相続で取得した不動産を売却した場合の所得税判断｜取得費・取得時期・取得費加算・共有整理の実務

相続した土地や建物を売却したとき、「相続税を払ったのだから、所得税はかからないのではないか」「相続税評価額がそのまま取得費になるのではないか」「売却代金を相続人で分けただけだから、申告は代表者だけで済むのではないか」と考えてしまう方は少なくありません。

しかし、相続税と所得税は、そもそも別の税目です。

相続税は、相続によって財産を取得したことに対してかかる税金です。一方、相続後に不動産を売却したときの所得税は、その不動産を譲渡したことによって生じる所得、すなわち譲渡所得に対してかかります。

相続で取得した不動産の売却では、単に売却額と相続税評価額を見比べるのではなく、次のような論点を一つずつ順に整理していくことになります。

• 誰がその不動産を相続したのか
• 売却の時点で遺産分割は完了していたのか
• 共有のまま売却したのか
• 換価分割なのか、それとも代償分割なのか
• 被相続人はいつ、いくらでその不動産を取得したのか
• 建物の減価償却費相当額をどう差し引くのか
• 取得費が不明な場合に概算取得費を使うのか
• 相続税額の取得費加算の特例を使えるのか
• 空き家特例など、他の譲渡特例との選択関係はどうなるのか
• 売却代金、入金、分配、登記、遺産分割協議書の内容が互いに一致しているか

本記事では、相続で取得した不動産を売却した場合の所得税判断について、取得費、取得時期、相続税との関係、そして遺産分割・共有の整理を中心にお話しします。

なお、ここでは日本国内の土地・建物の譲渡を前提としており、相続税申告の全体像、国外不動産、非居住者、農地法・借地借家法・共有物分割訴訟の詳細までは扱いません。制度は改正されることがありますので、実際の申告にあたっては、売却した年の法令、国税庁の最新情報、個別の資料を必ずご確認ください。

相続した不動産を売却した場合も、譲渡所得の計算が必要になる

土地や建物を売却したときの譲渡所得は、基本的に次の算式で計算します。

収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

相続で取得した不動産であっても、この基本構造そのものは変わりません。

国税庁も、土地や建物を譲渡した場合の譲渡所得について、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引き、一定の場合にはさらに特別控除額を差し引いて課税譲渡所得金額を計算するものと整理しています。ここでいう譲渡収入には、通常の売買代金だけでなく、未経過固定資産税等に相当する精算金や、金銭以外で受け取った経済的利益が含まれる場合もあります。
出典：国税庁｜No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

ここで押さえておきたいのは、相続税評価額をそのまま取得費とするわけではない、という点です。

相続税申告では、土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額などを基礎として評価します。これに対して、所得税の譲渡所得では、原則として、被相続人がその土地・建物を取得したときの購入代金や購入手数料などをもとに取得費を計算します。

相続税の評価額と譲渡所得の取得費は、目的も計算方法も別のものだということです。

この二つを混同してしまうと、譲渡所得を過少に計算してしまったり、逆に、本来使えるはずの取得費や特例を見落としてしまったりすることになります。

相続取得不動産の取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぐ

相続や遺贈によって取得した土地・建物を売却した場合、その取得費は、原則として被相続人が取得したときの購入代金、購入手数料、取得時の諸費用、改良費などをもとに計算します。

国税庁は、相続や贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費について、被相続人や贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などをもとに計算するとしています。あわせて、業務に使われていない土地建物を相続や贈与により取得した際に、相続人等が支払った登記費用や不動産取得税も、取得費に含めることができるとされています。
出典：国税庁｜No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

実務では、次のような資料を一つずつ確認していきます。

確認資料	確認する内容
被相続人が購入したときの売買契約書	取得価額、土地建物の内訳、購入時期
建築請負契約書、工事請負契約書	建物の取得価額、増改築費
購入時の諸費用資料	仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税等
固定資産台帳、過去の申告書	賃貸物件や事業用物件の減価償却履歴
リフォーム・増改築資料	修繕費か資本的支出か、取得費に含めるべき改良費
相続登記費用の領収書	相続人が負担した取得関連費用
遺産分割協議書	誰が不動産を取得したか、換価・代償の有無
相続税申告書	取得費加算の計算、相続税課税の有無

被相続人が何十年も前に購入した土地建物では、売買契約書や領収書がすでに見当たらないこともあります。そうした場合でも、通帳、登記簿、住宅ローン資料、建築確認関係の書類、固定資産税の資料、不動産会社に残る保存資料などから、取得価額の手がかりをたどれることがあります。

「古い物件だから資料はない」とすぐに概算取得費へ進んでしまうのではなく、まずは実額の取得費をどこまで説明できるかを見極めることが大切です。

建物は、取得価額から減価償却費相当額を差し引く

相続した建物を売却する場合、被相続人の取得価額をそのまま控除できるわけではありません。

土地は、通常、時の経過によって価値が減っていく資産ではありません。しかし建物は、使用や時の経過とともに価値が減少していく資産です。そのため、譲渡所得の取得費を計算する際には、建物の取得価額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引くことになります。

国税庁は、土地・建物の譲渡所得の取得費について、取得に要した金額に改良費・設備費等を加えた金額を基礎とし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算するとしています。
出典：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

とりわけ注意が必要なのは、次のような建物です。

• 被相続人が賃貸アパートとして使っていた建物
• 事業用の店舗、事務所、倉庫として使っていた建物
• 自宅兼賃貸、店舗併用住宅
• 過去に大規模なリフォームや増改築をしている建物
• 相続後もしばらく賃貸してから売却した建物

賃貸物件であれば、被相続人の不動産所得の申告書や減価償却明細を確認する必要があります。相続後も相続人が賃貸を続けていた場合には、相続後の減価償却費も取得費の計算に影響してきます。

「売却代金から建物の購入価額をそのまま引けばよい」という整理では、建物の取得費を過大に見積もってしまうおそれがあります。

相続税評価額は、原則として取得費ではない

相続した不動産を売却する場面で、最も多い誤解の一つが、「相続税評価額が取得費になる」というものです。

たとえば、相続税申告書に土地の評価額が4,000万円と記載されていたとしても、その金額がそのまま譲渡所得の取得費になるわけではありません。

譲渡所得の取得費は、原則として被相続人の取得価額を引き継ぎます。被相続人が1,000万円で取得した土地が相続時に4,000万円と評価され、相続後に5,000万円で売却された場合、単純に「5,000万円－4,000万円」と計算するわけではないのです。被相続人の取得費、取得時期、取得後の改良費、売却時の譲渡費用、そして取得費加算の可否を確認したうえで計算していきます。

この考え方は、相続の時点では含み益に所得税を課税せず、相続人が将来譲渡した時点で、被相続人の取得費・取得時期を引き継いで課税する仕組みだと理解しておくと、整理しやすくなります。

取得費が不明な場合は、概算取得費を使うことがある

先祖代々の土地や、かなり古い時期に取得した土地建物では、被相続人の取得資料が見つからないことがあります。

こうした場合には、売った金額の5％相当額を取得費とする「概算取得費」を使えることがあります。

国税庁は、売った土地建物が先祖伝来のものである場合や、買い入れた時期が古い場合など、取得費が分からないときには、売った金額の5％相当額を取得費にできるとしています。実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回るときにも、5％相当額を取得費にできるとされています。
出典：国税庁｜No.3258 取得費が分からないとき

ただし、概算取得費を使う場合には、注意しておきたい点があります。

相続や贈与により取得した土地建物について、取得費が分からず売却価額の5％を取得費とする場合には、相続人などが支払った登記費用等を取得費に含めることはできないとされています。
出典：国税庁｜No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

概算取得費は便利な制度ですが、いつでも有利になるとは限りません。

特に、次のような場合には、実額の取得費を探す価値があります。

• 被相続人が比較的高額で購入している可能性がある
• 建物の建築費や増改築費の資料が残っている
• 住宅ローン資料や抵当権設定資料から購入価額を推定できる
• 相続税申告書に取得資料の写しが添付されている
• 不動産会社、金融機関、司法書士、建築会社に資料が残っている可能性がある

概算取得費を使うと、売却益が大きく計算されてしまうことがあります。とりわけ都市部の古い土地では、売却価額の5％しか取得費にできないと、実際の資金感覚よりもかなり大きな譲渡所得が出てしまう場合があります。

取得時期も、原則として被相続人の取得時期を引き継ぐ

不動産の譲渡では、所有期間の長さによって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

相続で取得した不動産については、相続人が相続した日から所有期間を数えるのではなく、原則として被相続人が取得した時期を引き継ぎます。

国税庁は、相続や贈与によって取得した土地・建物について、被相続人や贈与者の取得時期をそのまま相続人や受贈者が引き継ぐとしています。したがって、被相続人が取得した時から、相続人が譲渡した年の1月1日までの所有期間で、長期譲渡所得か短期譲渡所得かを判定することになります。
出典：国税庁｜No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期

なお、土地や建物の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものが長期譲渡所得、5年以下のものが短期譲渡所得とされます。相続や贈与により取得したものは、原則として被相続人や贈与者の取得日から計算します。
出典：国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）

たとえば、父が平成10年に購入した土地を令和7年に相続し、令和8年に売却したとします。この場合の所有期間は、相続人が取得した令和7年からではなく、父が取得した平成10年から判定します。

つまり、相続後すぐに売却したとしても、被相続人の所有期間が長ければ、長期譲渡所得として扱われることがあるということです。

相続税を払った場合は、取得費加算の特例を確認する

相続した不動産を売却する場合、相続税を支払っていれば、その相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例があります。

これが、一般に「相続税額の取得費加算」と呼ばれる制度です。

国税庁は、相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などを一定期間内に譲渡した場合、相続税額のうち一定金額を、譲渡した資産の取得費に加算できるとしています。この特例が適用されるのは譲渡所得に限られ、事業所得や雑所得に該当する株式等の譲渡には適用できません。
出典：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

取得費加算の主な要件は、次の3つです。

要件	確認する内容
相続または遺贈により財産を取得したこと	売却した不動産が相続・遺贈により取得したものか
その財産を取得した人に相続税が課税されていること	相続税申告書・納税額の有無
一定期間内に譲渡していること	相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡か

国税庁は、取得費加算の要件として、相続や遺贈により財産を取得した者であること、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、そしてその財産を相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることを挙げています。
出典：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

実務では「相続開始から3年10か月以内」と説明されることも多いのですが、正確には相続税の申告期限との関係で判定します。相続開始日、申告期限、売却日を、それぞれ日付で確認しておくことが必要です。

取得費加算は「払った相続税全額」をそのまま足す制度ではない

取得費加算は、相続税を支払った方にとって重要な特例ですが、同時に、誤解されやすい制度でもあります。

相続税を1,000万円支払ったからといって、その1,000万円全額を、売却した不動産の取得費に足せるわけではありません。

取得費に加算できる相続税額は、相続税額のうち、譲渡した財産に対応する部分として一定の算式で計算します。その金額が、この特例を適用しないで計算した譲渡益を超える場合には、譲渡益相当額が上限になります。しかも、譲渡した財産ごとに計算します。
出典：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

整理すると、次のようになります。

誤解	正しい整理
相続税全額を取得費に足せる	譲渡した財産に対応する相続税額を計算する
相続税を払っていれば必ず使える	売却期限、相続取得、相続税課税などの要件がある
どの財産にもまとめて配分できる	譲渡した財産ごとに計算する
譲渡損失が出ていても加算できる	加算額には譲渡益相当額の上限がある
申告書に書けば自動で適用される	計算明細書等の添付が必要

取得費加算の適用を受けるには、確定申告書に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」や「譲渡所得の内訳書」などを添付する必要があります。
出典：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続税申告をした税理士と、譲渡所得の申告をする税理士が別である場合には、相続税申告書一式が手元にないと、取得費加算の検討がなかなか進みません。譲渡所得のご相談では、相続税申告書、財産評価明細、遺産分割協議書、相続税の納付資料をそろえておくことが重要です。

空き家特例との併用関係を必ず確認する

相続した実家を売却する場合には、取得費加算だけでなく、被相続人の居住用財産、いわゆる空き家特例の検討も視野に入ってきます。

空き家特例は、一定の要件を満たす相続空き家等を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合には、控除額は2,000万円までとされています。
出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

ただし、空き家特例では、売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例や、収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないことが要件とされています。
出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

つまり、同じ不動産について、空き家特例と取得費加算を自由に重ねて使えるわけではないということです。

相続税を支払っている場合でも、空き家特例のほうが有利になることがあります。反対に、空き家特例の要件を満たさず、取得費加算を検討すべき場合もあります。

比較にあたっては、次のような観点で整理していきます。

比較項目	取得費加算	空き家特例
目的	相続税額の一部を取得費に加算	譲渡所得から一定額を控除
相続税の課税	必要	必須ではない
対象資産	相続・遺贈で取得した土地建物等	被相続人居住用家屋・敷地等
主な期限	相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	令和9年12月31日までの譲渡など
重要資料	相続税申告書、取得費加算計算明細	被相続人居住用家屋等確認書等
併用関係	空き家特例とは同一資産で併用不可	取得費加算等とは同一資産で併用不可

空き家特例は、相続後に貸付け、事業利用、居住利用があると、要件に影響します。耐震改修、取壊し、売却代金1億円以下の要件、相続人の人数なども、あわせて確認が必要です。
出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

遺産分割が済んでいるかどうかで、申告する人が変わる

相続した不動産の売却では、誰が売主なのか、そして誰が譲渡所得を申告するのかを、はっきりさせておく必要があります。

よくあるパターンは、次のとおりです。

状況	所得税上の整理で確認すること
遺産分割後に、取得した相続人が売却	原則としてその相続人が譲渡所得を申告
相続人全員の共有名義で売却	各相続人が持分に応じて譲渡所得を申告
未分割のまま換価売却	原則として換価時の所有割合、通常は法定相続分等を基礎に申告
便宜上、代表相続人名義にして売却	実態が換価分割か、代表者が単独取得したのかを資料で確認
代償分割後に取得者が売却	不動産を取得した相続人の譲渡として整理することが多いが、代償金の位置づけを確認

国税庁は、未分割遺産を換価した場合の譲渡所得について、次のように整理しています。換価時に換価代金の取得割合が確定している場合には、その取得割合に応じて申告し、換価時に取得割合が確定していない場合には、原則として換価時における換価遺産の所有割合、すなわち法定相続分により申告します。そして、申告期限後に換価代金の分割が確定したとしても、法定相続分による譲渡に異動が生じるものではないため、更正の請求等はできないとされています。
出典：国税庁｜未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等

ここは、非常に重要なところです。

「売却代金を最終的にどう分けたか」と「売却の時点で誰がどの所有割合で譲渡したか」は、必ずしも同じではありません。売却時点の権利関係、遺産分割協議の成立時期、売買契約書の売主、登記名義、入金口座、代金分配の合意内容を、それぞれ矛盾なく整合させておく必要があります。

便宜上の代表相続人名義と、実質的な単独取得は区別する

換価分割では、売却手続の都合上、いったん代表相続人の名義に相続登記をしたうえで売却し、その代金を相続人で分配することがあります。

この場合、その登記が単なる換価のための便宜なのか、それとも代表相続人が実際に不動産を単独取得したうえで、他の相続人へ代償金を支払ったのかを、はっきりと区別しなければなりません。

国税庁は、遺産分割の調停により換価分割をするために、共同相続人のうち1人の名義で相続登記をしたうえで換価し、その代金を分割に関する調停の内容に従って分配する場合には、それが単に換価のための便宜であれば、贈与税の課税が問題になることはないとしています。
出典：国税庁｜遺産の換価分割のための相続登記と贈与税

この取扱いは、あくまで事実関係が整っていることが前提です。

実務では、遺産分割協議書や調停調書に、次のような点が明確になっているかを確認します。

• 換価分割であること
• 代表相続人名義の登記が、売却手続上の便宜であること
• 売却代金から譲渡費用等を控除した残額を、どの割合で分配するか
• 譲渡所得税、住民税、仲介手数料、測量費等を誰が負担するか
• 入金口座と分配の流れ
• 取得費加算や空き家特例を、各相続人がどのように検討するか

この点が曖昧なまま売却してしまうと、所得税だけでなく、贈与税、相続人間の精算、税務署への説明にまで影響が及びます。

代償分割では、代償金の位置づけを確認する

代償分割とは、相続人のうち一人または数人が不動産などの現物財産を取得し、その代わりに他の相続人へ代償金を支払う分割方法です。

国税庁は、代償分割について、遺産分割に当たり共同相続人等の一人または数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人が他の共同相続人等に対して債務を負担するものと説明しています。
出典：国税庁｜No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算

代償分割の後に不動産を売却する場合、税務上は、次のような整理が必要になります。

確認事項	理由
不動産を取得した相続人は誰か	譲渡所得の申告者を決める前提
代償金は遺産分割協議書に明記されているか	贈与や任意の金銭移転と誤解されないため
代償金は現金か、不動産等の資産か	代償財産が不動産の場合、交付者側に譲渡所得が生じる場合がある
売却代金を原資として代償金を払うのか	資金の流れと所得帰属を説明する必要
代償金を譲渡費用にしていないか	代償金は通常、売却のために直接要した費用とは別の性質

特に、代償財産として相続人固有の不動産を交付する場合には、その不動産を時価で譲渡したものとして所得税が課税されるとされています。
出典：国税庁｜No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算

代償分割には、相続税、所得税、資金繰り、そして遺産分割の公平性が絡み合ってきます。「売ったお金を兄弟で分けた」という説明だけでは、整理としては足りないのです。

相続登記の義務化にも注意する

相続した不動産を売却するには、通常、その前提として相続登記が必要になります。

令和6年4月1日から相続登記の申請義務化が始まり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが、法律上の義務となりました。正当な理由なく相続登記をしない場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、遺産分割で不動産を取得した場合にも、別途、遺産分割から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があります。
出典：法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ＆A

相続登記は登記の問題ではありますが、所得税の申告にも密接に関わってきます。

登記名義、売買契約書の売主、実際の代金受領者、遺産分割協議書の内容が整っていないと、誰が譲渡したのか、各相続人の収入金額はいくらか、取得費加算や空き家特例を誰が使えるのかといった点が、いずれも曖昧になってしまいます。

相続登記を「売却の直前に不動産会社や司法書士に任せればよい」と考えるのではなく、税務上の所得帰属とセットで整理しておくことが大切です。

相続開始後、売却前の賃料収入にも注意する

相続した不動産が賃貸物件である場合には、売却時の譲渡所得だけでなく、相続開始後から売却までの賃料収入も整理しておく必要があります。

相続開始後に発生した賃料収入は、被相続人の所得ではなく、相続人側の所得として整理することになります。遺産分割前の賃料が誰に帰属するかは、相続人間の共有・遺産分割の状態によって問題となってきます。

特に、次のようなケースでは注意が必要です。

• 相続開始後も、賃借人から家賃が入金され続けている
• 家賃が被相続人名義の口座に入金され続けている
• 代表相続人が家賃を受け取り、他の相続人に分配していない
• 遺産分割協議書に、賃料収入の扱いが書かれていない
• 売却までの間に、修繕費、管理費、固定資産税を誰かが立て替えている

不動産所得と譲渡所得は、それぞれ別に整理します。

売却した年の確定申告では、売却までの賃料収入、不動産所得の必要経費、減価償却費、そして売却時の譲渡所得が、同時に問題になることがあります。賃貸物件を相続した場合には、売却代金だけでなく、相続開始後の入出金についても、通帳ベースで確認しておく必要があります。

相続税申告書は、譲渡所得の申告でも重要資料になる

相続税申告がすでに完了している場合、その申告書一式は、相続後の不動産売却においても、非常に大切な資料になります。

確認しておきたい資料は、次のとおりです。

相続税関係資料	譲渡所得で確認する内容
相続税申告書第1表	相続税額、申告者、相続人
財産評価明細	売却不動産の相続税評価額、取得者
遺産分割協議書	誰が不動産を取得したか、換価・代償の有無
債務控除資料	借入金、未払固定資産税、未払費用
小規模宅地等の特例資料	居住用・事業用・貸付用の利用実態
相続税の納付書・領収書	取得費加算の前提となる相続税課税の確認
被相続人の過去申告書	不動産所得、減価償却、取得価額の手がかり

相続税申告書に載っている不動産評価額は、取得費そのものではありません。とはいえ、取得費加算の計算では、相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡財産の相続税評価額が必要になります。

また、小規模宅地等の特例を使っていた場合、その不動産が被相続人の居住用、事業用、貸付用のどれとして整理されていたかが、空き家特例や、売却前後の所得区分の検討に影響してくることがあります。

よくある判断ミス

相続税評価額を取得費にしてしまう

相続税申告書に記載された評価額を、そのまま譲渡所得の取得費にしてしまう誤りです。取得費は、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。相続税評価額は、取得費加算や特例の比較では重要な数字ですが、取得費そのものではありません。

被相続人の取得時期を確認していない

相続後すぐに売却したために、短期譲渡所得だと思い込んでしまうことがあります。相続取得の場合は、原則として被相続人の取得時期を引き継ぐため、長期譲渡所得になることもあります。

建物の減価償却を忘れる

建物の取得価額をそのまま取得費にしてしまうと、取得費が過大になります。自宅、賃貸物件、事業用建物のいずれであっても、建物については減価償却費相当額の確認が欠かせません。

取得費加算を使い忘れる

相続税を支払っており、相続後の一定期間内に売却しているにもかかわらず、取得費加算を検討していないケースです。相続税申告書が手元にない場合や、相続税申告を依頼した税理士と、譲渡所得を相談する税理士が違う場合に起きやすいミスです。

空き家特例と取得費加算の選択を比較していない

相続した実家の売却では、空き家特例、取得費加算、居住用財産特例などが候補になります。ただし、同じ資産については併用できない場合があります。どの特例が使えるかだけでなく、どれを選ぶべきかまで比較する必要があります。

換価分割なのに、代表相続人だけが申告している

代表相続人が売却手続をしたために、その人だけの所得として申告してしまうケースです。実態が換価分割であれば、各相続人の所有割合や取得割合に応じて申告すべき場合があります。

代償金を譲渡費用にしている

代償分割で他の相続人に支払った代償金を、売却のために直接要した譲渡費用として処理してしまう誤りです。代償金は遺産分割上の精算であり、譲渡費用とは分けて整理する必要があります。

売却代金の入金と分配を資料化していない

売却代金が代表者の口座に入り、その後に相続人へ送金されている場合、その送金が換価分割による分配なのか、代償金なのか、贈与なのか、あるいは立替精算なのかを、資料で説明できるようにしておく必要があります。

相談前に整理しておきたい資料

相続した不動産の売却について税理士に相談する際は、次の資料を、可能な範囲で準備しておいてください。

資料	確認する内容
売買契約書、重要事項説明書	売却日、売却価額、売主、対象不動産
決済明細書、仲介手数料領収書	譲渡費用、固定資産税精算金、入出金
登記事項証明書	取得日、所有者、共有持分、相続登記
被相続人の取得時契約書	取得費、取得時期
建築請負契約書、リフォーム資料	建物取得費、改良費、資本的支出
被相続人の確定申告書	不動産所得、減価償却、固定資産台帳
相続税申告書一式	取得費加算、相続税評価額、取得者
遺産分割協議書、調停調書	現物分割、換価分割、代償分割
相続人間の送金資料	売却代金の分配、代償金、立替精算
相続税の納付資料	取得費加算の検討
住民票、戸籍の附票	居住用財産・空き家特例の検討
被相続人居住用家屋等確認書	空き家特例の検討
賃貸借契約書、家賃明細	売却前の不動産所得、貸付実態
固定資産税通知書	物件の範囲、地番、家屋番号、精算金
測量費、解体費、立退料等の領収書	譲渡費用の判定

資料が足りない場合には、取得費を概算取得費にしてしまう前に、どこまで代替資料を集められるかを確認します。古い契約書がなくても、登記簿、抵当権設定資料、建築確認、金融機関資料、相続税申告資料などから手がかりを得られることがあります。

相続不動産の売却は「所得税だけ」で判断しない

相続した不動産の売却は、所得税だけで完結するものではありません。

同時に、次のような論点が関わってきます。

周辺論点	注意点
相続税	相続税申告、取得費加算、小規模宅地等の特例との関係
贈与税	換価分割・代償分割・代表相続人名義の整理
登記	相続登記義務化、共有持分、売却前登記
不動産所得	相続後から売却までの賃料収入
住民税・国民健康保険	譲渡所得の申告による翌年負担への影響
消費税	事業用建物や賃貸物件の譲渡で課税事業者の場合に注意
納税資金	売却代金から税金を確保する必要
相続人間の精算	代金分配、代償金、立替費用、共有者間合意
将来の税務調査	取得費、特例、分配、資料保存の説明可能性

「売却した年の確定申告」だけに目を向けていると、判断を誤ってしまうことがあります。

相続税申告の内容、不動産の利用実態、相続人間の分配、登記、入出金、そして特例の選択を、一体のものとして整理していくことが大切です。

重要事項の振り返り

論点	重要ポイント
譲渡所得の基本計算	収入金額から取得費・譲渡費用・特別控除額を差し引いて計算する
相続税評価額	原則として譲渡所得の取得費ではない
取得費	被相続人の購入代金・購入手数料等を基に計算する
相続人が支払った登記費用等	業務用でない土地建物では取得費に含まれる場合がある
建物の取得費	所有期間中の減価償却費相当額を差し引く
概算取得費	取得費不明の場合、売却価額の5％を取得費にできる場合がある
取得時期	原則として被相続人の取得時期を引き継ぐ
長期・短期判定	譲渡年1月1日時点で所有期間5年超かどうかを確認する
取得費加算	相続税を支払っており一定期間内に譲渡した場合、相続税額の一部を取得費に加算できる
取得費加算の注意	相続税全額を足せるわけではなく、譲渡財産ごとに計算する
空き家特例	取得費加算と同じ資産で併用できない場合があり、選択比較が必要
換価分割	売却時点の所有割合・取得割合に応じて申告者と金額を整理する
代償分割	代償金は遺産分割上の精算であり、譲渡費用とは別に整理する
相続登記	令和6年4月1日から義務化され、売却前の権利関係整理にも重要
賃料収入	相続開始後から売却までの不動産所得を譲渡所得と分けて整理する
相談前資料	売買契約書、取得資料、相続税申告書、遺産分割協議書、入出金資料が重要

相続不動産の売却申告で迷っている方へ

相続で取得した不動産の売却は、売却代金を入力して申告書を作れば終わり、という作業ではありません。

取得費が分かるかどうか、被相続人の取得時期を確認できるかどうか、建物の減価償却をどう計算するか、相続税額の取得費加算を使えるか、空き家特例とどちらが有利か、換価分割や代償分割の資料が整っているか。こうした一つひとつによって、税額も、税務署への説明の仕方も、大きく変わってきます。

特に、次のような場合には、早めに専門家へ相談する価値があります。

• 被相続人の取得時資料が見つからない
• 相続税申告書はあるが、譲渡所得への使い方が分からない
• 相続人が複数いて、売却代金を分けている
• 代表相続人名義で登記・売却している
• 換価分割か代償分割か、協議書の内容に不安がある
• 相続した実家について、空き家特例と取得費加算を比較したい
• 賃貸物件を相続し、売却前の家賃収入もある
• 申告後に、税務署へ説明できる資料を整えておきたい

犬飼公認会計士・税理士事務所では、売買契約書、登記事項証明書、取得時資料、相続税申告書、遺産分割協議書、通帳、賃貸資料を確認しながら、相続不動産の売却について「誰が、いくらを、どの根拠で申告すべきか」を整理します。

相続した不動産をすでに売却された方、あるいは売却を予定されている方は、お問い合わせページから、現在の状況とお手元の資料をお知らせください。売却後の申告だけでなく、売却前の段階で確認しておくべき取得費、特例、分配、納税資金についても、事実と資料に基づいて整理いたします。