自宅兼賃貸・賃貸併用不動産の家事関連費｜不動産所得でどこまで経費にできるか

自宅の一部を貸している。1階を賃貸に、2階を自宅として使っている。賃貸併用住宅を建て、ローンを返済しながら家賃収入を得ている。自宅の敷地の一部を駐車場として貸している。

こうした形で、生活の場と賃貸収入を生む部分が一つの不動産の中に混在しているとき、不動産所得の申告では「どこまで必要経費にできるのか」が大きな論点になります。

不動産所得の必要経費は、支払った金額をただ集計する作業ではありません。自宅部分、賃貸部分、共用部分を分けたうえで、どの支出が賃貸収入に対応するのかを、面積、契約、利用実態、証憑、資金の流れから説明できるように整理していく必要があります。

とりわけ自宅兼賃貸・賃貸併用不動産では、生活費と不動産経営上の費用が、同じ請求書、同じ通帳、同じ建物の中に入り混じります。ここを曖昧にしたまま申告してしまうと、必要経費の過大計上、住宅ローン控除の誤適用、将来の売却時における取得費・譲渡所得の混乱、税務調査での説明不足といった問題につながりかねません。

この記事では、自宅兼賃貸・賃貸併用不動産における家事関連費の判断を、実務で確認すべき順番に沿って整理していきます。

この記事で扱う範囲

ここで扱うのは、次のような論点です。

自宅兼賃貸、賃貸併用住宅、建物の一部貸付け、自宅敷地の一部貸付けなど、生活利用と賃貸利用が混在する不動産について、不動産所得の必要経費をどう按分するか。これを中心に解説します。

借入金利子、固定資産税、火災保険料、修繕費、減価償却費、水道光熱費、管理費といった具体的な支出を、賃貸部分・自宅部分・共用部分に分けながら整理していきます。

一方で、住宅ローン控除の詳細な計算、居住用財産の譲渡特例、相続税の小規模宅地等の特例、建築法務、賃貸借契約書の細かな法務判断については、必要な範囲で触れるにとどめます。これらは、いずれも別の記事で深く掘り下げるべき論点だと考えています。

家事関連費とは何か

所得税の計算では、家事上の費用は必要経費になりません。食費、衣料費、自宅の生活費などは、所得を得るための支出ではなく、生活そのものの支出だからです。

ただし、個人の不動産収入や個人事業では、一つの支出が生活利用と業務利用の両方に関わることがあります。こうした支出を家事関連費といいます。

国税庁は、事業所得・不動産所得・雑所得の必要経費について、総収入金額を得るために直接要した費用や、その年に生じた業務上の費用と整理しています。そして家事関連費については、取引の記録などに基づいて、業務の遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合に、その区分できる金額に限って必要経費になるとしています。出典：国税庁｜No.2210 必要経費の知識

不動産所得についても同様で、必要経費にできるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち、家事上の経費と明確に区分できるものです。主なものとしては、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が挙げられています。出典：国税庁｜No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）

自宅兼賃貸の場合の判断は、結局のところ次の一言に尽きます。

生活部分は必要経費にしない。賃貸収入に対応する部分だけを、合理的な基準で区分して必要経費にする。

ここでいう合理的な基準とは、「なんとなく半分」「去年もそうしたから今年も同じ」といったものではありません。賃貸借契約書、建物図面、面積、保険金額、使用実態、メーター、写真、請求書などから、あとで説明できる基準であることが求められます。

不動産所得の家事関連費でまず確認すべき5つの前提

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産の必要経費は、いきなり按分率から決めてはいけません。その前に確認しておくべき前提があります。

1. どの部分を誰に貸しているか

まず確認するのは、賃貸借契約書です。

どの部屋、どの階、どの駐車区画、どの設備を貸しているのか。賃貸部分の範囲が契約書で明確になっているか。共用部分の利用関係はどうなっているか。賃料に共益費や水道光熱費が含まれているか。こうした点を押さえないことには、経費の按分はできません。

契約書上は「1室貸付」となっていても、実際には入居者が庭、倉庫、駐車場、洗濯場、玄関、廊下などを使っている場合があります。逆に、契約書上は広い範囲を貸しているように見えても、実際には親族が無償または低額で使っているだけ、というケースもあります。

税務上は、名称よりも実態が重視されます。

2. 自宅部分、賃貸部分、共用部分を分けられるか

次に、建物を三つに分けます。

一つ目は賃貸専用部分です。入居者だけが使う部屋、専用設備、専用玄関、専用の水回りなどがこれにあたります。

二つ目は自宅専用部分です。所有者や家族だけが使う居住部分をいいます。

三つ目は共用部分です。玄関、廊下、階段、外壁、屋根、給排水設備、電気設備、庭、駐車場通路など、賃貸部分と自宅部分の双方に関わる部分がこれにあたります。

実務上のポイントは、共用部分をどう扱うかにあります。賃貸専用部分は賃貸割合100％、自宅専用部分は賃貸割合0％と整理しやすいのですが、共用部分については、面積、利用頻度、設備の対応関係などから合理的に配分していく必要があります。

3. 収入を得ている状態か、単なる一時利用か

不動産所得の必要経費には、不動産収入との対応関係が求められます。

空室期間であっても、賃貸募集をしており、貸付けの意思と客観的な準備がある場合には、賃貸用資産としての経費を検討できます。一方で、将来貸すつもりがあるだけで、実際には自宅の物置、家族の部屋、来客用スペースとして使っている場合には、その期間の経費性は弱くなります。

「今は貸していないが、いつか貸す予定」という説明だけでは足りません。募集広告、管理会社との契約、賃貸可能な状態に整えた事実、入居者募集の記録などが必要になります。

4. 住宅ローン控除や居住用特例に影響しないか

賃貸併用住宅では、不動産所得だけを見て判断するのは危険です。

住宅ローン控除については、令和4年以降に居住の用に供した場合、原則として住宅の床面積が50㎡以上であること、そして床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していることなどが要件とされています。一定の特例居住用家屋等では40㎡以上50㎡未満でよいとされる場合もありますが、その場合でも、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していることが求められます。出典：国税庁｜No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）

また、店舗併用住宅を新築した場合の質疑応答事例では、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅借入金等の金額を、居住用部分に対応する金額として計算するという考え方が示されています。出典：国税庁｜店舗併用住宅を新築した場合

つまり、不動産所得で賃貸部分を広く取りすぎると、住宅ローン控除では自己居住部分が不足してしまうおそれがあります。反対に、住宅ローン控除では居住用と言いながら、不動産所得では広く賃貸部分として経費計上する、といった処理は、整合性を欠くことになります。

5. 将来売却するときの説明と整合するか

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産は、将来売却したときにも、居住用部分と賃貸部分の区分が問題になります。

店舗併用住宅を売却した場合、居住用財産の3,000万円特別控除などの適用対象となるのは、原則として居住の用に使っていた部分に限られます。居住用部分がおおむね90％以上である場合の取扱いもありますが、いずれにせよ、不動産所得の申告で毎年どのように按分してきたかは、将来の説明資料として重要な意味を持ちます。出典：国税庁｜No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例

毎年の不動産所得の按分は、その年の税額だけでなく、将来の譲渡所得にもつながっていくのです。

面積按分は基本だが、万能ではない

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産では、面積按分が最も使われやすい基準です。

国税庁の令和7年分収支内訳書（不動産所得用）の手引きでは、建物の一部を貸し付けている場合、その建物について支払った地代、火災保険料、固定資産税、修繕費などのうち自用部分に対応する費用や、水道料・電気料・燃料費などに含まれる家事分の費用は必要経費にならないとされています。そのうえで、家事分と業務分の区分は、貸付面積や保険金額などの適切な基準によって按分して計算するものとされています。出典：国税庁｜令和7年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方

たとえば、建物全体の床面積が200㎡、賃貸専用部分が80㎡、自宅専用部分が100㎡、共用部分が20㎡というケースであれば、単純に80㎡÷200㎡＝40％とする方法も考えられます。

もっとも、共用部分の使われ方によっては、単純な総床面積比だけでは実態に合わないこともあります。賃貸部分専用の外階段がある、オーナーも入居者も使う玄関がある、賃貸部分と自宅部分で水道メーターが分かれている、屋根や外壁の修繕が建物全体に及ぶ——こうした場合には、支出の性質ごとに基準を分けて考える必要があります。

面積按分は、あくまで出発点です。最終的には、支出ごとに「何に対応する費用か」を見ていくことになります。

支出別に見る按分の考え方

借入金利子

賃貸併用住宅のローン返済では、元本返済部分は必要経費になりません。必要経費として検討するのは、原則として借入金利子の部分です。

そのうえで、借入金利子のうち賃貸部分に対応する金額を按分します。

たとえば建物の取得資金にかかる借入金利子であれば、賃貸部分と自宅部分の床面積、取得価額、建築費の内訳などから按分します。土地の取得資金にかかる借入金利子については、敷地の利用状況も確認が必要です。自宅敷地の一部を賃貸駐車場にしている場合には、土地全体のうち賃貸に供している面積を把握しておかなければなりません。

ここで注意したいのが、住宅ローン控除との整合性です。不動産所得では賃貸部分の借入金利子を必要経費にし、住宅ローン控除では自己居住部分に対応する借入金等を対象にする、という整理が必要になります。同じ借入金について、全額を住宅ローン控除の対象にしながら、同時に広い範囲を不動産所得の経費にする——そうした処理は避けなければなりません。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、賃貸部分に対応する金額が不動産所得の必要経費になり得ます。

ただし、納税通知書の合計額をそのまま経費にするのではなく、まず土地と家屋、賃貸部分と自宅部分を分けます。課税明細書には土地・家屋ごとの評価額や税額が記載されていますので、はじめに物件別に整理し、そのうえで自宅兼賃貸部分について按分します。

建物全体にかかる固定資産税は、床面積比を基準にすることが多いでしょう。土地については、賃貸部分に対応する敷地、駐車場、通路、共用部分の利用実態を確認します。

国税庁の質疑応答事例では、店舗併用住宅における居住用部分の敷地面積について、一定の算式や、課税上弊害がない限り土地等の総面積に家屋の居住用割合を乗じるという考え方が示されています。これは住宅ローン控除に関する取扱いではありますが、自宅部分と業務部分を土地・建物の利用実態から合理的に分ける必要がある、という点で、按分の実務でも参考になります。出典：国税庁｜居住の用に供する部分の敷地の面積

火災保険料・地震保険料

火災保険料については、まず保険の対象がどの範囲かを確認します。

建物全体を対象とする火災保険であれば、賃貸部分と自宅部分に按分します。保険金額が建物全体に対するものか、家財を含むものか、賃貸部分の設備を含むものかも、あわせて確認しておく必要があります。

自宅部分にかかる地震保険料については、所得控除としての地震保険料控除の対象になる可能性があります。一方で、賃貸部分にかかる保険料は、不動産所得の必要経費として整理する余地があります。一つの保険証券で全体をカバーしている場合には、賃貸部分と自宅部分を重複なく分けることが求められます。

修繕費

修繕費は、どの部分の修繕かによって扱いが変わります。

賃貸専用部分の給湯器、エアコン、浴室、キッチン、内装、鍵交換などの修繕であれば、賃貸部分に対応する費用として整理しやすい支出です。

これに対して、自宅専用部分の修繕は、原則として不動産所得の必要経費にはなりません。

屋根、外壁、基礎、共用廊下、共用階段、給排水管、電気設備など、建物全体に関わる修繕については、賃貸部分と自宅部分に合理的に按分します。外壁塗装や屋根修繕は金額が大きくなりやすいため、修繕費として一括で経費にできるのか、それとも資本的支出として減価償却すべきなのか、という論点も同時に確認しておきたいところです。

「建物全体の価値を維持する工事だから全部経費」ではなく、「そのうち賃貸収入に対応する部分はいくらか」を見ていく姿勢が大切です。

減価償却費

建物、建物附属設備、構築物などの減価償却費についても、賃貸部分に対応する部分だけが不動産所得の必要経費になります。

賃貸併用住宅では、建物全体の取得価額をまず土地と建物に分け、さらに建物のうち賃貸部分と自宅部分を分けたうえで、賃貸部分に対応する減価償却費を計算します。

とりわけ注意したいのが、途中で利用状況が変わる場合です。

たとえば、当初は全体を自宅として使っていた家屋の一部を賃貸に転用した場合には、転用時点での未償却残高、耐用年数、賃貸部分の割合を整理する必要があります。反対に、賃貸していた部分を自宅利用に戻した場合には、その後の減価償却費の必要経費算入範囲が変わってきます。

固定資産台帳には、取得日、取得価額、耐用年数、償却方法、賃貸割合、利用変更日を残しておくことをおすすめします。

水道光熱費

水道光熱費は、家事関連費の中でも、とりわけ説明が難しい支出です。

電気、水道、ガスのメーターが賃貸部分と自宅部分で分かれている場合には、実際の使用量に基づいて処理できます。メーターが分かれていない場合には、面積、使用人数、使用時間、設備、契約内容などをもとに按分します。

入居者から水道光熱費を実費徴収している場合には、受け取った金額を収入に含めるのか、経費との対応をどう整理するのかも確認が必要です。不動産所得の総収入金額には、共益費などの名目で受け取る電気代、水道代、掃除代なども含まれるとされています。出典：国税庁｜No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）

とりわけ気をつけたいのは、入居者負担の水道光熱費をオーナーが立て替えているのか、それとも賃料や共益費の一部として受け取っているのか、という点です。契約書と入出金の実態が合っていないと、収入漏れや経費の二重計上につながってしまいます。

管理費・清掃費・共用部費用

賃貸部分の管理、清掃、点検、入居者対応に必要な支出は、不動産所得の必要経費になり得ます。

ただし、自宅部分の清掃や庭木の手入れ、家族の生活に関する費用まで含めてはいけません。共用玄関、共用廊下、外構、駐車場通路などの清掃費については、賃貸部分と自宅部分の利用実態に応じて按分します。

賃貸部分専用の管理会社への委託料であれば、賃貸対応部分として整理しやすい支出です。一方で、自宅管理や家事代行に近い支出が混ざっている場合には、その内容を分けて考える必要があります。

按分率は「一律」ではなく「支出ごと」に考える

自宅兼賃貸の実務でよくある誤りが、すべての支出に同じ按分率を使ってしまうことです。

たとえば、建物全体の床面積比で賃貸割合を40％と決めたからといって、固定資産税、火災保険料、水道光熱費、修繕費、減価償却費、通信費、清掃費のすべてを40％にするのが常に合理的とは限りません。

支出ごとに、次のように考えていきます。

• 賃貸専用部分に直接対応する支出は、賃貸割合100％を検討します。
• 自宅専用部分に対応する支出は、賃貸割合0％です。
• 建物全体に関わる支出は、床面積などで按分します。
• 使用量が把握できる支出は、実測値やメーターを優先します。
• 共用部分に関する支出は、利用実態や専用性を確認します。
• 住宅ローン控除や譲渡特例に影響する支出は、他制度との整合性を確認します。

按分率は、税額を調整するための数字ではありません。物件の利用実態を、そのまま数字に落とし込んだものです。

「賃貸中」「空室」「自宅利用」の期間按分も必要

自宅兼賃貸では、面積按分だけでなく、期間按分も問題になります。

たとえば、1月から6月までは自宅として使い、7月から賃貸を開始した場合、1年分の固定資産税や火災保険料、減価償却費を全額賃貸部分として扱うのではなく、賃貸開始後の期間に対応する部分を検討します。

空室期間については、賃貸募集を継続しているか、賃貸可能な状態か、家族が使っていないかを確認します。入居者募集の記録、管理会社とのやりとり、広告掲載、内見記録、修繕完了日などが重要な資料になります。

とりわけ、自宅利用から賃貸利用へ切り替わる年、賃貸利用から自宅利用へ戻る年は、慎重な判断が求められます。

自宅敷地の一部を駐車場として貸す場合

自宅敷地の一部を月極駐車場として貸す場合にも、家事関連費の整理が必要です。

まず、貸している区画の面積、通路部分、共用部分を確認します。固定資産税や土地取得にかかる借入金利子を必要経費にする場合には、土地全体のうち駐車場として貸している部分に対応する金額を按分します。

ただし、駐車場収入については、舗装、フェンス、看板、照明、区画線、管理方法などによって、不動産所得、事業所得、雑所得、消費税の判断が変わることがあります。この記事では按分に絞りますが、所得区分と消費税区分は、別途確認が必要です。

自宅敷地の一部貸付けは、住宅ローン控除、居住用財産の譲渡特例、小規模宅地等の特例などにも影響する可能性があります。その年の不動産所得だけを見て、広く賃貸部分として処理してしまうことは避けるべきです。

住宅ローン控除との関係で特に注意すべき点

賃貸併用住宅では、住宅ローン控除と不動産所得の経費計上が、同じ不動産をめぐって関わってきます。

確認すべきことは、次のとおりです。

まず、住宅ローン控除の適用要件を満たしているか。床面積、居住開始時期、居住継続、合計所得金額、借入期間、自己居住部分の割合などを確認します。

次に、控除対象となる借入金等が自己居住部分に対応しているか。店舗併用住宅や賃貸併用住宅では、建物全体・土地全体のうち、自己居住部分に対応する金額を整理する必要があります。出典：国税庁｜店舗併用住宅を新築した場合

さらに、不動産所得で必要経費にしている借入金利子や減価償却費が、住宅ローン控除の対象部分と重複していないか。ここも見落とせません。

住宅ローン控除は税額控除であり、金額への影響が大きい制度です。賃貸併用住宅では、控除を使いたいから居住部分を広くする、不動産所得の赤字を出したいから賃貸部分を広くする——このように目的に応じて数字を動かすのではなく、実際の利用状況から一貫した整理を行うことが求められます。

消費税では所得税と別の区分が必要になる

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産では、所得税だけでなく消費税も確認が必要です。

住宅の貸付けは、一定のものを除いて消費税の非課税取引です。一方、事務所、店舗、駐車場などの貸付けは、課税取引となる場合があります。

また、居住用賃貸建物については、消費税の仕入税額控除が制限される制度があります。国税庁の質疑応答事例では、建物の一部が店舗用など居住用賃貸以外の部分であり、構造・設備その他の状況によって居住用賃貸以外の部分と居住用賃貸部分を合理的に区分している場合には、居住用賃貸部分にかかる課税仕入れ等の税額についてのみ仕入税額控除が制限されるとされています。その合理的な区分の例として、建物全体の面積に占める居住用賃貸部分の面積割合が挙げられています。出典：国税庁｜建物の一部が店舗用となっている居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除の制限

所得税で賃貸部分と自宅部分を按分することと、消費税で課税売上対応・非課税売上対応・対象外を分けることは、似ているようで同じではありません。消費税の課税事業者である場合には、所得税の必要経費だけでなく、消費税区分、インボイス、請求書保存についても、別途確認しておく必要があります。

税務調査では「生活との境界」が確認されやすい

家事関連費は、税務調査で確認されやすい領域です。

というのも、個人の生活と収入獲得活動の境界そのものが問われるからです。自宅兼事業、自宅兼賃貸のように、居宅と収入を生む場所が同じである場合、家事関連費の判断では、個人生活との線引きが避けられません。税務調査の実務でも、所得税法45条の家事関連費は個人の生活との界限の問題であり、個人生活にも踏み込んだ確認が必要になり得る論点として扱われます。

とはいえ、過度に怖がる必要はありません。大切なのは、最初から説明できる資料を整えておくことです。

• 賃貸借契約書
• 建物図面、間取り図、登記事項証明書
• 賃貸部分、自宅部分、共用部分の面積表
• 写真、利用実態の説明メモ
• 固定資産税の課税明細書
• ローン契約書、返済予定表
• 火災保険・地震保険の保険証券
• 修繕工事の見積書、請求書、写真
• 水道光熱費の請求書、メーター資料
• 管理会社との契約書、管理明細
• 入居者募集資料、空室期間の募集記録
• 固定資産台帳
• 按分率の計算メモ

これらを物件別・年分別に保存しておくだけで、申告後の説明力は大きく変わります。電子帳簿保存法への対応を進める場合も、請求書、注文書、見積書などの取引関係書類だけでなく、借入金台帳や固定資産台帳といった帳簿・書類を漏れなく洗い出しておくことが大切です。

よくある誤り

自宅兼賃貸なのに固定資産税を全額経費にしている

固定資産税は、賃貸部分に対応する金額だけを不動産所得の必要経費として検討します。自宅部分に対応する金額は、必要経費になりません。

ローン返済額を全額経費にしている

不動産所得の必要経費として検討するのは、原則として借入金利子の部分です。元本返済は必要経費になりません。そのうえで、利子部分もさらに賃貸部分と自宅部分に分けます。

面積按分の根拠を残していない

「だいたい3割」「半分くらい」は危険です。建物図面、面積表、契約書、写真などによって、なぜその割合なのかを説明できる状態にしておきます。

賃貸していない部屋まで経費対象にしている

将来貸す予定、以前貸していた、たまに内見に使う——それだけでは十分ではありません。募集状況、賃貸可能性、実際の利用状況を確認します。

自宅部分の修繕を賃貸経費にしている

自宅の浴室、キッチン、寝室などの修繕は、原則として不動産所得の必要経費になりません。建物全体に関わる修繕は、賃貸部分に対応する部分だけを按分します。

住宅ローン控除と不動産所得の按分が矛盾している

住宅ローン控除では自己居住部分として扱い、不動産所得では賃貸部分として経費計上する——このように、同じ部分を制度ごとに都合よく使い分ける処理は避ける必要があります。

利用状況が変わったのに按分率を変えていない

賃貸開始、退去、自宅転用、民泊転用、事務所貸しへの変更などがあった場合には、按分率や所得区分、消費税区分が変わる可能性があります。

判断に迷うときの整理手順

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産の申告で迷ったときは、次の順番で整理してみてください。

まず、不動産全体を物件単位で把握します。所在地、所有者、共有持分、取得日、取得価額、土地建物の内訳、借入金、利用状況を一覧にします。

次に、賃貸部分・自宅部分・共用部分を図面上で分けます。面積が分からない場合には、建築図面、登記事項証明書、固定資産税資料、実測資料を確認します。

続いて、収入を確認します。賃貸借契約書、家賃入金、共益費、水道光熱費、駐車場代、礼金、更新料などを整理します。

そのうえで、支出を性質別に分けます。借入金利子、固定資産税、保険料、修繕費、減価償却費、水道光熱費、管理費、清掃費といった具合です。

さらに、支出ごとの按分基準を決めます。面積、保険金額、使用量、使用時間、契約範囲、設備対応など、支出の性質に合った基準を選びます。

最後に、住宅ローン控除、消費税、将来売却、相続・承継との整合性を確認します。

この順番で整理していけば、「ケースバイケース」で立ち止まることなく、判断に必要な事実が自然と見えてきます。

専門家に相談した方がよい場面

次のような場合には、申告の前に専門家へ相談されることをおすすめします。

• 賃貸併用住宅を新築または購入した
• 住宅ローン控除と不動産所得の両方が関係する
• 自宅の一部を賃貸に転用した
• 賃貸部分を自宅利用に戻した
• 自宅敷地の一部を駐車場として貸している
• 建物全体の修繕や大規模リフォームをした
• 借入金が土地・建物・自宅部分・賃貸部分にまたがっている
• 空室期間が長く、経費にできるか不安がある
• 親族に貸している、または低額で貸している
• 消費税の課税事業者である
• 将来売却する可能性がある
• 相続で取得した自宅兼賃貸不動産である
• 過去の按分率が合理的かどうか不安がある

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産の税務は、申告書の数字だけを見ても判断できません。実際の利用状況、契約、資金の流れ、将来の利用方針まで含めて整理していく必要があります。

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産の申告でお悩みの方へ

自宅兼賃貸・賃貸併用不動産の必要経費は、税額を下げるために按分率を決めるものではありません。賃貸収入を生む部分と生活部分を、事実に基づいて分け、あとから説明できる数字に整えていくための判断です。

犬飼公認会計士・税理士事務所では、不動産所得の確定申告について、単なる収支集計にとどまらず、物件別収支、家事関連費の按分、借入金利子・固定資産税・修繕費・減価償却費の整理、住宅ローン控除との整合性、そして将来の売却や承継を見据えた資料整理まで含めて支援しています。

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重要ポイントの振り返り

論点	基本判断	確認すべき資料	注意点
家事関連費	生活部分は必要経費にならず、賃貸収入に直接対応する部分だけを経費にする	契約書、図面、面積表、写真、利用実態メモ	「なんとなく半分」は避ける
面積按分	建物の賃貸部分・自宅部分・共用部分を分けて計算する	建築図面、登記事項証明書、固定資産税資料	支出ごとに基準を変える場合がある
借入金利子	利子部分のうち賃貸部分に対応する金額を経費にする	ローン契約書、返済予定表、土地建物内訳	元本返済は必要経費にならない
固定資産税	賃貸部分に対応する金額を経費にする	納税通知書、課税明細書、面積資料	自宅部分を除外する
火災保険料	賃貸部分に対応する保険料を経費にする	保険証券、保険金額、保険対象	自宅部分や家財部分との区分に注意
修繕費	賃貸専用部分は経費化しやすく、自宅専用部分は対象外	見積書、請求書、修繕箇所写真	建物全体修繕は按分。資本的支出にも注意
減価償却費	建物等の賃貸部分に対応する償却費を経費にする	固定資産台帳、取得資料、按分計算書	利用変更時は按分率を見直す
水道光熱費	使用実態に応じて賃貸部分を区分する	請求書、メーター、契約書	入居者から受け取る共益費・光熱費は収入整理も必要
空室期間	募集実態があれば経費性を検討できる	募集広告、管理会社資料、内見記録	家族利用・物置利用なら経費性が弱い
住宅ローン控除	自己居住部分と不動産所得の賃貸部分の整合性を確認する	控除計算明細書、借入金残高証明書、図面	2分の1以上自己居住要件などに注意
消費税	所得税の按分とは別に、課税・非課税・対象外を分ける	請求書、インボイス、賃貸借契約書	住宅賃貸、事務所賃貸、駐車場で取扱いが変わる
将来売却	居住用部分と賃貸部分の区分が譲渡所得にも影響する	過年度申告書、按分資料、固定資産台帳	毎年の処理の一貫性が重要
資料保存	あとから説明できるよう物件別・年分別に保存する	契約書、帳簿、証憑、写真、計算メモ	会計ソフト入力だけでは根拠として弱い

出典・参考情報

出典：国税庁｜No.2210 必要経費の知識
出典：国税庁｜No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）
出典：国税庁｜〔家事関連費（第1号関係）〕所得税基本通達45-1、45-2
出典：国税庁｜令和7年分 収支内訳書（不動産所得用）の書き方
出典：国税庁｜No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
出典：国税庁｜店舗併用住宅を新築した場合
出典：国税庁｜居住の用に供する部分の敷地の面積
出典：国税庁｜No.3452 店舗併用住宅を売ったときの特例
出典：国税庁｜建物の一部が店舗用となっている居住用賃貸建物の取得に係る仕入税額控除の制限