登記事項証明書、地積測量図、現地写真、役所調査の結果と照らし合わせていきます。

なかでも、次のような土地は、路線価図だけでは判断しきれません。

• 私道に接している土地
• 路線価が付されていない道路にのみ接している土地
• 接道義務に疑義がある土地
• 道路のように見えるものの、建築基準法上の道路かどうか不明な通路に接する土地
• 複数路線に接する不整形地
• 道路との高低差が大きい土地
• セットバックが必要な土地

路線価図は、あくまで評価の入口です。現地確認と役所調査を省略してよい根拠にはなりません。

使うべき路線価図・評価倍率表は「課税時期の属する年分」

相続税・贈与税の土地評価では、課税時期の属する年分の路線価図や評価倍率表を使います。基準となるのは、相続の場合は被相続人の死亡日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日です。

国税庁のタックスアンサーでも、相続税や贈与税の申告に当たっては、課税時期の属する年分の路線価図や評価倍率表を使うこととされています。

出典：国税庁｜No.4604 路線価方式による宅地の評価

ここは、思いのほか間違えやすいところです。

課税時期	使う資料
令和6年中に相続開始	令和6年分の路線価図・評価倍率表
令和7年中に贈与	令和7年分の路線価図・評価倍率表
年初に相続が発生し、その年分の路線価が未公開	その年分の公開後に確認して評価する

路線価図や評価倍率表は、年分ごとに公表されます。国税庁の財産評価基準書では、路線価図・評価倍率表を年分別に確認できます。

出典：国税庁｜財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

「前年の路線価と大きくは変わらないだろう」と考えて仮計算をすること自体は、もちろんあります。ただ、申告書に反映する評価額は、課税時期の属する年分で必ず確認しなければなりません。

倍率方式とは何か

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地を評価する方法です。

国税庁のタックスアンサーでは、倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地について、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算した金額で評価する方法とされています。

出典：国税庁｜No.4606 倍率方式による土地の評価

財産評価基本通達21でも、倍率方式は、固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとに定める倍率を乗じて評価する方式とされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 倍率方式

基本式は、次のとおりです。

固定資産税評価額 × 評価倍率

一見すると、路線価方式よりも簡単に見えるかもしれません。

しかし、倍率方式であっても、確認すべき点は決して少なくありません。

確認項目	注意点
固定資産税評価額	課税標準額ではなく、評価額を確認する
評価倍率	評価倍率表の該当地目・該当地域を確認する
地目	宅地、田、畑、山林、雑種地などで倍率が異なる
適用地域	「全域」「一部」「路線価地域」の表示を確認する
地積	実測地積と課税台帳地積に差がないか確認する
権利関係	貸宅地、借地権、貸家建付地などの調整を確認する
特殊事情	地積規模の大きな宅地、私道、がけ地、造成費等を確認する

倍率方式は、「固定資産税評価額をそのまま使えばよい」という意味ではありません。

固定資産税評価額は、あくまで出発点です。そこから先には、相続税評価として必要な地目、評価単位、権利関係、特殊事情の検討が残っています。

固定資産税評価額と課税標準額を混同しない

倍率方式で特に多い誤りが、固定資産税評価額と固定資産税課税標準額の混同です。

固定資産税の課税明細書には、複数の金額が記載されています。住宅用地の特例や負担調整措置などによって、固定資産税の課税標準額が固定資産税評価額と一致しないことがあるためです。

相続税評価の倍率方式で使うのは、原則として固定資産税評価額です。固定資産税の税額計算に使われる課税標準額ではありません。

項目	意味	倍率方式での扱い
固定資産税評価額	市区町村等が評価した土地の価格	倍率方式の基礎になる
固定資産税課税標準額	固定資産税を計算するための課税ベース	そのまま倍率方式に使わない
固定資産税額	実際に課される税額	土地評価額ではない
都市計画税課税標準額	都市計画税の税額計算基礎	相続税評価額ではない

ご相談の際には、固定資産税課税明細書だけでなく、必要に応じて固定資産評価証明書、名寄帳、課税台帳関係資料まで確認していきます。

評価倍率表の読み方

評価倍率表は、路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合に使います。

国税庁の評価倍率表の説明では、「全域」とある場合は、その町丁目または大字の全域が路線価地域または倍率地域であることを示します。一方で「一部」または「路線価地域」とある場合は、その地域に路線価地域と倍率地域が併存することを示すため、路線価図によって、評価対象地がどちらに所在するかを確認する必要があるとされています。

出典：国税庁｜評価倍率表（一般の土地等用）の説明

評価倍率表では、次の欄を確認していきます。

欄	確認する内容
市区町村名	評価対象地の所在市区町村
町丁目・大字名	該当する町名・大字名
適用地域名	全域、一部、路線価地域など
借地権割合	倍率地域における借地権評価に関係
宅地	宅地の倍率または「路線」の表示
田・畑・山林・原野・雑種地等	地目ごとの倍率・比準表示
備考	個別の適用範囲や注意事項

「宅地」欄に「路線」と表示されている場合、その地域は路線価地域であることを示しています。

この場合は、固定資産税評価額に倍率を掛けるのではなく、路線価図を確認しなければなりません。

倍率地域なのか路線価地域なのかは、住所だけで決めつけず、評価対象地の位置を地図で確認することが大切です。

路線価地域と倍率地域が混在する場合

市街地と農地・山林・市街化調整区域が近接する地域では、同じ町名や大字の中に、路線価地域と倍率地域が混在していることがあります。

このような場合、評価倍率表に「一部」や「路線価地域」と表示されることがあります。

ここで誤りやすいのが、町名だけを見て倍率方式と決めてしまうことです。

確認の流れは、次のとおりです。

手順	確認内容
1	評価倍率表で町丁目・大字名を確認する
2	「全域」「一部」「路線価地域」の表示を確認する
3	路線価図で対象地の位置を確認する
4	公図・住宅地図・現地写真で接道状況を確認する
5	必要に応じて役所で道路・都市計画・固定資産税評価を確認する

路線価地域と倍率地域の境界付近では、近隣の土地と同じ方法で評価できるとは限りません。

そして、評価方式の誤りは、そのまま評価額の誤りに直結します。

特定路線価とは何か

路線価地域内で、路線価の設定されていない道路のみに接している土地を評価する必要がある場合には、特定路線価の設定を申し出ることができます。

国税庁のタックスアンサーでは、相続税や贈与税の申告のために、路線価地域内において、路線価の設定されていない道路のみに接している土地等を評価する必要があるときには、特定路線価の設定の申出ができるとされています。

出典：国税庁｜No.4607 特定路線価の設定の申出

財産評価基本通達14-3でも、路線価地域内で路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、その道路を路線とみなして評価するための特定路線価を、納税義務者からの申出等に基づき設定できるとされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達 第2章 第2節 宅地及び宅地の上に存する権利

特定路線価は、次のような場面で問題になります。

状況	検討すべきこと
路線価地域内の私道に接している	その私道に路線価が付されているか
接している道路に路線価がない	特定路線価設定申出の要否
建築基準法上の道路か不明	役所で道路種別を確認する
路線価のある道路から奥に入った土地	無道路地評価か、特定路線価かを検討する
特定路線価が設定された	その特定路線価を評価対象地に使う範囲を確認する

特定路線価は、単に評価額を下げるための制度ではありません。

路線価が付されていない道路に接する宅地を、周辺の路線価との均衡を失わないように評価するための仕組みです。

また、特定路線価は、申出をすればすぐに決まるとは限りません。申告期限までのスケジュールを踏まえ、必要性がある場合には、早めに検討しておく必要があります。

特定路線価を使う場合の注意点

特定路線価が設定された場合には、それをその土地の評価にどう使うかも、あわせて確認しておく必要があります。

国税庁のタックスアンサーでは、路線価地域内で路線価の設定されていない道路のみに接している宅地について特定路線価が設定された場合には、その特定路線価を路線価とみなして、その道路のみに接している宅地を評価するとされています。

出典：国税庁｜No.4621 私道に沿接する宅地の評価

一方で、特定路線価は、あくまでその設定対象となる土地の評価に使うものです。隣接する別の土地に対して、側方路線影響加算や二方路線影響加算を機械的に行うためのものではありません。

国税庁の質疑応答事例でも、特定路線価は当該土地の評価に用いるものであり、他の土地の評価に当たって、特定路線価に基づく側方路線影響加算等は行わない旨が示されています。

出典：国税庁｜側方路線影響加算等の計算――特定路線価を設定した場合

実務上は、次の点を確認していきます。

確認項目	注意点
申出が必要な土地か	路線価地域内か、接している道路に路線価がないか
道路性	建築基準法上の道路か、通路か、私道か
評価対象地	どの土地の評価のために特定路線価を申し出るのか
添付資料	案内図、公図、地積測量図、写真、道路状況資料等
申告期限	回答までの期間を見込む
使用範囲	設定された特定路線価をどの土地に使うか
申告後説明	なぜ特定路線価を申し出たか、判断経緯を残す

「近くの路線価を使えばよい」と安易に処理してしまうと、評価根拠が弱くなることがあります。

反対に、特定路線価を申し出れば必ず有利になる、というわけでもありません。評価対象地の状況、接道、無道路地評価との関係、そして申告期限を踏まえて判断していくことになります。

路線価方式と倍率方式で使う資料の違い

評価方式によって、中心となる資料は変わってきます。

資料	路線価方式	倍率方式
路線価図	必須	地域判定の確認に使うことがある
評価倍率表	路線価地域かの確認に使うことがある	必須
固定資産税課税明細書	地番・評価額・地積確認に使う	固定資産税評価額確認に重要
固定資産評価証明書	補助資料	重要資料
名寄帳	所有不動産の漏れ確認	所有不動産の漏れ確認
登記事項証明書	所有者・地目・地積確認	所有者・地目・地積確認
公図	位置関係・接道確認	位置関係・地番確認
地積測量図	地積・形状確認	地積差異の確認
現地写真	接道・形状・利用状況確認	地目・利用状況確認
役所調査資料	道路・都市計画・建築制限確認	地目・固定資産評価・都市計画確認

どちらの方式であっても、登記資料と固定資産税資料だけで足りるとは限りません。現地の状況、道路、地目、権利関係が、評価額に影響してくるからです。

固定資産税路線価と相続税路線価を混同しない

土地の評価資料には、「路線価」という言葉が複数の場面で登場します。

相続税・贈与税の路線価は、国税庁が公表する財産評価基準書の路線価です。これに対して、市区町村等が固定資産税評価のために用いる、固定資産税路線価というものもあります。

両者は、目的そのものが異なります。

種類	主な目的	実務上の注意
相続税路線価	相続税・贈与税の土地評価	国税庁の財産評価基準書で確認
固定資産税路線価	固定資産税評価	市区町村等の固定資産税評価の基礎
固定資産税評価額	固定資産税課税台帳上の価格	倍率方式の基礎になる
公示価格・基準地価	地価公示・都道府県地価調査	時価検討や倍率設定の参考要素
実勢価格	実際の市場取引価格	通達評価と乖離する場合がある

固定資産税路線価が確認できるからといって、それをそのまま相続税路線価として使えるわけではありません。

倍率方式では固定資産税評価額を使いますが、これは相続税路線価とは別の評価体系です。

倍率方式でも特殊事情の確認は必要

倍率方式は固定資産税評価額に倍率を掛けるため、個別補正の検討は不要だと誤解されることがあります。

しかし、倍率方式であっても、次のような特殊事情がある場合には、確認が欠かせません。

• 固定資産税評価額が現況と合っていない
• 登記地積と実測地積が大きく違う
• 評価対象地の一部が私道になっている
• 無道路地、がけ地、土砂災害特別警戒区域などの制約がある
• 地積規模の大きな宅地に該当する可能性がある
• 宅地ではなく、市街地農地、雑種地、山林などとして評価すべき可能性がある
• 固定資産税評価額が付されていない、または一体評価されている
• 貸宅地、貸家建付地、借地権など、権利関係がある

特に、倍率地域に所在する地積規模の大きな宅地については、倍率方式による価額と、一定の方法で地積規模の大きな宅地の評価に準じて計算した価額のうち、低い方で評価する取扱いがあります。詳細な計算は別の記事で扱うべき論点ですが、「倍率方式だから大規模地の検討は不要」とは言えないということです。

出典：国税庁｜地積規模の大きな宅地の評価－倍率地域に所在する場合の評価方法

路線価方式・倍率方式と遺産分割の関係

土地評価は、申告書のためだけに行うものではありません。

相続人の間で不動産を分けるとき、評価額は遺産分割の納得感にも関わってきます。

特に、自宅、賃貸不動産、駐車場、農地、貸地が混在する相続では、「相続税評価額」と「売却できる価格」と「相続人が納得する価格」が、それぞれ一致しないことがあります。

場面	評価方式との関係
遺産分割協議	各土地の相続税評価額が比較材料になる
代償分割	不動産取得者が支払う代償金の参考になる
換価分割	売却予定価格と相続税評価額の差を確認する
納税資金	評価額が高くても現金化できるとは限らない
二次相続	一次相続で誰が土地を取得するかが次の税額に影響する
共有回避	評価額だけでなく将来管理・売却可能性を見る

路線価方式や倍率方式による評価額は、あくまで相続税申告上の評価額です。

遺産分割上の合意形成では、相続税評価額だけでなく、時価、収益性、管理負担、売却可能性まで含めて比較していく必要があります。

税務調査で確認されやすいポイント

土地評価は、税務調査でも確認されやすい項目です。

なかでも路線価方式・倍率方式では、次のような点が問われます。

確認されやすい点	説明できるようにすべき内容
使用した年分	課税時期の属する年分の路線価図・評価倍率表か
評価方式	路線価地域か倍率地域かをどう確認したか
評価単位	複数筆・一体利用・分割の判断根拠
路線価	正面路線、側方路線、裏面路線の判定
補正率	奥行、不整形、間口、がけ地等の適用根拠
固定資産税評価額	課税標準額と混同していないか
地積	登記地積、課税地積、実測地積の整合性
特定路線価	申出の要否、設定後の使用範囲
権利関係	貸宅地、貸家建付地、借地権、使用貸借の確認
特殊事情	私道、無道路地、セットバック、都市計画道路等の反映

問われるのは、評価額そのものだけではありません。なぜその方式を使い、なぜその資料を採用し、なぜその補正を行ったのか、という点が重要になります。

申告後にきちんと説明できる評価にするためには、計算結果だけでなく、その判断過程まで残しておくことが欠かせません。

よくある誤解と避けるべき判断

「路線価がある地域なら、どの道路の路線価でも使える」

路線価方式では、評価対象地がどの路線に接しているかが重要です。

近くに路線価があるからといって、接していない道路の路線価を自由に使えるわけではありません。

「倍率方式なら、固定資産税課税明細書の一番小さい金額を使えばよい」

倍率方式で使うのは、固定資産税評価額です。課税標準額や税額ではありません。

住宅用地特例などで課税標準額が低くなっている場合は、特に注意が必要です。

「路線価方式と倍率方式のうち、安い方を選べる」

評価方式は、地域区分によって決まります。有利不利で選択する制度ではありません。

「前年の路線価で概算すれば申告できる」

概算そのものは可能でも、申告では課税時期の属する年分の路線価図・評価倍率表を確認する必要があります。

「特定路線価は申請すれば必ず有利になる」

特定路線価は、路線価のない道路に接する宅地を適正に評価するための制度です。評価額が下がるとは限らず、申告期限との関係も踏まえて検討する必要があります。

「倍率方式なら現地確認はいらない」

倍率方式であっても、地目、地積、利用状況、権利関係、特殊事情を確認します。固定資産税評価額が現況を十分に反映していない場合や、評価単位が異なる場合もあるためです。

相談前に準備しておきたい資料

路線価方式・倍率方式の判定や、評価額の確認を進める際には、次の資料を準備しておくと、判断がスムーズになります。

資料	目的
固定資産税課税明細書	地番、課税地目、評価額、課税標準額の確認
固定資産評価証明書	固定資産税評価額の確認
名寄帳	所有不動産の漏れ確認
登記事項証明書	所有者、地目、地積、権利関係の確認
公図	筆の位置関係、道路との接続確認
地積測量図	地積、形状、境界の確認
建物登記事項証明書	建物所有者、構造、敷地との関係確認
賃貸借契約書	貸宅地、貸家建付地、駐車場等の確認
路線価図	路線価、借地権割合、地区区分の確認
評価倍率表	倍率、路線価地域・倍率地域の確認
現地写真	接道、形状、高低差、利用状況の確認
住宅地図・航空写真	位置関係、周辺状況の確認
役所調査資料	道路種別、都市計画、建築制限の確認
特定路線価関係資料	申出書、添付資料、回答書の確認

資料がすべてそろっていない場合でも、まずは「土地の所在」「地目」「利用状況」「固定資産税資料」「道路との関係」を整理しておくことが、何より大切です。

まとめ｜評価方式は、土地評価の入口であり結論ではない

路線価方式と倍率方式は、相続税・贈与税の土地評価における基本的な評価方法です。

路線価方式は、市街地的形態を形成する地域の宅地について、路線価を基に各種補正を行う方式です。倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地について、固定資産税評価額に評価倍率を乗じる方式です。

ただ、どちらの方式であっても、評価方式を確認しただけで終わりではありません。

大切なのは、次の順序を崩さないことです。

• 課税時期の属する年分を確認する
• 地目を現況で確認する
• 評価単位を整理する
• 路線価地域か倍率地域かを確認する
• 正しい資料を使う
• 固定資産税評価額と課税標準額を混同しない
• 路線価がない道路に接する場合は特定路線価を検討する
• 権利関係や特殊事情を反映する
• 申告後に説明できる根拠を残す

土地評価は、税額を下げるための単なる計算テクニックではありません。

家族間の納得、遺産分割、納税資金、そして将来の売却や二次相続まで見据えたうえで、根拠のある評価を行っていくことが大切です。

路線価方式・倍率方式による土地評価のご相談について

犬飼公認会計士・税理士事務所では、相続税申告や生前贈与における土地評価について、路線価図や評価倍率表の確認だけにとどまらず、地目、評価単位、固定資産税評価額、特定路線価、権利関係、画地条件、そして申告後の説明可能性まで含めて整理いたします。

複数の土地がある場合、路線価地域と倍率地域が混在する場合、固定資産税資料の読み方に不安がある場合、路線価のない道路に接する土地がある場合は、評価方式を確認する段階で論点を見落とさないことが何より重要です。

相続税申告や土地評価について具体的にご確認になりたい方は、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページよりご相談ください。

振り返り｜路線価方式・倍率方式で押さえるべき重要事項

項目	重要なポイント
評価方式の基本	市街地的形態を形成する宅地は路線価方式、それ以外は倍率方式が原則
選択制ではない	有利な方式を自由に選ぶ制度ではない
課税時期	相続開始日・贈与日の属する年分の路線価図・評価倍率表を使う
路線価方式	路線価を基に、奥行・側方路線・不整形地などを補正する
路線価の読み方	千円単位の単価、借地権割合、地区区分を確認する
正面路線	玄関側とは限らず、原則として補正後価額で判定する
倍率方式	固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を乗じる
固定資産税評価額	課税標準額や税額と混同しない
評価倍率表	「全域」「一部」「路線価地域」の表示を確認する
混在地域	町名だけで判断せず、路線価図で対象地の位置を確認する
特定路線価	路線価地域内で路線価のない道路のみに接する土地では検討が必要
倍率方式の注意	地目、地積、権利関係、特殊事情の確認は省略できない
申告後対応	評価方式、資料、補正、判断過程を記録しておく