評価に必要な資料と現地確認の重要性｜相続税申告で後から説明できる財産評価の進め方

相続税申告における財産評価は、「固定資産税評価額を見て計算する」「路線価を当てはめる」といった単純な作業ではありません。

特に不動産が含まれる相続では、同じ一筆の土地であっても、地目、利用状況、接道、地積、賃貸借、建築制限、共有、分筆の状況によって評価額が大きく動きます。

そして、その評価額は相続税額を左右するだけにとどまりません。遺産分割の納得感、納税資金、相続後の売却、二次相続、さらには税務調査での説明可能性にまで影響していきます。

実務の現場を振り返ると、評価の誤りは「難しい通達を知らなかった」ことだけが原因で起こるわけではありません。むしろ、入口の段階での確認不足から生じることが少なくないというのが、私の実感です。

よくある確認不足	起こり得る影響
固定資産税課税明細だけで評価を進めた	未登記建物、共有地、別市町村の土地、利用状況の違いを見落とす
登記地目だけで判断した	相続開始時の現況地目と異なり、評価方法を誤る
公図だけで土地の形を判断した	実際の形状、間口、奥行、接道状況を誤る
賃貸借契約書を確認しなかった	貸宅地、貸家建付地、借地権、使用貸借の評価を誤る
現地を見ずに評価した	がけ、段差、私道、セットバック、空室、用途変更、越境を見落とす
都市計画・道路調査を省略した	建築制限、無道路地、特定路線価、地積規模の大きな宅地の判断を誤る

財産評価の品質は、計算式を知っているかどうかだけで決まるものではありません。計算の前提となる「事実」を、どこまで丁寧に確認したかで決まります。

この記事では、相続税申告で財産評価を進める際に欠かせない資料と、現地確認がなぜ重要になるのかを、実務判断の順序に沿って整理していきます。

財産評価は「資料」と「現況」の突合せから始まる

相続税法では、相続などにより取得した財産の価額は、原則としてその取得時の時価によるものとされています。

出典：e-Gov法令検索｜相続税法

そして、相続税・贈与税の財産評価の実務では、国税庁の財産評価基本通達に基づいて評価するのが一般的です。この通達では、土地について、地目、評価単位、地積、土地上の権利などを確認したうえで評価する体系がとられています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達

ここで意識しておきたいのは、通達の計算に入る前の段階で、評価対象そのものを正確に把握しておく必要がある、という点です。

たとえば土地の評価では、地目を登記地目や固定資産税の課税地目だけで決めることはできません。相続開始時点の現況によって判断する必要があります。固定資産税の課税地目は、原則としてその年の1月1日時点の状況を基にしているため、相続開始時点の現況とずれることがあるからです。

つまり評価資料とは、そのまま答えを示してくれるものではありません。現地や契約、権利関係と突き合わせるための「入口」と考えておくのが適切です。

まず集めるべき基本資料

不動産評価で最初に確認しておきたい資料は、次のとおりです。

資料	主な確認事項	評価上の意味
固定資産税納税通知書・課税明細書	所在、市区町村、地番、地目、地積、固定資産税評価額	財産の洗い出し、倍率方式、建物評価の入口
名寄帳	同一市区町村内の所有不動産一覧	課税明細から漏れた不動産、共有・非課税資産の確認
登記事項証明書	所有者、地番、地目、地積、共有持分、抵当権等	権利関係、相続登記、共有、担保権の確認
公図・地図	筆の位置関係、道路・隣地との関係	評価単位、接道、隣接地、一体利用の確認
地積測量図	形状、辺長、求積方法、隣地との位置関係	面積、間口、奥行、不整形地補正の検討
建物図面・各階平面図	建物の位置、床面積、構造	建物評価、敷地利用、貸家建付地の確認
路線価図・評価倍率表	路線価、地区区分、倍率	評価方式、画地補正、倍率評価の基礎
都市計画図・用途地域資料	用途地域、建ぺい率、容積率、市街化区域等	地積規模、宅地比準、建築制限、活用可能性
道路台帳・道路種別図	建築基準法上の道路、幅員、私道、位置指定道路等	接道義務、無道路地、セットバックの確認
賃貸借契約書	貸地、貸家、賃料、契約期間、敷金、使用目的	貸宅地、借地権、貸家建付地、使用貸借の判断
管理会社資料・レントロール	入居状況、空室期間、賃貸面積、賃料	賃貸割合、一時的空室、収益物件の実態確認
現地写真	利用状況、道路、がけ、段差、建物、駐車場、農地等	評価判断の証拠化、税務調査時の説明資料

不動産の調査では、まず固定資産税納税通知書や名寄帳で地番を押さえます。そのうえで、登記事項証明書、公図、地積測量図、都市計画図、現地写真、契約書などを組み合わせて確認していく。この流れが、実務では何より大切になります。

資料を一つだけ見て結論を出すのではなく、複数の資料を重ね合わせて矛盾を見つけること。そこが、相続税評価の出発点だと考えています。

固定資産税資料は便利だが、それだけでは足りない

固定資産税納税通知書や課税明細書は、相続財産の棚卸しにとても役立ちます。土地や建物の所在、地目、地積、固定資産税評価額が一覧で確認できるため、評価作業の入口として優れています。

とはいえ、固定資産税資料には限界もあります。

固定資産税資料で分かること	注意点
市区町村内の土地・建物	別市区町村の不動産は別途確認が必要
固定資産税評価額	相続税評価額とは一致しない
課税地目	相続開始時点の現況地目と異なることがある
地積	実測面積と異なることがある
建物の課税情報	未登記建物や増改築の把握には追加確認が必要
共有持分の課税情報	実際の権利関係や相続対象持分の確認が必要

特に建物については注意が必要です。登記されていない建物や増改築部分が、固定資産課税台帳には登録されている場合があります。逆に、固定資産税資料だけでは、相続税評価に必要な利用状況や賃貸状況までは十分に読み取れません。

固定資産税資料は、「評価額を決める資料」ではなく、「評価すべき財産を漏らさないための資料」。そう位置づけておくのが適切です。

登記事項証明書は権利関係の確認に不可欠

登記事項証明書では、所有者、共有持分、地番、地目、地積、抵当権、地上権、賃借権といった登記情報を確認します。

相続税申告では、次のような場面で登記事項証明書が重要になります。

確認事項	評価・申告への影響
所有者	被相続人の財産か、共有持分か、名義が別人かを確認する
共有持分	相続財産として評価する割合を確認する
地目	現況地目との違いを確認する入口になる
地積	実測図や現況との比較対象になる
抵当権・根抵当権	債務調査、担保関係、将来売却・物納可能性に影響する
地上権・賃借権等	土地上の権利評価、利用制限に影響する

ただし、登記事項証明書も万能ではありません。登記地目と現況地目が食い違うことは珍しくありませんし、登記面積と実測面積が一致しないこともあります。

また、令和6年4月1日からは相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の登記が求められます。相続税申告とは期限も目的も異なる制度ですが、評価対象となる不動産の権利関係を整理するうえで、登記の確認はこれまで以上に重要になっています。

出典：法務省｜相続登記の義務化

公図・地図・地積測量図は、土地の形と位置関係を読む資料

土地評価では、公図や地積測量図を確認します。

法務局で取得できる図面には、地図、不動産登記法14条地図、地図に準ずる図面、地積測量図、建物図面・各階平面図などがあります。14条地図があれば、その縮尺を基に間口、奥行、地形、地積などを把握しやすくなります。地積測量図は、土地の形状、隣地との位置関係、求積方法を読み取るための資料です。

不動産登記法14条では、登記所に地図および建物所在図を備え付けること、そして地図が備え付けられるまでの間は地図に準ずる図面を備え付けることができる旨が定められています。

出典：e-Gov法令検索｜不動産登記法

もっとも、いわゆる公図は、必ずしも正確な測量図ではありません。特に「地図に準ずる図面」は、面積や距離の正確性が低く、土地の配列や形状の概略を示すにとどまる場合があります。

ですから、公図と現地の形状が大きく異なるときには、地積測量図、現地簡易測量、航空写真、自治体の地形図、上下水道図面なども確認します。そのうえで、どの図面を評価計算の基礎とするかを慎重に判断していきます。

地積は「登記簿の面積」ではなく「課税時期の実際の面積」が原則

土地評価で見落としやすいのが、地積です。

財産評価基本通達では、土地の地積は課税時期における実際の面積によるものとされています。

出典：国税庁｜財産評価基本通達

ただし、これはすべての土地について必ず実測をしなければならない、という意味ではありません。実務では、登記事項証明書、固定資産税課税台帳、公図、地積測量図、過去の測量資料などを確認し、必要に応じて実測の要否を判断していきます。

評価通達8の趣旨は、登記面積と実際の面積が異なる場合には実際の面積を採用する、という考え方にあります。すべての土地について実測を求めているわけではない、と私は理解しています。特に山林などでは、航空写真、地域の縄延び割合、実地調査などによって地積を把握する方法も考えられます。

状況	実務上の対応
地積測量図があり、現況とも大きな矛盾がない	測量図を基礎に評価を検討
登記面積と現況に違和感がある	公図、測量図、航空写真、現地確認を追加
分筆後の残地で誤差が集中している可能性がある	残地の面積を単純差引きで求めてよいか検討
山林・農地などで公簿面積の誤差が大きい地域	実測、航空写真、地域事情を確認
売却・物納・分筆を予定している	税務評価だけでなく境界確定・測量の必要性も検討

地積の誤りは、評価額にそのまま跳ね返ります。特に、地積規模の大きな宅地、倍率方式、宅地比準方式、農地・山林・雑種地の評価では、面積の把握こそが判断の出発点になります。

都市計画・道路・建築制限は評価額と将来利用を左右する

土地評価では、都市計画図や道路関係資料の確認も欠かせません。

相続税評価では、路線価や倍率だけでなく、用途地域、容積率、建ぺい率、市街化区域・市街化調整区域、都市計画道路、開発許可、土砂災害区域、セットバック、そして建築基準法上の道路かどうかといった点が問題になります。

なかでも接道状況は、評価と将来利用の双方に関わってきます。建築基準法43条1項では、建築物の敷地は原則として道路に2メートル以上接しなければならないとされています。

出典：e-Gov法令検索｜建築基準法
出典：東京都都市整備局｜第43条第2項に基づく認定・許可の取扱い

接道状況は、現地調査と役所調査を併せて行うことが大切です。路線価が付されていない道路に接している場合には、建築基準法上の道路かどうかを役所で確認したうえで、特定路線価の設定申請を検討する場面も出てきます。

確認資料	確認すること
都市計画図	用途地域、区域区分、都市計画道路、建ぺい率・容積率
道路台帳	道路の幅員、管理者、道路区域
道路種別図	建築基準法42条道路か、位置指定道路か、2項道路か
現地写真	実際の道路幅員、側溝、舗装、通行状況、私道利用
役所調査記録	建築指導課、都市計画課、道路管理課等の確認内容

評価上は補正の問題にすぎなくても、相続人にとっては「建て替えられるか」「売却できるか」「分割後に利用できるか」という、生活や経営に直結する問題につながっていきます。

賃貸借契約書は、貸宅地・貸家建付地・借地権評価の出発点

賃貸不動産がある場合には、契約書の確認が欠かせません。

土地を貸しているのか、建物を貸しているのか、親族に無償で使わせているのか、同族会社に貸しているのか。そのどれであるかによって、評価は大きく変わってきます。

確認資料	評価上の確認事項
土地賃貸借契約書	借地権の有無、契約期間、地代、権利金、更新料、使用目的
建物賃貸借契約書	入居者、賃貸部分、契約期間、賃料、用途
サブリース契約書	一括借上げの内容、空室リスク、賃料保証、解約条件
レントロール	相続開始時点の入居状況、空室、賃料、面積
管理会社報告書	募集状況、退去日、入居日、原状回復、修繕
固定資産税資料・建物図面	建物の構造、床面積、用途、課税状況
賃料入金通帳	実際の賃貸実態、賃料収入の帰属

貸家建付地の評価では、賃貸割合が問題になります。継続的に賃貸されていた独立部分が、相続開始時点でたまたま空室であった場合にどう扱うか。これは、退去後の募集状況、空室期間、他用途への利用の有無、相続開始後の賃貸状況などを総合的に確認したうえで判断する必要があります。

契約書の表現だけでなく、実際の利用状況、賃料の授受、空室期間、募集状況、そして親族間・同族会社間の関係まで確認しなければなりません。「契約書がある」というだけでは、税務上の評価根拠として不十分なことがあるからです。

マンション・区分所有財産では追加資料が必要になる

分譲マンションなどの居住用区分所有財産については、令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得したものから、国税庁の「居住用の区分所有財産の評価について」に基づく評価方法が適用されています。

出典：国税庁｜No.4667 居住用の区分所有財産の評価
出典：国税庁｜居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）

そのため、マンションの評価では、従来の固定資産税評価額や敷地権割合だけでなく、次のような資料も確認していきます。

資料	確認する内容
登記事項証明書	区分所有権、敷地権、共有持分
固定資産税課税明細	家屋・土地の固定資産税評価額
管理規約・重要事項説明書	敷地権、用途、共用部分、管理状況
建物図面・販売パンフレット	専有面積、所在階、総階数、築年数
賃貸借契約書	貸付用の場合の賃貸実態
評価明細書	区分所有補正率の計算

マンションは、一見すると資料が揃っているように見えても、評価に必要な面積、築年数、階数、敷地利用権の情報が不足していることがあります。居住用なのか、貸付用なのか、事業用テナントなのかによっても確認事項は変わるため、区分所有財産としての資料整理が必要になります。

農地・生産緑地・雑種地は、資料と現地確認の重要性がさらに高い

農地や生産緑地がある場合、固定資産税資料や登記だけで評価を進めるのは危険です。

農地では、農地法、都市計画法、生産緑地法、農業振興地域整備法、農地台帳、農業委員会での確認、そして現地利用状況の確認が必要になります。

農地の相談では、基礎資料の収集に加え、市町村・法務局・税務署等からの資料収集、役所調査、土地利用規制や農地区分の確認、さらに現地調査による農地の利用状況・近隣状況の確認まで踏み込んでいきます。

農地・生産緑地で確認する資料	確認する内容
農地台帳	所有者、耕作者、利用状況、納税猶予の有無
農業委員会資料	農地区分、転用、賃貸借、利用権設定
都市計画図	市街化区域、市街化調整区域、生産緑地
生産緑地指定資料	指定・特定生産緑地・買取申出の状況
固定資産税資料	課税地目、評価額、課税状況
現地写真	耕作状況、荒廃、駐車場利用、資材置場利用
賃貸借・使用貸借資料	農地賃貸借、使用貸借、耕作者の実態

農地は、登記地目が田や畑であっても、現況は駐車場、資材置場、あるいは宅地化された土地となっていることがあります。逆に、固定資産税上の地目だけでは、相続税評価上の農地分類や宅地比準の判断ができないこともあります。

現地確認では何を見るべきか

現地確認は、単に写真を撮るための作業ではありません。資料だけでは分からない評価上の事実を、自分の目で確かめる作業です。

現地で見る事項	評価上の意味
土地の利用状況	地目判定、評価単位、小規模宅地等の検討
建物の有無・配置	宅地の範囲、貸家建付地、建物評価
駐車場・庭・通路	一体利用、雑種地、私道、評価単位
道路との接し方	接道義務、無道路地、間口狭小、セットバック
高低差・がけ・擁壁	がけ地補正、造成費、安全性、売却可能性
土地の形状	不整形地、奥行長大、間口狭小、想定整形地
境界・越境	評価面積、将来売却、分割、隣地関係
私道・通行状況	私道評価、道路種別、建築制限
空室・入居状況	貸家建付地、賃貸割合、一時的空室
農地・山林・雑種地の現況	地目、宅地比準、造成費、転用可能性
周辺環境	騒音、墓地近接、高圧線、土砂災害区域、嫌悪施設

現地確認で大切なのは、写真を残すことだけではありません。「何を確認し、何を判断したか」を記録しておくことです。後日の税務調査では、評価明細の数字だけでなく、その評価判断に至った過程そのものが問われるからです。

評価判断に直結する現地確認の典型例

現地確認によって評価判断が変わる典型的なケースを整理すると、次のようになります。

現地で分かる事実	評価判断への影響
登記地目は畑だが、現況は月極駐車場	農地ではなく雑種地・宅地比準等の検討が必要
自宅敷地と隣接駐車場が一体利用されている	評価単位、地目、一体評価の検討が必要
貸家と駐車場が同一賃貸物件の利用に供されている	貸家建付地評価の範囲を検討
接道が2メートル未満	無道路地評価、建築制限、売却可能性を検討
実際の土地形状が公図と大きく異なる	想定整形地、間口・奥行、測量の要否を検討
アパートの一部が空室	一時的空室かどうか、賃貸割合を確認
がけ・擁壁・高低差がある	がけ地補正、造成費、鑑定評価の検討
建物が老朽化し使用困難	建物評価、敷地利用、売却・解体費を検討
農地が荒廃している	農地評価、転用、納税猶予、承継可能性を検討
私道部分が不明確	私道評価、道路負担、通行権、セットバックを検討

土地評価では、地目、評価単位、地積、接道、画地補正、権利関係が互いに連動しています。そのため、一つの現地事実が、複数の評価項目に同時に影響することも珍しくありません。

資料と現地が食い違う場合の考え方

相続税申告では、資料と現地が食い違う場面に出会うことがあります。

食い違いの例	対応の方向性
登記地目は畑、現況は駐車場	相続開始時点の現況、転用手続、固定資産税課税地目を確認
登記面積と実測図の面積が異なる	実測図の作成経緯、境界確認、固定資産税資料を確認
公図の形状と現地形状が異なる	地積測量図、航空写真、現地簡易測量を確認
契約書はあるが賃料入金がない	実際の賃貸借か、使用貸借か、親族間利用かを確認
固定資産税資料に建物があるが登記がない	未登記建物、増築、滅失の可能性を確認
路線価図上は道路だが、現地では通行できない	道路種別、現況幅員、役所調査を確認
現地では一体利用だが所有者が異なる	評価単位、使用貸借、借地権、共有関係を確認

資料と現地が食い違うとき、どちらか一方を機械的に採用するのは適切ではありません。相続開始時点の事実に近づくための追加確認が必要になります。

そして評価判断の記録として、どの資料を確認し、どの資料を優先し、なぜその判断に至ったのかを残しておくこと。これが後々、大きな意味を持ちます。

資料不足のまま評価すると、遺産分割にも影響する

財産評価は、相続税だけの問題にとどまりません。評価額は、相続人間の分割協議にも影響します。

たとえば、不動産を長男が取得し、他の相続人に代償金を支払うケースを考えてみます。このとき、不動産の評価額は、相続人間の公平感に直結します。評価に必要な資料が不足していると、次のような問題が起こり得ます。

資料不足による問題	相続人間への影響
実際より高く評価してしまう	不動産取得者の代償金負担が過大になる
実際より低く評価してしまう	他の相続人が不公平感を持つ
売却困難な土地を見落とす	納税資金計画が崩れる
共有・私道・接道問題を見落とす	将来の売却・建替え・活用で紛争になる
賃貸借・使用貸借を確認しない	収益・管理・立退きの負担を誤解する

遺産分割の場面では、遺産の範囲、遺産の評価、遺言の有効性、特別受益、分割方法など、多様な争点が生じ得ます。だからこそ、初期段階から主張と証拠を整理しておくことが重要になります。

相続税申告のための評価であっても、家族間での説明可能性を意識して資料を整えておく。それが、将来の争いを防ぐことにつながります。

現地確認を省略しやすい場面ほど注意が必要

現地確認は、すべての案件で同じ深さが求められるわけではありません。ただし、次のような不動産では、現地確認の重要性が一段と高くなります。

現地確認を重視すべき不動産	理由
複数筆の土地	一体利用、評価単位、筆界、地積の確認が必要
自宅と駐車場・畑・山林が隣接	地目・一体利用・評価単位が問題になりやすい
賃貸アパート・貸家	賃貸割合、空室、敷地範囲、駐車場利用の確認が必要
貸地・底地	借地権、地代、使用範囲、建物所有者の確認が必要
農地・生産緑地	利用状況、農地区分、転用可能性、納税猶予の確認が必要
市街化調整区域の土地	開発制限、宅地比準、地積規模の評価が問題になりやすい
がけ・高低差・擁壁のある土地	造成費、がけ地補正、利用可能性が問題になる
私道・狭隘道路に接する土地	道路種別、セットバック、建築可否が問題になる
相続後売却予定の土地	税務評価と実勢価格、譲渡税、納税資金を比較する必要がある
相続直前に利用変更した土地	課税時期の現況判定が重要になる

「遠方だから現地確認は不要」「写真だけで十分」と早合点してしまうと、評価の前提を誤りかねません。どうしても現地訪問が難しい場合でも、相続人からの写真、航空写真、自治体資料、管理会社資料、近隣調査などで補っていく工夫が求められます。

専門家連携が必要になる場面

資料と現地確認を進めるなかで、税理士だけでは判断しきれない論点が出てくることがあります。

専門家	連携が必要になりやすい場面
司法書士	相続登記、共有持分、抵当権、所有者不明土地、未登記問題
土地家屋調査士	境界、地積測量、分筆、地目変更、建物表題登記
不動産鑑定士	通達評価では説明しにくい特殊土地、時価評価、遺産分割評価
弁護士	遺産分割紛争、遺留分、共有不動産の対立、借地借家関係
建築士・不動産実務専門家	接道、建築可否、開発可能性、建替え、活用判断
農業委員会・行政書士等	農地法、転用、利用権設定、生産緑地、納税猶予関連

評価資料を集める段階で、どの専門家にどの範囲を確認すべきかを整理しておく。それだけで、申告期限内の作業がぐっと進めやすくなります。

相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月目の日です。

出典：国税庁｜相続税の申告期限

不動産評価に時間を要する案件では、申告期限から逆算して、資料収集、現地確認、役所調査、専門家連携、相続人への説明を計画的に進めていく必要があります。

相談前に整理しておくとよい資料

相続税申告や生前対策の相談の前に、次の資料を可能な範囲で整えておくと、初回相談の質が大きく変わります。

区分	準備したい資料
不動産全般	固定資産税納税通知書、課税明細書、名寄帳
土地	登記事項証明書、公図、地積測量図、路線価図、評価倍率表
建物	登記事項証明書、建物図面、固定資産税評価証明書、建築確認資料
賃貸不動産	賃貸借契約書、レントロール、管理会社報告書、賃料入金口座
農地・生産緑地	農地台帳、生産緑地指定資料、農業委員会資料、納税猶予資料
マンション	管理規約、重要事項説明書、専有面積・所在階・築年数資料
権利関係	共有者情報、借地・貸地契約、使用貸借の経緯、抵当権資料
現地確認	現地写真、航空写真、周辺地図、道路・境界が分かる資料
相続関係	戸籍、法定相続情報、遺言書、遺産分割方針
納税資金	預金、保険、売却予定不動産、借入金、代償金予定

資料がすべて揃っていなくても、相談は可能です。大切なのは、資料が不足していることを前提に、「何が足りないか」「何を確認すべきか」を早い段階で明確にしておくことです。

避けたい短絡的判断

相続税評価で避けたい判断を整理すると、次のとおりです。

短絡的判断	なぜ危険か
固定資産税評価額だけで土地評価を決める	路線価方式、倍率方式、評価単位、補正、権利関係を見落とす
登記地目だけで地目を決める	相続開始時点の現況と異なる可能性がある
公図だけで間口・奥行を決める	公図の精度に限界がある
契約書だけで貸地・貸家を判断する	実際の利用、賃料授受、空室状況の確認が必要
現地写真だけで道路判定をする	建築基準法上の道路かどうかは役所調査が必要
相続後の利用予定だけで評価する	原則として相続開始時点の状況を確認する必要がある
評価額だけを見て遺産分割する	売却可能性、管理負担、納税資金、二次相続への影響が残る

評価は、「どれだけ安くできるか」ではなく、「事実に基づいて、後からきちんと説明できるか」という視点で組み立てる。そこに尽きると考えています。

相談をご検討の方へ

相続税申告における財産評価は、資料収集と現地確認の段階で、その品質が大きく変わります。

固定資産税資料、登記事項証明書、公図、測量図、賃貸借契約、都市計画資料、現地写真。これらをどう読み解き、どの資料が不足しているかを見極めるには、税務・不動産・法務の接点を意識した整理が欠かせません。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、不動産を含む相続税申告について、評価対象財産の洗い出しから、資料依頼、現地確認、評価単位・地目・権利関係の整理、必要に応じた専門家連携、そして税務調査を見据えた評価根拠の記録化まで、一貫して対応しています。

「固定資産税資料はあるが、これで足りるか分からない」「土地の現況と登記が違う」「貸している不動産や農地の評価が不安」「申告後にきちんと説明できる評価にしたい」。そうしたお悩みがありましたら、まずはお手元の資料を整理したうえで、お問い合わせページよりご相談ください。

この記事の振り返り

重要事項	振り返りポイント
財産評価の出発点	相続税評価は資料と現況の突合せから始まる
固定資産税資料	財産の洗い出しには有用だが、相続税評価額そのものではない
登記事項証明書	所有者、共有持分、地目、地積、担保権など権利関係を確認する
公図・地積測量図	土地の位置・形状・面積を確認するが、公図の精度には注意が必要
地積	原則は課税時期の実際の面積。ただし全件実測が必要なわけではない
都市計画・道路	用途地域、接道、セットバック、建築可否が評価と将来利用に影響する
賃貸借契約	貸宅地、貸家建付地、借地権、使用貸借の判断に不可欠
現地確認	地目、評価単位、接道、形状、空室、農地利用、特殊事情を確認する
資料と現地の食い違い	相続開始時点の事実に近づくため、追加資料・役所調査・専門家確認が必要
遺産分割への影響	評価資料の不足は、代償金、公平感、売却可能性、納税資金にも影響する
専門家連携	司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、弁護士、建築士等との連携が必要な場合がある
実務上の判断軸	「評価額を下げる」より「後から説明できる評価根拠を残す」ことが重要