節税を考えるとき、意外に見落とされやすいのが「時価」です。
不動産を親族へ売却する。個人所有の資産を法人へ移す。不動産管理会社を設立する。相続税対策として不動産を購入する。自社株を後継者へ移す。会社とオーナーの間で資産をやり取りする。
こうした場面では、税率や特例だけでなく、その取引価格が税務上きちんと説明できる金額かどうかが問われます。
たとえ形式上は売買契約を結んでいても、時価と大きく離れた金額で取引していれば、譲渡所得や法人税、贈与税、相続税の問題が生じることがあります。逆に、相続税評価額や固定資産税評価額を使っているからといって、それだけで税務上安全とは限りません。
税務上の時価とは、単に「安く評価できる金額」のことではありません。後から税務署や金融機関、後継者、相続人、取引相手に説明できる価額であること。ここが何より大切です。
本記事では、不動産や非上場株式の評価の前提となる「税務上の時価」の基本を整理します。非上場株式評価の詳細な計算や、個別の土地評価における具体的な補正計算までは扱いません。あくまで、節税判断の入口として、時価をどう捉えるべきかを確認していきます。
税務上の時価は「客観的な交換価値」と考える
税務でいう時価は、一般に、その財産が通常の取引市場で売買されるとした場合に成立すると考えられる客観的な価額、と理解されています。
相続税・贈与税の分野では、相続税法上、財産の価額は原則として取得時の時価によるとされています。財産評価基本通達では、この時価を、課税時期における財産の現況に応じて、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額、と整理しています。そのうえで、評価にあたっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮するとされています。
出典：e-Gov法令検索｜相続税法
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
ここで押さえておきたいのは、時価とは「当事者がそう決めた金額」ではない、ということです。
親族間で合意した金額、同族会社との間で決めた金額、帳簿上の金額、固定資産税評価額、路線価、過去の取得価額、金融機関向けの評価額。これらは時価を考えるうえで参考にはなりますが、そのまま税務上の時価になるわけではありません。
税務で問われるのは、第三者にも説明できる客観性です。
なぜその価額になったのか。いつの時点の価額なのか。どのような権利関係を前提にしているのか。売買実例や鑑定評価、収益性、利用制限、賃貸借契約、資産の状態、将来の処分可能性を、どう見て判断したのか。
時価の問題は、単なる金額の問題ではなく、評価の前提と証拠の問題でもあるのです。
評価通達額は「時価そのもの」ではなく、時価を評価するための実務上の基準
相続税や贈与税では、実務上、財産評価基本通達に従って財産を評価するのが一般的です。土地であれば路線価方式や倍率方式、建物であれば固定資産税評価額を基礎にした評価、非上場株式であれば類似業種比準方式や純資産価額方式などが用いられます。
こうした運用に慣れていると、つい「評価通達額＝税務上の時価」と考えたくなります。
しかし正確には、評価通達は、時価を画一的に評価するための実務上の基準です。相続財産には多種多様なものがあり、そのすべてを個別に鑑定・算定していては、納税者ごとに評価方法がばらつき、税務行政の負担も過度に重くなってしまいます。そこで課税実務では、通達によって一定の評価方法を定め、納税者間の公平と実務の安定を図っているわけです。
ただし、評価通達による評価が著しく不適当と認められる場合には、国税庁長官の指示を受けて評価するという定めも置かれています。
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
つまり、評価通達額はきわめて重要な基準ではあるものの、万能ではありません。
もっとも、評価通達額が実勢価格より低いからといって、それだけで直ちに否認されるわけではありません。評価通達は、通常、相続税・贈与税の申告実務で尊重される基準です。
一方で、財産の取得や移転の時期、借入れの状況、相続直前の取引、売却予定、評価額と客観的価値との著しい乖離、税負担の軽減を意図した一連の行為。こうした事情がある場合には、評価通達だけを頼りに安全と考えるのは危険です。
評価通達額を上回る評価が問題になった最高裁判決
令和4年4月19日の最高裁判決では、相続財産である不動産について、評価通達による評価額ではなく、鑑定評価額を基礎とした課税処分が適法かどうかが争われました。
最高裁は、相続税法22条の時価を「客観的な交換価値」と捉えたうえで、評価通達はその時価の評価方法を定めた通達にすぎず、国民に直接の法的効力を有するものではない、と整理しています。そして、評価通達による画一的な評価を行うことがかえって実質的な租税負担の公平に反する事情がある場合には、評価通達額を上回る価額による評価も平等原則に反しない場合がある、と判断しました。
出典：裁判所｜令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件 令和4年4月19日第三小法廷判決
ここで注意したいのは、この判決を「通達評価額と鑑定評価額に大きな乖離があれば、直ちに通達評価が否認される」と読んではいけない、ということです。
同判決では、価額の乖離そのものだけでなく、相続税負担が著しく軽減されることを知り、それを期待して不動産の購入や借入れを企画・実行したという事情が重くみられています。
その意味で、問題の本質は「評価額が低いこと」だけにあるのではありません。
なぜその取引をしたのか。いつ行ったのか。相続や承継との関係で、どのような目的があったのか。借入れや売却予定まで含めて、全体としてどのような税務上の効果を狙っていたのか。
時価の問題は、取引の目的、経緯、資金の流れ、実行時期と一体で見られるのです。
税目によって「時価」が問題になる場面は異なる
税務上の時価は、相続税だけの問題ではありません。同じ不動産や株式であっても、どの税目で問題になるかによって、見方は変わってきます。
相続税・贈与税では、取得時の財産価値が問題になる
相続税では相続により取得した財産の価額が、贈与税では贈与により取得した財産の価額が、それぞれ問題になります。
この場面では財産評価基本通達が実務上の中心になりますが、先ほど述べたとおり、評価通達額と、客観的交換価値・鑑定評価額・実勢価格との関係を、あらかじめ整理しておく必要があります。
また、個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合には、時価と支払った対価との差額が、贈与により取得したものとみなされることがあります。国税庁のタックスアンサーでも、著しく低い価額かどうかは個々の具体的事案に基づいて判定するとされており、所得税法上の法人に対する低額譲渡でいう「時価の2分の1に満たない金額」という基準とは異なることが、はっきりと示されています。
出典：国税庁｜No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき
ここは実務上、誤解されやすいところです。
「時価の2分の1以上なら贈与税は問題ない」と単純に考えてはいけません。贈与税の低額譲受けの判断は、あくまで個別の事情を踏まえて行われます。
所得税では、個人から法人への低額譲渡が問題になりやすい
個人が法人に対して不動産や株式などを低額で譲渡する場合、所得税法上、時価で譲渡したものとみなされる場面があります。
国税庁の所得税基本通達では、法人に対して山林や譲渡所得の基因となる資産を時価の2分の1以上の対価で譲渡した場合には、所得税法59条1項2号の適用はないとしています。ただし、同族会社等の行為計算否認に該当する場合には、税務署長の認めるところにより、時価相当額で所得を計算できる旨も、あわせて示されています。
出典：国税庁｜所得税基本通達 法第59条《贈与等の場合の譲渡所得等の特例》関係
つまり所得税の世界でも、「2分の1」という目安だけを見て安全性を判断するのは不十分だということです。
とりわけ、同族会社、親族会社、オーナー会社との取引では、その価額の決定に経済合理性があるか、第三者間取引として説明できるか、会社側・株主側にどのような経済的利益が移転しているか。ここまで確認しておく必要があります。
法人税では、低額譲受け・高額譲渡・寄附金・役員給与の問題につながる
法人が時価より低い価額で資産を取得した場合、法人側では受贈益が問題になることがあります。反対に、法人が時価より高い金額で資産を取得した場合には、相手方への経済的利益の供与、寄附金、役員給与、関係会社間取引といった論点が出てくることがあります。
法人税では、会計上の帳簿価額や当事者間の契約価格だけでなく、その取引が通常の経済取引として説明できるかどうかが重要になります。
非上場株式についても、法人税基本通達では、市場有価証券等以外の株式の価額について、売買実例、公募等の価格、類似法人の株式価額、純資産価額などを参酌して、通常取引されると認められる価額を考慮する枠組みが示されています。また、一定の場合には、財産評価基本通達の取引相場のない株式の評価の例による価額も、課税上弊害がない限り認めるという取扱いが置かれています。
出典：国税庁｜法人税基本通達 第3款 有価証券の評価損
ただし、非上場株式の評価は、相続税法、所得税法、法人税法、会社法、M&A評価で見方が異なります。本記事では詳細な計算までは踏み込みませんが、「相続税評価額をそのまま法人税や売買価格に使えばよい」と考えるのは危険だと申し上げておきます。
「税務上の時価」をめぐる典型的な誤解
誤解1：路線価が時価である
路線価は、相続税や贈与税の土地評価における重要な基準です。しかし、路線価は実勢価格そのものではありません。
土地の形状、接道、利用制限、借地権・貸家建付地、収益性、周辺取引、開発可能性、売却の難しさ。こうした要素によって、現実の市場価値は変わってきます。
相続税申告では路線価評価が原則的に使われることが多いとしても、親族間売買、法人との取引、M&A、金融機関への説明、相続直前対策といった場面では、路線価だけで時価を説明しきれないことがあります。
誤解2：固定資産税評価額なら安全である
固定資産税評価額は、あくまで固定資産税を課税するための評価額です。不動産の取得、贈与、売買、法人間取引、相続税評価で、常にそのまま使えるわけではありません。
特に、建物や土地をオーナー個人と法人の間で移す場合には、固定資産税評価額を参考にすることはあっても、取引時点の市場価値、建物の状態、賃貸状況、収益性、権利関係を、別途確認する必要があります。
誤解3：鑑定評価を取れば必ず認められる
不動産鑑定評価は、時価を説明する強力な資料になり得ます。とはいえ、鑑定評価書があれば必ず税務上認められる、というものではありません。
重要なのは、鑑定の目的、価格時点、前提条件、評価対象の範囲、権利関係、採用した手法、比較事例、収益還元の前提、そして依頼内容の中立性です。
税務上問題になる時点と、鑑定評価の価格時点がずれていれば、その説明力は弱くなります。売買や贈与の後になって、都合よく作成した資料に見えてしまう場合も、慎重に見られます。
誤解4：親族間・同族会社間でも、契約書があれば十分である
契約書はもちろん重要です。しかし、契約書だけでは足りません。
親族間や同族会社間では、第三者同士のような価格交渉が働きにくいため、税務上は価額の客観性がいっそう問題になります。
契約書、代金の決済、議事録、評価資料、鑑定書、稟議書、売買の必要性、資金の出どころ、取引後の利用状況。これらが整っていて、はじめて後から説明しやすくなります。
誤解5：税額が下がるなら、低い評価額のほうがよい
節税という観点だけを見れば、低い評価額を使いたくなる場面はあります。
しかし、評価額を下げることだけを目的にしてしまうと、後になって別の税目や別の関係者との間で問題になることがあります。
相続税評価を下げた結果、将来売却するときの譲渡所得が大きくなることがあります。法人に低額で資産を移した結果、個人側・法人側・株主側で想定外の課税が起きることもあります。評価額を下げたつもりが、金融機関や後継者には説明しにくい数字になってしまう場合もあります。
正しい節税とは、評価額を下げることではなく、合理的に説明できる評価を前提に、税務リスクと将来への影響を比較することです。
時価を検討するときの実務上の確認順序
時価の判断では、最初から「いくらにするか」を考えるのではなく、次の順序で整理していくことが大切です。
1. 何の税目で問題になる時価かを確認する
相続税の時価なのか、贈与税の時価なのか、所得税の譲渡時価なのか、法人税上の取引時価なのか、あるいは会社法やM&A評価上の価値なのか。まずはこれを分けて考えます。
同じ財産でも、評価の目的が変われば、見るべき資料や評価方法も変わってきます。
2. いつの時点の時価かを確認する
時価は、時点によって変わります。
相続開始日、贈与日、売買契約日、引渡日、決算日、組織再編日、株式譲渡日。どの日を基準にするかを確認しなければ、評価資料の意味そのものが変わってしまいます。
特に不動産や非上場株式は、数か月でも状況が変わることがあります。相続直前・相続直後の売買、M&A交渉中の株式、建築中や賃貸開始前の不動産などは、特に注意が必要です。
3. 誰と誰の取引かを確認する
第三者間の取引なのか、親族間の取引なのか、個人と同族会社の取引なのか、法人同士の取引なのか、株主と発行会社の取引なのか。ここを確認します。
第三者間で実際に成立した価格は、有力な参考資料になります。しかし、親族間や同族会社間では価格交渉が形式的になりやすく、通常の第三者間価格と同じようには扱えない場合があります。
4. どの財産を評価しているのかを確認する
土地だけなのか、建物込みなのか、借地権や底地を含むのか。賃貸中なのか、自用なのか。収益物件なのか、開発用地なのか。非上場株式なのか、事業全体なのか。
評価の対象を取り違えると、金額は大きく変わってしまいます。
不動産では、所有権、借地権、貸宅地、貸家建付地、使用貸借、共有持分などの違いが重要です。非上場株式では、支配株主か少数株主か、会社の規模、純資産、収益力、株式の譲渡制限、議決権、種類株式などが問題になります。
5. どの資料で説明できるかを確認する
時価を説明するためには、それを支える評価資料が欠かせません。
不動産であれば、路線価図、固定資産税評価証明書、登記事項証明書、賃貸借契約書、収支実績、近隣の売買事例、不動産鑑定評価書、金融機関評価、売却査定書などが考えられます。
非上場株式であれば、決算書、税務申告書、株主名簿、株価算定資料、事業計画、M&A交渉資料、類似会社資料、純資産の時価評価資料などが考えられます。
ここで大切なのは、資料を後から整えるのではなく、取引の前、実行の時点で整えておくことです。
不動産節税では「評価額」と「資金繰り」を分けて考える
不動産を使った節税では、どうしても相続税評価額が下がることに目が向きがちです。
しかし、不動産は評価額だけで判断してはいけません。
借入金の返済、空室リスク、修繕費、固定資産税、管理費、将来売却するときの譲渡税、相続人の管理負担、遺産分割のしにくさ。ここまで見ておく必要があります。
たとえば、相続税評価額が下がったとしても、実際には手元資金が減り、借入返済が重くなり、相続人が不動産を維持できなくなることがあります。反対に、相続税評価額は高く見えても、換金しやすく、納税資金を確保しやすい資産のほうが、承継全体としては安全な場合もあります。
時価を考えるということは、単に「税務上いくらで評価するか」を考えることではありません。
その財産が、将来いくらで売れる可能性があるのか。誰が管理するのか。収益を生むのか。借入を返せるのか。相続人が納得できるのか。金融機関に説明できるのか。
不動産節税では、税務上の評価と、経営・資金の現実とを、切り離さずに考える必要があるのです。
税務上の時価で専門家に相談すべき場面
次のような場面では、実行する前に専門家へ相談されることをおすすめします。
- 親族間で不動産や株式を売買する
- 個人所有の不動産を法人へ移す
- 法人所有の資産を役員や親族へ売却する
- 不動産管理会社や資産管理会社を設立する
- 相続税対策として不動産購入や借入れを検討している
- 相続開始が近い状況で大きな資産移転を考えている
- 非上場株式を後継者や親族へ移す
- 自己株式取得、資本の払戻し、組織再編を検討している
- 評価通達額と実勢価格に大きな乖離がある
- 鑑定評価を取るべきか迷っている
- 税務署に説明できる資料が不足している
これらの場面では、単に「どの金額なら税金が安いか」ではなく、「その金額を選んだ理由を後から説明できるか」が重要になります。
税務上の時価は、契約書だけで決まるものではありません。取引の目的、評価方法、資料、資金の流れ、当事者の関係、実行時期、将来の処分可能性まで含めて判断されます。
まとめ：時価は、節税の入口ではなく、説明責任の土台である
税務上の時価は、節税を考えるうえで避けて通れない論点です。
時価を軽く考えてしまうと、形式上は整っているように見えても、いざ税務調査となったときに説明できない処理になりかねません。特に、不動産、非上場株式、親族間取引、同族会社間取引、相続直前対策といった場面では、時価の判断が課税関係全体を左右します。
正しい節税とは、安い評価額を探すことではありません。
客観的に説明できる評価を前提に、税負担、資金繰り、税務調査リスク、将来の売却、承継、関係者への説明可能性を、あわせて整理していくことです。
犬飼公認会計士・税理士事務所では、不動産、非上場株式、オーナー会社、相続・事業承継に関する税務判断について、単なる制度の当てはめではなく、数字と事実に基づく論点整理を重視しています。
不動産や株式の移転、資産管理会社の活用、相続税対策、親族間・同族会社間取引について、「この金額で進めてよいのか」「税務調査で説明できるのか」「将来の承継や資金繰りに問題が残らないか」を整理したい場合は、犬飼公認会計士・税理士事務所HPのお問い合わせページからご相談ください。
振り返り
| 論点 | 重要な考え方 |
|---|---|
| 税務上の時価 | 当事者が決めた金額ではなく、客観的に説明できる交換価値として捉える |
| 評価通達額 | 相続税・贈与税実務で重要な基準だが、常に絶対ではない |
| 路線価・固定資産税評価額 | 参考資料にはなるが、すべての税目・取引でそのまま時価になるわけではない |
| 鑑定評価 | 有力な資料になり得るが、目的・価格時点・前提条件が重要 |
| 親族間・同族会社間取引 | 第三者間取引よりも、価格決定の客観性と資料整備が問われやすい |
| 低額譲渡 | 所得税、法人税、贈与税で課税関係が異なるため、税目ごとの整理が必要 |
| 不動産節税 | 評価額だけでなく、借入返済、空室、管理、納税資金、承継まで確認する |
| 実行前の確認 | 契約前に評価資料、資金の流れ、議事録、取引目的を整理しておく |
主な出典
出典：e-Gov法令検索｜相続税法
出典：e-Gov法令検索｜所得税法
出典：e-Gov法令検索｜法人税法
出典：国税庁｜財産評価基本通達 第1章 総則
出典：国税庁｜所得税基本通達 法第59条《贈与等の場合の譲渡所得等の特例》関係
出典：国税庁｜No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき
出典：国税庁｜法人税基本通達 第3款 有価証券の評価損
出典：裁判所｜令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件 令和4年4月19日第三小法廷判決
出典：国税不服審判所｜令和6年3月25日裁決
